1,4 Prozentpunkte Brutto-Aufschlag - und warum sie auf Netto-Ebene oft verschwinden

Der Brutto-Aufschlag: real, aber kleiner als vermarktet.

Der Ausgangsbefund klingt eindeutig: Kurzzeitvermietungen (STR) erzielen im Dubai-Stadtschnitt rund 8,1 Prozent Brutto-Rendite, Langzeitvermietungen (LZ) bei Apartments 6,7 bis 6,9 Prozent. Die Zahlen basieren auf DLD-Transaktionsdaten, dem RERA Smart Rental Index 2025 und Property Monitor sowie auf Aggregationen der Portale RedHorizon DXB und MapHomes. Diese beiden Quellen werten DLD-Datenbasis aus, veröffentlichen jedoch keine direkt verlinkten DLD-Primärnachweise und sind als interessenkonfliktbehaftete Anbieterquellen einzuordnen - sie werden hier zur Orientierung zitiert, ersetzen aber keine unabhängige Due Diligence. Der Aufschlag beträgt also rund 1,4 Prozentpunkte - nicht die zehn Prozent, die mancher Vertrieb bewirbt.

Zum Vergleich: Londoner Wohnimmobilien rentieren brutto mit zwei bis vier Prozent, New York mit drei bis fünf, Singapur mit 2,5 bis 3,5 Prozent. Dubai ist in beiden Kategorien ein Ausreißer nach oben. Die eigentliche Frage für DACH-Investoren lautet deshalb nicht, ob Dubai attraktiv ist, sondern welche der beiden Strategien im konkreten Objekt, in der konkreten Lage, mit dem konkreten Zeithorizont die richtige ist.

Auf einen Blick: STR gegen LZ im direkten Gebietsvergleich.

Der Aggregat-Vorteil von STR bricht auf Gebietsebene erheblich auseinander. Laut MapHomes-Daten (Stand Juli bis August 2025, methodisch auf DLD-Basis; Quelle mit Interessenkonflikt, zur Orientierung) beträgt der STR-Aufschlag in Dubai Marina gerade noch 0,44 Prozentpunkte: 6,24 Prozent STR gegenüber 5,80 Prozent LZ. Am Palm Jumeirah liegt der Delta bei 0,4 Punkten (5,1 zu 4,7 Prozent). In Mittellagen ist der Abstand größer: Dubai Silicon Oasis zeigt 1,3 Prozentpunkte, International City und Dubai Investments Park je rund zwei Punkte.

Bayut-Daten für 2025 weisen International City als Spitzenreiter aus: 10,3 Prozent Brutto-Rendite im Affordable-Segment. Living Legends folgt mit 8,76 Prozent, Al Sufouh mit 8,73 Prozent - jeweils bei Apartments, alle als Langzeitvermietungsrenditen ausgewiesen. Bei Villen liegen JVC mit 6,70 Prozent und DAMAC Hills 2 sowie MBR City mit je 6,20 Prozent vorn.

Das Muster ist strukturell: In Premium-Lagen ist der STR-Vorteil minimal, weil die hohe Nachfrage bereits in die LZ-Mieten eingepreist ist. In Mittellagen ist er größer, aber dort drückt das wachsende STR-Angebot auf die Auslastung. Airbtics zählt für den Zeitraum Februar 2025 bis Januar 2026 insgesamt 22.719 aktive Listings in Dubai - ein erhebliches Konkurrenzumfeld.

Was die Netto-Rechnung grundlegend verändert.

Brutto-Rendite ist die Zahl, die verkauft. Netto-Rendite ist die Zahl, die entscheidet. Und hier rechnet STR deutlich schlechter, als die Headline-Ziffern suggerieren.

Professionelle STR-Verwaltungsunternehmen in Dubai - Frank Porter, GuestReady, Deluxe Holiday Homes, bnbme - berechnen 15 bis 25 Prozent des Bruttoumsatzes als Managementgebühr. Hinzu kommen obligatorische Abgaben: der Tourism Dirham in Höhe von zehn bis zwanzig Dirham pro Zimmer und Nacht, eine Gemeindesteuer von sieben Prozent auf den Buchungswert sowie fünf Prozent Mehrwertsteuer auf Managementgebühren. Die Erstausstattung einer Kurzzeitvermietungseinheit kostet zwischen 20.000 und 60.000 Dirham, Versicherung 1.500 bis 4.000 Dirham jährlich.

Service Charges reduzieren die Nettorendite in beiden Kategorien, treffen STR aber proportional schwerer, weil sie als Fixkosten auf einen volatileren Umsatz gerechnet werden. Im Dubai-Schnitt liegen sie bei zwölf bis 65 Dirham pro Quadratfuß und Jahr; Downtown Dubai beispielsweise bei 17 bis 40 Dirham. Am Palm Jumeirah können sie 50 bis 70 Dirham und mehr erreichen. Insgesamt reduzieren Service Charges allein die Nettorendite um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte.

Die Netto-LZ-Renditen - nach Leerstand, Maklergebühren und Service Charges - liegen laut Navaghar-Analyse in JVC bei 6,5 bis 7,5 Prozent, in der Marina bei rund 5,2 Prozent, in Business Bay bei 5,0 bis 5,6 Prozent, in Downtown bei 5,0 bis 5,8 Prozent. Beim STR-Betrieb muss die Auslastung dauerhaft über 65 bis 70 Prozent liegen, damit die Netto-Rendite diese LZ-Werte übertrifft - ein Schwellenwert, der im Sommer und bei wachsendem Angebot nicht garantiert ist.

Das Auslastungsrisiko: Sommer, Supply und der Break-Even.

Airbtics weist für Dubai eine mediane STR-Auslastung von rund 73 Prozent aus (Median über alle 22.719 aktiven Listings, Februar 2025 bis Januar 2026), bei einem Average Daily Rate von 638 Dirham und einem medianen Jahreserlös von 172.000 Dirham pro Listing. Dieser Gesamtmarkt-Median umfasst das gesamte Spektrum: von frequentierten Toplagen wie Marina, JBR und Downtown bis hin zu strukturell schwächeren STR-Lagen wie International City oder Dubai Investments Park. Er ist deshalb keine verlässliche Planungsgröße für ein konkretes Objekt in einer Touristenlage - weder nach oben noch nach unten. Investoren in touristisch gut erschlossenen Lagen können in der Hochsaison Oktober bis April Auslastungen von bis zu 85 Prozent erzielen; für ein Objekt in einer Mittellage wäre auch der Stadtmedian als Planungsgröße zu optimistisch.

Im Sommer - Juli bis September - sinkt die Auslastung um rund 15 Prozentpunkte. Dubai verzeichnete zwar 2025 einen Rekord von 19,59 Millionen internationalen Übernachtungsgästen, ein Plus von fünf Prozent gegenüber 2024 und das dritte Rekordjahr in Folge. Die durchschnittliche Hotelauslastung lag bei 80,7 Prozent, der durchschnittliche Zimmerpreis bei 580 Dirham pro Nacht. Doch diese Zahlen gelten für den gesamten Hotelmarkt und maskieren die STR-Saisonalität.

Kritischer: Knight Frank warnt in seinem Dubai Residential Market Review Q4 2025 vor einem erheblichen Angebotsanstieg. Mehr als 160.000 Einheiten könnten 2026 auf den Markt kommen. Wächst das STR-Angebot proportional - Airbtics verzeichnet bereits heute einen Supply-Anstieg von über 250 Prozent in den letzten Jahren - droht Druck auf Average Daily Rate und Auslastung. Wer heute auf einer STR-Netto-Rechnung aufbaut, die dauerhaft 73 Prozent Auslastung voraussetzt, rechnet am Rand seines Sicherheitspuffers.

Genehmigungspflicht und Compliance: Was STR-Betreiber zwingend wissen müssen.

Kurzzeitvermietung in Dubai ist streng reguliert. Das Dubai Department of Economy and Tourism (DET, früher DTCM) verlangt für alle Vermietungen unter sechs Monaten ein Holiday-Home-Permit - ohne Ausnahme für Plattformen oder Direktvermietung. Die Permit-Gebühr beträgt rund 1.520 Dirham pro Jahr und Einheit. Eigentümer können bis zu acht Einheiten ohne Gewerbeschein selbst verwalten. Die Permit-Nummer muss auf allen Listings ausgewiesen sein; fehlt sie, löschen Airbnb und Booking.com das Inserat. Verstöße werden geahndet: Erstverstoß 5.000 Dirham, Wiederholung bis zu 100.000 Dirham plus Listing-Sperre.

Für DACH-Investoren, die nicht vor Ort leben, ist die Selbstverwaltung praktisch ausgeschlossen. Das bedeutet: ein STR-Verwaltungsunternehmen ist faktisch obligatorisch, mit den entsprechenden Kosten.

Zur steuerlichen Dimension: Dubai erhebt keine Einkommensteuer. Für Unternehmen und Freelancer in den UAE gilt seit dem Körperschaftsteuergesetz der UAE (Federal Decree-Law No. 47 of 2022, in Kraft ab 2023) ein Satz von neun Prozent auf den steuerpflichtigen Gewinn. Maßgeblich ist dabei nicht der Umsatz, sondern der taxable income: Die Small Business Relief Grenze liegt bei 375.000 Dirham steuerpflichtigem Gewinn - nicht bei 375.000 Dirham Umsatz. Ein Eigentümer mit 400.000 Dirham Umsatz und 70.000 Dirham Gewinn nach Kosten wird damit anders behandelt als einer mit identischem Umsatz und 390.000 Dirham Gewinn. Ob Einzel-Eigentümer mit wenigen STR-Einheiten als steuerpflichtiges Unternehmen gelten und inwiefern die Small Business Relief greift, ist strukturabhängig. **Dies ist kein pauschaler Disclaimer, sondern eine echte Planungsgröße: Ein auf UAE-Steuerrecht spezialisierter Berater muss vor Aufnahme des Betriebs konsultiert werden.

DACH-Steuerpflicht: eine Dimension, die im Verkaufsgespräch selten fällt.

Wer als Deutscher, Österreicher oder Schweizer Mieteinnahmen aus Dubai bezieht, ist in seinem Heimatland in aller Regel deklarationspflichtig. Das Doppelbesteuerungsabkommen DE-UAE (2009), AT-UAE (2003) und CH-UAE (2003) verhindert eine Doppelbesteuerung, hebt aber die Deklarationspflicht nicht auf. Für Deutschland bedeutet das etwa die Anlage AUS zur Einkommensteuererklärung; die Einkünfte können überdies den Progressionsvorbehalt auslösen und damit den Steuersatz auf inländische Einkünfte erhöhen. Für Österreich und die Schweiz gelten vergleichbare Meldepflichten.

Diese Dimension wird in Verkaufsgesprächen und auf Makler-Plattformen selten thematisiert. Für DACH-Investoren ist sie jedoch keine Randnotiz: Wer die Heimatlandpflichten nicht einkalkuliert, unterschätzt den administrativen und steuerlichen Aufwand einer Dubai-Investition strukturell. Ein auf deutsch-emiratische Konstellationen spezialisierter Steuerberater sollte vor der ersten Mietzahlung mandatiert werden - nicht danach.

Langzeitvermietung: Stabilität, Mietpreisbremse und Eigenbedarf-Falle.

Langzeitvermietung in Dubai bietet planbarere Cashflows, unterliegt aber dem RERA-Mietpreissystem gemäß Dekret Nr. 43 aus dem Jahr 2013. Mieterhöhungen bei Verlängerung sind gedeckelt: maximal fünf bis 20 Prozent, abhängig vom Abstand zum RERA Smart Rental Index - einem seit 2025 KI-gestützten, in Echtzeit aktualisierten Index des Dubai Land Department.

Knight Frank weist für Q4 2025 folgende Jahreskaltmieten aus: Downtown Dubai für eine Ein-Zimmer-Wohnung 127.000 Dirham, Dubai Marina 102.000 Dirham, Business Bay 99.000 Dirham (plus zehn Prozent gegenüber Vorjahr), JVC 72.500 Dirham (plus 13 Prozent). Der Mietmarkt hat sich erheblich verteuert - was für Neu-Vermieter positiv ist, aber bei bestehenden Mietverhältnissen durch den RERA-Cap nur verzögert ankommt.

Die Eigenbedarf-Kündigung birgt eine wenig bekannte Falle: Die Kündigung muss zwölf Monate im Voraus per Notarsurkunde erfolgen (RERA Law No. 26 of 2007, Art. 25(1)(b) in Verbindung mit Decree 43/2013). Anschließend gilt eine zweijährige Wiedervermietungssperre - für dieselbe Einheit, sofern Eigenbedarf der Kündigungsgrund war. Ein Verkauf der Einheit ist während dieser Sperrfrist möglich. Investoren, die eine Exit-Option offenhalten wollen, sollten diese Differenzierung kennen: Sie sind nicht für drei Jahre eingesperrt, aber eine Neuvermietung derselben Einheit ist es. Ejari-Registrierung ist Pflicht; die Online-Gebühr beträgt 120 Dirham zuzüglich Mehrwertsteuer.

Gebiets-Matrix: Wo welche Strategie rechnerisch vorn liegt.

JVC ist das klarste Beispiel für attraktive LZ-Renditen: Bayut weist für H1 2025 eine Brutto-Yield von 6,78 bis 7,87 Prozent aus, bei einem Kaufpreis von rund 1.455 Dirham pro Quadratfuß. Eine Ein-Zimmer-Wohnung erzielt dort rund 72.500 Dirham Jahresmiete. Netto läuft JVC bei 6,5 bis 7,5 Prozent - ein Wert, der selbst im Vergleich mit STR-Netto-Renditen in besseren Lagen attraktiv ist.

Business Bay bietet bei einem Kaufpreis von rund 2.090 Dirham pro Quadratfuß eine LZ-Brutto-Yield von 5,08 bis 6,68 Prozent. Downtown Dubai und Dubai Marina liegen mit STR-Aufschlägen von unter 0,5 Prozentpunkten in einem Bereich, in dem Betriebskosten den Vorteil typischerweise aufzehren.

International City, Living Legends und Al Sufouh führen die LZ-Rendite-Tabelle an. Für STR sind diese Lagen weniger geeignet - die touristische Nachfragetiefe ist geringer. STR performen besser in Schlafdistanz zu Hauptattraktionen wie Downtown oder JBR. Der STR-Vorteil in Dubai Investments Park (+2,14 Prozentpunkte) und International City (+2,0 Punkte) klingt attraktiv, ist aber mit Auslastungsrisiko verbunden, das in der Netto-Berechnung berücksichtigt werden muss.

Das Muster: STR lohnt sich rechnerisch am ehesten in touristisch frequentierten Lagen mit dauerhafter Auslastung über 70 Prozent - Marina, Downtown, JBR, Palm. LZ ist in Mittellagen mit hohem Mietwachstum und niedrigen Service Charges oft die robustere Wahl.

Was Investoren 2026 konkret wissen sollten.

STR-Brutto-Rendite von 8,1 Prozent ist kein verlässlicher Planungswert. Der entscheidende Faktor ist die Netto-Rendite nach Managementgebühren (15 bis 25 Prozent des Umsatzes), Steuern, Service Charges und saisonalem Leerstand. STR übertrifft LZ auf Netto-Ebene nur bei dauerhafter Auslastung über 65 bis 70 Prozent.

Das RERA-Mietpreissystem begrenzt LZ-Renditen bei bestehenden Mietverhältnissen. Wer heute zu Marktmiete abschließt, kann bei Verlängerung maximal 20 Prozent erhöhen. Wer eine untervermietete Bestandsimmobilie kauft, muss einplanen, dass die Angleichung ans Marktniveau reguliert und damit langsamer verläuft als erwartet.

Die Angebotsseite ist der größte strukturelle Unsicherheitsfaktor für beide Strategien. Knight Frank erwartet für 2026 mehr als 160.000 neue Einheiten auf dem Dubai-Wohnungsmarkt. Transaktionsvolumen und Preisniveau erreichten 2025 Allzeithochs (205.400 Deals, plus 18 Prozent; 544,2 Milliarden Dirham Gesamtvolumen, plus 25 Prozent). Steigende Kaufpreise bei 1.798 Dirham pro Quadratfuß im Schnitt drücken die Brutto-Yield ceteris paribus.

Selbstverwaltung als dritte Option.

Wer die STR-Betriebskosten senken will, ohne auf LZ umzusteigen, hat eine dritte Option: Selbstverwaltung. Das DET erlaubt Eigentümern die eigenständige Kurzzeitvermietung von bis zu acht Einheiten ohne Gewerbeschein. Der Eigentümer behält damit 85 bis 97 Prozent des Bruttoumsatzes, übernimmt aber die gesamte Gästekommunikation, Check-in-Logistik, Reinigung und DET-Compliance eigenverantwortlich.

Für Nicht-Residenten aus dem DACH-Raum ist dieser Weg nur mit erheblichem Aufwand realisierbar. Für Investoren, die regelmäßig in Dubai sind oder die Einheit teilweise selbst nutzen wollen, kann ein Hybrid-Ansatz - STR in der Hochsaison, LZ im Sommer - eine interessante Kombination sein. Sie erfordert jedoch Kenntnisse des DET-Compliance-Rahmens, der Ejari-Prozesse und der Plattformlogik.

Einordnung: Was der Marktkontext für 2026 bedeutet.

Dubai ist 2025 in seiner dritten Rekord-Tourismussaison in Folge: 19,59 Millionen internationale Übernachtungsgäste, eine Hotel-RevPAR von 467 Dirham (plus elf Prozent). Der Makro-Rückenwind für STR ist real. Dennoch laufen zwei gegenläufige Kräfte: wachsende Nachfrage auf der einen, wachsendes STR-Angebot auf der anderen Seite. Airbtics zählt bereits über 22.000 aktive Dubai-Listings.

Für LZ-Investoren ist der Mietmarkt günstig: Knight-Frank-Daten zeigen Mietpreissteigerungen von zehn bis 13 Prozent im Jahresvergleich in relevanten Lagen. Die Ejari-Pflicht und der RERA-Cap schützen bestehende Mieter, begrenzen aber auch die Aufholgeschwindigkeit bei Bestandsmietverträgen.

Das Transaktionsrekordniveau signalisiert anhaltende Liquidität. Wer 2026 kauft, zahlt Preise auf Allzeithochniveau. Die Renditedifferenz zwischen STR und LZ wird durch steigende Kaufpreise weiter komprimiert. Die Entscheidung zwischen den Strategien sollte deshalb nicht allein auf Brutto-Yield basieren, sondern auf der Netto-Kalkulation nach Betriebskosten, dem persönlichen Zeithorizont und der Lage.

Thomas M. aus Hamburg hat nach einem Jahr seine Konsequenz gezogen: Er wechselte zum Jahresbeginn 2025 auf Langzeitvermietung, schloss einen Drei-Jahres-Mietvertrag ab und reinvestiert die freiwerdende Managementbandbreite in eine zweite Einheit in JVC - diesmal von Anfang an als LZ kalkuliert. Die Zahl, die er zu Beginn hätte kennen sollen, war nicht die Brutto-Rendite. Es war der Break-Even bei 65 Prozent Auslastung.