Dual Agency in Dubai: Wenn Ihr Makler gleichzeitig die Gegenseite vertritt

Ein Markt, der an seiner eigenen Größe leidet.

Dubai ist 2025 gemessen am Transaktionsvolumen der aktivste Immobilienmarkt geworden, den die meisten europäischen Investoren je betreten. Das Dubai Department of Finance dokumentierte für 2025 insgesamt 214.912 Kaufverträge im Wert von AED 682,5 Mrd. - ein Plus von 18,8 Prozent gegenüber 2024. Inklusive Hypotheken und Schenkungen überstieg das Gesamtvolumen AED 917 Mrd.; beide Werte sind Allzeitrekorde.

Parallel zu diesem Wachstum explodierte die Zahl der Marktteilnehmer auf der Vermittlerseite. Ende 2025 waren in Dubai rund 7.900 lizenzierte Brokerage-Agenturen aktiv; die Zahl der registrierten Einzelmakler erreichte zum Januar 2026 laut Khaleej Times auf Basis von DLD-Daten 39.776. Zum Vergleich: Eine DLD-Meldung aus 2024 - zitiert nach Khaleej Times - nannte noch 5.933 Makler und 2.285 Büros. Der Markt hat sich binnen zwölf Monaten mehr als verdreifacht.

Dieser Boom hat ein strukturelles Problem verschärft, das im öffentlichen Diskurs kaum vorkommt: Dual Agency. Branchenanalysen - eine DLD-Primärstatistik existiert dazu nicht - schätzen, dass 35 bis 40 Prozent der Wiederverkaufstransaktionen ein Arrangement involvieren, bei dem ein Makler oder zwei Berater desselben Büros gleichzeitig Käufer und Verkäufer vertreten. Käufer wissen das in den meisten Fällen nicht.

Was Dual Agency ist - und was RERA dazu sagt.

Dual Agency beschreibt das Konstrukt, bei dem ein Makler (oder zwei Berater derselben Agentur) gleichzeitig die Interessen beider Transaktionsparteien vertritt. In Dubai ist dieses Arrangement legal. Es erfordert aber zwingend schriftliche Offenlegung und schriftliche Zustimmung beider Parteien. Das DLD-Formular B - der Maklervertrag zwischen Käufer und Makler - enthält den entsprechenden Offenlegungsabschnitt.

Dass die Offenlegung in der Praxis häufig unterbleibt, erklärt ein einfaches Anreizsystem: Beim Kauf einer Bestandsimmobilie beträgt die marktübliche Provision zwei Prozent des Kaufpreises. Vertritt dieselbe Agentur auch den Verkäufer, vereinnahmt sie beide Seiten der Transaktion - vier Prozent statt zwei, ohne dass eine der Parteien die volle Verhandlungskapazität eines unabhängigen Beraters erhält.

Ob und in welchem Ausmaß Käufer dadurch finanziell benachteiligt werden, ist schwer zu quantifizieren: Quellen aus dem Maklerumfeld - darunter Branchenanalysen, die auf Anbieter mit eigenem Geschäftsmodell zurückgehen - beziffern den durchschnittlichen Preisaufschlag bei Dual-Agency-Transaktionen auf 8 bis 12 Prozent gegenüber Transaktionen mit getrennter Vertretung. Diese Zahlen lassen sich nicht gegen DLD-Primärdaten verifizieren, und Anbieter, die sie veröffentlichen, haben ein kommerzielles Interesse an der Erzählung. Die strukturelle Logik dahinter ist dennoch belastbar: Wer zwei Parteien mit entgegengesetzten Interessen vertritt, kann keine vollständige Interessenvertretung für eine von beiden leisten.

Der Marktrahmen, in dem dieses Risiko operiert.

Knight Frank ermittelte für 2025 205.400 Wohnimmobilien-Transaktionen mit einem Gesamtwert von AED 544,2 Mrd. - ein Plus von 25 Prozent im Wert gegenüber 2024. Die Differenz zur DMO-Gesamtzahl von 214.912 Kaufverträgen erklärt sich daraus, dass Knight Frank ausschließlich Wohnimmobilien zählt, während das Dubai Media Office (DMO) alle Transaktionen inklusive Gewerbeimmobilien erfasst. Im Ultra-Luxus-Segment (ab USD 10 Mio.) wurden 500 Abschlüsse gezählt, davon 143 allein im vierten Quartal 2025.

Die Branchenprovisionen beliefen sich 2025 auf insgesamt AED 13,736 Mrd. Im ersten Halbjahr 2025 verdienten Dubais Makler AED 3,23 Mrd. - fast das Doppelte des Vorjahreswertes. Dieser Boom hat die Einstiegsanreize in den Beruf massiv erhöht und erklärt die Verdreifachung der Makleranzahl. Die RERA-Prüfungsgebühr für Erstkandidaten mit Hochschulabschluss beträgt nach Angaben von Egsh.ae AED 3.200; ohne formalen Abschluss AED 15.750. Maßgeblich sind die aktuellen Veröffentlichungen des DLD/RERA.

CBRE und JLL warnen vor einem wachsenden Angebotsüberhang: Über 160.000 Einheiten könnten 2026 auf den Markt kommen, wobei tatsächliche Fertigstellungen auf 60.000 bis 70.000 geschätzt werden. Mietrenditen lagen nach REIDIN-Daten (April 2026) für Apartments bei bis zu 7,08 Prozent; über den Gesamtmarkt bei 6,57 Prozent; Villen im Schnitt bei 4,54 Prozent. Werte, die auf Einzelobjektebene stark abweichen können - ein Umstand, den ein unabhängiger Berater proaktiv kommuniziert, ein Dual-Agency-Makler strukturell weniger Anreiz hat zu thematisieren.

Drei Formular-Dokumente, die den Unterschied machen.

Das RERA-Formularwerk ist das einzige Instrument, das Käufern in dieser Konstellation wirksamen Schutz bietet - vorausgesetzt, sie kennen es. Formular A regelt das Verhältnis zwischen Eigentümer und Makler (Vermarktungsauftrag inklusive Mindestverkaufspreis und Provisionsvereinbarung). Es liegt dem Käufer selten vor.

Formular B regelt das Verhältnis zwischen Käufer und Makler. Es ist das zentrale Dokument für die Offenlegung von Dual Agency. Wer als Käufer kein Formular B erhält oder darin keinen ausgefüllten Dual-Agency-Abschnitt vorfindet, sollte aktiv nachfragen - und auf schriftlicher Offenlegung bestehen.

Formular F ist der verbindliche Kaufvertrag (Memorandum of Understanding) zwischen Käufer und Verkäufer. Es darf rechtlich nur von einem lizenzierten RERA-Makler ausgestellt werden. Makler ohne gültige RERA Broker Card dürfen dieses Dokument nicht erstellen; ein Verstoß wird mit mindestens AED 50.000 Geldstrafe geahndet.

Lizenzprüfung: Zwei Minuten, die strukturellen Schutz ersetzen.

Weil das Dual-Agency-Risiko nicht regulatorisch eliminiert, sondern nur offenlegungspflichtig gemacht wurde, liegt die Qualitätsselektion beim Käufer. Der erste und unkomplizierteste Schritt ist die Verifikation der RERA Broker Card. Jeder in Dubai tätige Makler muss eine gültige, vom Dubai Land Department über das Trakheesi-System ausgestellte Lizenz vorhalten. Die Karte ist 12 Monate gültig und muss jährlich erneuert werden.

Die Prüfung ist ohne Kosten und dauert unter zwei Minuten: Über das DLD-Portal unter dubailand.gov.ae oder die Dubai REST App lässt sich jeder Makler per Name, Broker Registration Number (BRN) oder Office Registration Number (ORN) in Echtzeit verifizieren. Seit April 2023 ergänzt der DLD-Madmoun-Dienst diese Grundprüfung: Jede legale Immobilienanzeige muss eine RERA-Genehmigungsnummer tragen und kann per QR-Code auf Gültigkeit geprüft werden. Bis Redaktionsschluss wurden über 411.608 Werbegenehmigungen mit QR-Code ausgegeben.

RERA kann bei Verstößen Geldstrafen zwischen AED 50.000 und AED 1.000.000 verhängen, Lizenzen suspendieren oder entziehen und Betrugsfälle an Polizei und Staatsanwaltschaft weiterleiten. Häufige Verstöße, bei denen die Behörde eingreift: Informationen vor Käufern verbergen, Zusammenarbeit mit nicht lizenzierten Maklern, Verletzung der Vertraulichkeit sowie ungenehmigte Telefonwerbung. In einem Markt mit fast 40.000 Maklern gibt es keinen Grund, bei einem Makler weiterzumachen, der bei der Frage nach BRN oder Formular B ausweicht.

Spezialisierung und DACH-Erfahrung: Was tatsächlich zählt.

Der Dubais Immobilienmarkt hat 2025 zwei strukturell verschiedene Segmente. Der Off-Plan-Primärmarkt, der 2025 rund 69 Prozent aller Wohnimmobilien-Verkäufe ausmachte, verlangt vom Makler: Bewertung der Developer-Bonität, Analyse von Zahlungsplan-Strukturen (typisch: 60/40 oder 70/30 mit Fertigstellung), Kenntnis der Launch-Preise und Einschätzung der Übergabehistorie. Beim Off-Plan-Neubau zahlt in der Regel der Entwickler die Provision; der Käufer trägt keine direkte Provision - ein Arrangement, das denselben Interessenkonflikt wie Dual Agency in anderer Form reproduziert, wenn der Makler ausschließlich durch Entwicklerprovisionen vergütet wird.

Im Sekundärmarkt (Wiederverkauf) - dem Segment mit der höchsten Dual-Agency-Dichte - sind Objektbesichtigung, Zustandsbewertung und Verhandlungsführung die entscheidenden Fähigkeiten. Hier ist Lage-Expertise in konkreten Stadtteilen wertvoller als breites Off-Plan-Netzwerk. Ein Makler, der beides als gleichwertige Spezialität beschreibt, hat in der Regel keine echte Tiefe in einem der beiden Segmente.

Für DACH-Investoren kommt die Kenntnis steuerlicher und rechtlicher Rahmenbedingungen hinzu, die beim Erwerb aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz relevant sind. Steuerliche Konsequenzen eines Dubai-Immobilienerwerbs hängen von der persönlichen Konstellation ab und erfordern zwingend Beratung durch einen in der deutsch-emiratischen Konstellation spezialisierten Steuerberater; dieser Beitrag ersetzt diese Beratung nicht. Marktteilnehmer mit dezidiertem DACH-Fokus sind in Dubai etabliert, darunter DG Homes (nach eigenen Angaben 1.500 Transaktionen in 4,5 Jahren mit exklusivem DACH-Schwerpunkt), NST Real Estate, German Partners Real Estate sowie fäm Properties und PSI/Dahler & Company mit deutschsprachigen Beratern. Immo Insider unterhält keine kommerziellen Beziehungen zu den genannten Anbietern; die Nennung erfolgt auf Basis öffentlich zugänglicher Selbstauskünfte der Unternehmen und stellt keine Empfehlung dar.

Provisionsstruktur und Kaufnebenkosten: Was Erstkalkulationen regelmäßig fehlt.

Die marktübliche Provision beim Kauf einer Bestandsimmobilie beträgt zwei Prozent des Kaufpreises, zahlbar vom Käufer. Bei Mietabschlüssen sind es üblicherweise fünf Prozent der Jahresmiete. Das RERA-Regelwerk setzt die maximale Provision auf fünf Prozent des Objektwertes.

Zusätzlich fallen DLD-Übertragungsgebühren von vier Prozent des Kaufpreises an (rechtlich je zwei Prozent von Käufer und Verkäufer; in der Praxis übernimmt meist der Käufer den vollen Betrag). Grundbuchgebühren betragen AED 2.000 bei Objekten unter AED 500.000 und AED 4.000 bei Objekten darüber, jeweils zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten inklusive Maklerprovision typischerweise zwischen fünf und neun Prozent des Kaufpreises - ein Wert, den viele DACH-Investoren in der Erstkalkulation deutlich unterschätzen. Steuerliche Implikationen des Erwerbs für in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ansässige Investoren sind hier nicht eingeschlossen und variieren je nach individueller Situation erheblich.

Ein unabhängiger Berater kommuniziert diese Gesamtkaufnebenkosten im Erstgespräch. Ein Dual-Agency-Makler, der gleichzeitig den Verkäufer vertritt, hat strukturell weniger Anreiz, die Nebenkosten vollständig darzustellen.

Was vor jeder Unterschrift zu klären ist.

Aus den regulatorischen Gegebenheiten ergibt sich eine konkrete Prüfliste vor Unterzeichnung von Formular B. BRN-Verifikation über das DLD-Portal oder die Dubai REST App ist der erste und obligatorische Schritt - die RERA Broker Card mit Gültigkeitsdatum und Bürozugehörigkeit sollte übereinstimmen.

Dual-Agency-Status ist die entscheidende Folgefrage: Klären Sie vor Unterzeichnung von Formular B explizit, ob die Agentur auch den Verkäufer vertritt. Bestehen Sie auf schriftlicher Offenlegung im Formular. Eine Agentur, die diese Frage ausweicht oder das Formular ohne ausgefüllten Offenlegungsabschnitt übergibt, sendet ein regulatorisches Warnsignal.

Segmentspezialisierung und Entwickler-Portfolio-Breite schützen im Off-Plan-Segment vor Interessenkonflikten anderer Art: Ein Makler sollte in der Lage sein, unabhängig zu begründen, warum er konkret diesen Entwickler für Ihr Profil empfiehlt - nicht nur welcher Entwickler die höchste Provision zahlt. Kostentransparenz von Anfang an und belegbare Referenzen aus DACH-Transaktionen komplettieren die Prüfung.

Was ist Dual Agency und ist sie in Dubai legal?

Dual Agency beschreibt das Arrangement, bei dem ein Makler oder zwei Berater derselben Agentur gleichzeitig Käufer und Verkäufer einer Immobilientransaktion vertritt. In Dubai ist Dual Agency legal, erfordert aber zwingend schriftliche Offenlegung und schriftliche Zustimmung beider Parteien über das DLD-Formular B. Branchenanalysen - ohne DLD-Primärquelle - schätzen den Anteil betroffener Wiederverkaufstransaktionen auf 35 bis 40 Prozent; diese Zahl stammt nicht aus einer unabhängigen Primärerhebung.

Wie viele Immobilienmakler gibt es in Dubai?

Ende 2025 waren laut Khaleej Times auf Basis von DLD-Daten 39.776 aktive, lizenzierte Makler und rund 7.900 Brokerage-Agenturen in Dubai registriert. Diese Zahl hat sich gegenüber 2024 (5.933 Makler, 2.285 Büros laut einer DLD-Meldung, zitiert nach Khaleej Times) mehr als verdreifacht, getrieben durch den Transaktionsboom 2025.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Dubai beim Immobilienkauf?

Die marktübliche Provision beim Kauf einer Bestandsimmobilie beträgt zwei Prozent des Kaufpreises, zahlbar vom Käufer. Bei Off-Plan-Neubauten zahlt in der Regel der Entwickler die Provision; der Käufer trägt keine direkte Provision. Die RERA-Regelung setzt das Maximallimit bei fünf Prozent des Objektwertes. Zusätzlich fallen DLD-Übertragungsgebühren von vier Prozent sowie Grundbuchgebühren an; Gesamtkaufnebenkosten liegen typischerweise bei fünf bis neun Prozent.

Wie prüfe ich, ob ein Immobilienmakler in Dubai lizenziert ist?

Die Lizenzprüfung ist ohne Kosten und sofort möglich über das DLD-Portal unter dubailand.gov.ae oder die Dubai REST App. Sie können per Name, Broker Registration Number (BRN) oder Office Registration Number (ORN) suchen. Seit April 2023 können zudem alle Immobilienanzeigen über den DLD-Madmoun-Dienst per QR-Code auf ihre RERA-Genehmigung geprüft werden.

Welche RERA-Formulare sind bei einem Immobilienkauf in Dubai relevant?

Haeufige Fragen

Was ist Dual Agency und ist sie in Dubai legal? — Dual Agency beschreibt das Arrangement, bei dem ein Makler oder zwei Berater derselben Agentur gleichzeitig Käufer und Verkäufer einer Immobilientransaktion vertritt. In Dubai ist Dual Agency legal, erfordert aber zwingend schriftliche Offenlegung und schriftliche Zustimmung beider Parteien über das DLD-Formular B. Branchenanalysen - ohne DLD-Primärquelle - schätzen den Anteil betroffener Wiederverkaufstransaktionen auf 35 bis 40 Prozent; diese Zahl stammt nicht aus einer unabhängigen Primärerhebung.

Wie viele Immobilienmakler gibt es in Dubai? — Ende 2025 waren laut Khaleej Times auf Basis von DLD-Daten 39.776 aktive, lizenzierte Makler und rund 7.900 Brokerage-Agenturen in Dubai registriert. Diese Zahl hat sich gegenüber 2024 (5.933 Makler, 2.285 Büros laut einer DLD-Meldung, zitiert nach Khaleej Times) mehr als verdreifacht, getrieben durch den Transaktionsboom 2025.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Dubai beim Immobilienkauf? — Die marktübliche Provision beim Kauf einer Bestandsimmobilie beträgt zwei Prozent des Kaufpreises, zahlbar vom Käufer. Bei Off-Plan-Neubauten zahlt in der Regel der Entwickler die Provision; der Käufer trägt keine direkte Provision. Die RERA-Regelung setzt das Maximallimit bei fünf Prozent des Objektwertes. Zusätzlich fallen DLD-Übertragungsgebühren von vier Prozent sowie Grundbuchgebühren an; Gesamtkaufnebenkosten liegen typischerweise bei fünf bis neun Prozent.

Wie prüfe ich, ob ein Immobilienmakler in Dubai lizenziert ist? — Die Lizenzprüfung ist ohne Kosten und sofort möglich über das DLD-Portal unter dubailand.gov.ae oder die Dubai REST App. Sie können per Name, Broker Registration Number (BRN) oder Office Registration Number (ORN) suchen. Seit April 2023 können zudem alle Immobilienanzeigen über den DLD-Madmoun-Dienst per QR-Code auf ihre RERA-Genehmigung geprüft werden.

Welche RERA-Formulare sind bei einem Immobilienkauf in Dubai relevant? — Formular A regelt das Verhältnis zwischen Eigentümer und Makler. Formular B regelt das Verhältnis zwischen Käufer und Makler - hier wird auch Dual Agency offengelegt; dieser Abschnitt sollte vor Unterzeichnung geprüft werden. Formular F ist der verbindliche Kaufvertrag (Memorandum of Understanding) zwischen Käufer und Verkäufer und darf nur von einem lizenzierten RERA-Makler ausgestellt werden.

Gibt es deutschsprachige Immobilienmakler in Dubai? — Ja, DACH-spezifische Makler sind in Dubai etabliert. Zu den bekannten Anbietern zählen DG Homes (exklusiver DACH-Fokus, nach eigenen Angaben 1.500 Transaktionen in 4,5 Jahren), NST Real Estate, German Partners Real Estate sowie fäm Properties und PSI/Dahler & Company mit deutschsprachigen Beratern. Immo Insider unterhält keine kommerziellen Beziehungen zu den genannten Anbietern; die Nennung stellt keine Empfehlung dar.

Wie viel Provision verdienen Dubais Makler insgesamt? — Dubais lizenzierte Makler erwirtschafteten 2025 Provisionseinnahmen von insgesamt AED 13,736 Mrd. Im ersten Halbjahr 2025 beliefen sich die Provisionserträge auf AED 3,23 Mrd. - fast das Doppelte des Vorjahreswertes (H1 2024: AED 1,62 Mrd.). Dieser Boom hat die Einstiegsanreize in den Beruf massiv erhöht und erklärt die Verdreifachung der Makleranzahl.