Dubai erhebt keine Steuer auf Ihre Miete - und genau deshalb zahlen Sie jetzt voll in Deutschland

Was am 1. Januar 2022 weggefallen ist.

Zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten galt zuletzt das Doppelbesteuerungsabkommen vom 1. Juli 2010. Ein solches Abkommen regelt, welcher der beiden Staaten ein bestimmtes Einkommen besteuern darf, und verhindert, dass dasselbe Einkommen in beiden Ländern erfasst wird. Für Immobilien sah das alte Abkommen vor, dass Mieteinkünfte aus einer Dubai-Immobilie in Deutschland von der Steuer freigestellt waren - sie wurden lediglich im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt, also bei der Ermittlung des persönlichen Steuersatzes auf das übrige Einkommen.

Dieses Abkommen ist zum 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten. Deutschland hat die VAE am 14. Juni 2021 - und damit innerhalb der maßgeblichen Frist bis zum 30. Juni 2021 - auf diplomatischem Weg darüber unterrichtet, dass eine Verlängerung nicht beabsichtigt ist. Das Außerkrafttreten folgt aus Artikel 30 Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit Artikel 29 Absatz 2 des Abkommens. Seit dem 1. Januar 2022 besteht zwischen beiden Staaten kein abkommensrechtlicher Schutz mehr.

Entscheidend ist die Konsequenz dieser Lücke: Fehlt ein Abkommen, richtet sich die Besteuerung allein nach nationalem deutschem Steuerrecht. Es gibt keine vertraglich vereinbarte Freistellung mehr, auf die sich ein deutscher Eigentümer berufen könnte. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, fällt mit seinen Dubai-Einkünften vollständig in den Zugriff des deutschen Fiskus.

Die Rechtslage auf einen Blick: bis 2021 gegen ab 2022.

Der Bruch lässt sich in zwei Spalten fassen. Bis zum 31. Dezember 2021, mit Abkommen: Die Dubai-Mieteinkünfte waren in Deutschland freigestellt und wirkten nur über den Progressionsvorbehalt auf den Steuersatz des übrigen Einkommens. Ein Verkauf war abkommensrechtlich abgeschirmt.

Seit dem 1. Januar 2022, ohne Abkommen: Die Mieteinkünfte unterliegen voll der deutschen Einkommensteuer. Die theoretisch greifende Anrechnung ausländischer Steuer ergibt null, weil in den VAE keine Einkommensteuer auf natürliche Personen anfällt. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren löst die Spekulationsbesteuerung aus. Die gleiche Steuerfreiheit in Dubai, die bis 2021 zusammen mit der Freistellung wirkte, verschärft seither die deutsche Last, statt sie zu mildern.

Diese Gegenüberstellung ist der Kern des gesamten Themas: Nicht eine neue Steuer wurde eingeführt, sondern ein Schutzschild ist weggefallen - und mit ihm die Logik, auf der viele Dubai-Investments kalkuliert wurden.

Stand 2026: kein Ersatz in Sicht.

Die naheliegende Hoffnung - das Abkommen sei nur vorübergehend ausgesetzt und werde bald durch ein neues ersetzt - trägt nach aktuellem Stand nicht. In der Übersicht zum Stand der deutschen Doppelbesteuerungsabkommen zum 1. Januar 2026 tauchen die VAE nicht als geplantes oder in Verhandlung befindliches Abkommen auf. Genannt werden dort revidierte Protokolle mit Belgien, Kuwait, Montenegro, Neuseeland und Serbien - die VAE sind nicht darunter.

Das ist ein Negativbefund: Die VAE erscheinen in der maßgeblichen Liste schlicht nicht. Ein ausdrücklicher Beleg, dass Verhandlungen aktiv ausgeschlossen wurden, lässt sich daraus nicht ableiten - wohl aber, dass Stand 2026 kein Ersatzabkommen vorliegt und keines in der offiziellen Vorhabenübersicht steht. Für Investoren bedeutet das: Die Rechtslage ohne Abkommen ist nicht ein Zwischenzustand von wenigen Monaten, sondern gilt 2026 unverändert im fünften Jahr. Wer auf eine baldige Rückkehr zur alten Freistellung plant, plant auf einer Annahme, für die es derzeit keine Grundlage gibt.

Ein wichtiger Hinweis zur Abgrenzung innerhalb des deutschsprachigen Raums: Österreich hat - anders als Deutschland - ein gültiges Abkommen mit den VAE. Das österreichische DBA wurde 2021 revidiert und bleibt in Kraft. Die hier beschriebene deutsche Rechtslage lässt sich also nicht eins zu eins auf österreichische Investoren übertragen. Wer Beratung oder Quellen aus Österreich liest, sollte diesen Unterschied kennen, bevor er daraus Schlüsse für die eigene deutsche Steuersituation zieht.

Mieteinnahmen: voll steuerpflichtig in Deutschland.

Für den in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtigen gilt das Welteinkommensprinzip. Nach Paragraf 2 Absatz 1 Einkommensteuergesetz wird grundsätzlich das gesamte weltweite Einkommen erfasst - unabhängig davon, in welchem Land es erzielt wurde. Mieteinnahmen aus einer Dubai-Immobilie sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von Paragraf 21 Einkommensteuergesetz. Sie sind seit dem 1. Januar 2022 voll in Deutschland einkommensteuerpflichtig und in der Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben.

Solange ein Doppelbesteuerungsabkommen bestand, konnte sich der Eigentümer auf die abkommensrechtliche Freistellung berufen. Diese Berufung ist seit dem Wegfall des Abkommens nicht mehr möglich. Es gibt keine Vorschrift im nationalen Recht, die ausländische Mieteinkünfte allein deshalb freistellt, weil sie im Ausland anfallen.

Praktisch heißt das: Die Dubai-Miete erhöht das in Deutschland zu versteuernde Einkommen und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Bei Investoren, die ohnehin im oberen Einkommensbereich liegen, kann das je nach Konstellation eine erhebliche Steuerlast auslösen - auf Einnahmen, die viele Eigentümer vorab als steuerfrei eingeordnet hatten.

Die Anrechnungsmethode, die ins Leere läuft.

Ohne Abkommen greift für ausländische Einkünfte grundsätzlich die Anrechnungsmethode nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz. Die Idee dahinter ist einfach: Eine im Ausland auf dieselben Einkünfte gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuer angerechnet, um eine doppelte Belastung zu vermeiden. Wer also etwa in einem Land mit Mietbesteuerung Steuer zahlt, kann diese in Grenzen gegen die deutsche Steuer verrechnen.

Im Fall Dubai läuft genau dieser Mechanismus leer. Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben keine Einkommensteuer auf natürliche Personen. Private Mieteinnahmen werden in Dubai grundsätzlich nicht besteuert. Es entsteht also keine ausländische Steuer, die in Deutschland angerechnet werden könnte. Die Anrechnung ist faktisch null.

Das Ergebnis ist für viele Investoren kontraintuitiv: Gerade weil Dubai keine Steuer erhebt, fällt die volle Last in Deutschland an. Die in Verkaufsgesprächen oft gehörte Formulierung, es gebe in Dubai keine Steuer auf Mieteinnahmen, ist für sich genommen korrekt - sie beschreibt aber nur die eine Hälfte. Die andere Hälfte ist, dass diese Steuerfreiheit in den VAE den deutschen Zugriff nicht mindert, sondern ihn im Gegenteil voll wirksam werden lässt. Eine echte Doppelbesteuerung der privaten Mieteinnahmen droht nicht - die volle Last liegt schlicht in Deutschland.

Kein Progressionsvorbehalt - sondern volle Besteuerung.

Ein Punkt sorgt regelmäßig für Verwirrung, deshalb hier in klarer Reihenfolge. Unter dem alten Abkommen waren die Dubai-Mieteinkünfte in Deutschland steuerfrei und wirkten nur über den Progressionsvorbehalt auf den Steuersatz des übrigen Einkommens. Mit dem Wegfall des Abkommens gilt das nicht mehr: Die Dubai-Miete ist seit 2022 nicht freigestellt, sondern voll steuerpflichtig. Sie wird nach der Anrechnungsmethode (Paragraf 34c Einkommensteuergesetz) regulär in Deutschland besteuert und fließt unmittelbar und in voller Höhe in die Bemessungsgrundlage ein - nicht bloß progressionswirksam.

Damit ist auch klar, warum der Progressionsvorbehalt hier kein Thema ist. Die Vorschrift in Paragraf 32b Absatz 1 Nummer 3 Einkommensteuergesetz erfasst ausdrücklich nur STEUERFREIE Auslandseinkünfte, die lediglich den Steuersatz beeinflussen. Genau solche steuerfreien Einkünfte liegen im Regelfall der privaten Dubai-Vermietung aber nicht vor - die Miete ist voll steuerpflichtig. Die Norm ist hier daher in der Regel nicht einschlägig. Es kommt also nicht zu einer doppelten Wirkung aus voller Besteuerung und zusätzlichem Progressionsvorbehalt; es bleibt schlicht bei der vollen Besteuerung.

Für den typischen Fall der privaten Dubai-Vermietung ist das Bild damit eindeutig: voll steuerpflichtig statt freigestellt-mit-Progression. Bei abweichenden Gestaltungen - etwa wenn über eine Struktur doch steuerfreie Komponenten ins Spiel kommen - kann die Einordnung anders ausfallen; das ist Sache des Steuerberaters im Einzelfall und nicht die Regelkonstellation, um die es hier geht.

Der Verkauf: die Zehn-Jahres-Frist.

Nicht nur die laufende Vermietung, auch der spätere Verkauf der Dubai-Immobilie steht ohne Abkommen unter deutschem Zugriff. Der Gewinn aus dem Verkauf ist als privates Veräußerungsgeschäft nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz in Deutschland steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist die Spanne vom Datum des Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags.

Liegt der Verkauf innerhalb dieser Zehn-Jahres-Frist, unterliegt der Gewinn - also der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- und Veräußerungskosten - dem persönlichen Einkommensteuersatz. Ein abkommensrechtlicher Schutz, der diesen Zugriff einschränken würde, besteht nicht. Erst nach Ablauf von mehr als zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn in Deutschland steuerfrei.

Diese Frist verschiebt die Logik vieler Dubai-Investments. Wer mit einem kurzen Anlagehorizont und einem zwischenzeitlichen Wiederverkauf kalkuliert hat - etwa im Off-Plan-Segment mit Weiterverkauf vor Fertigstellung -, sollte die Spekulationsbesteuerung in die Rechnung aufnehmen, statt sie unter der Annahme einer steuerfreien Veräußerung wegzulassen.

Sonderfall Holding: die Hinzurechnungsbesteuerung.

Eine verbreitete Überlegung lautet, die Dubai-Immobilie nicht privat, sondern über eine UAE-Kapitalgesellschaft zu halten. Hier kommt eine weitere deutsche Vorschrift ins Spiel: die Hinzurechnungsbesteuerung nach den Paragrafen 7 bis 13 Außensteuergesetz. Vereinfacht gesagt werden niedrig besteuerte passive Einkünfte einer ausländischen Zwischengesellschaft dem deutschen Gesellschafter zugerechnet - und zwar auch dann, wenn die Gesellschaft gar nichts ausschüttet. In der Praxis spricht man hier vom sogenannten Dry Income: Es wird Steuer auf Einkommen fällig, das den Gesellschafter noch nicht erreicht hat.

Ob Vermietungseinkünfte einer solchen UAE-Gesellschaft tatsächlich unter diese Regelung fallen, ist allerdings nicht pauschal zu beantworten. Die Einordnung von Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz nach Paragraf 8 Außensteuergesetz ist einzelfallabhängig - je nach Ausgestaltung kann sie als aktiv ausgenommen oder als passiv eingestuft werden. Hinzu kommt, dass die VAE seit Juni 2023 eine Körperschaftsteuer von 9 Prozent erheben; ob die Niedrigsteuergrenze überschritten ist, muss im Zusammenspiel mit dieser Corporate Tax geprüft werden.

Das macht die Holding-Variante zu einer Struktur, die ohne grenzüberschreitend qualifizierte Steuerberatung nicht zu empfehlen ist. Sie kann im Einzelfall sinnvoll sein, sie kann aber auch zusätzliches Risiko aufbauen, statt es abzubauen. Eine pauschale Aussage Holding spart Steuern greift hier ebenso zu kurz wie das Gegenteil. Maßgeblich ist die konkrete Ausgestaltung - und deren Prüfung gehört in die Hand eines auf das Außensteuergesetz und die UAE spezialisierten Beraters.

Was VAE-Investoren 2026 wissen sollten.

Die nüchterne Einordnung lautet: Auf der Seite der Vereinigten Arabischen Emirate bleibt die private Mieteinnahme steuerfrei. Eine Einkommensteuer auf natürliche Personen gibt es dort nicht. Die seit Juni 2023 geltende Körperschaftsteuer von 9 Prozent betrifft Unternehmen ab einem steuerpflichtigen Einkommen von 375.000 AED - umgerechnet rund 94.000 Euro - und trifft die private Vermietung einer natürlichen Person in der Regel nicht. Free-Zone-Gesellschaften können unter bestimmten Voraussetzungen befreit sein.

Die eigentliche Last liegt damit nicht in Dubai, sondern in Deutschland. Wer als deutscher Steuerinländer eine Dubai-Immobilie vermietet, sollte drei Punkte als gesetzt behandeln: Die laufenden Mieteinnahmen gehören in die Anlage V und werden voll versteuert. Die Anrechnung ausländischer Steuer bringt nichts, weil es keine gibt. Und ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren löst die Spekulationsbesteuerung aus.

Die offenen Detailfragen - die Einordnung einer Holding-Struktur, die Abschreibung und der Werbungskostenabzug bei der Dubai-Immobilie, und im Fall eines Wegzugs die erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Außensteuergesetz - lassen sich nicht aus einem Magazinbeitrag heraus beantworten. Sie sind individuell und gehören zu einem Steuerberater mit Erfahrung in der deutsch-emiratischen Konstellation. Die Grundlinie aber steht fest: Die Annahme einer rundum steuerfreien Dubai-Vermietung ist seit dem 1. Januar 2022 für deutsche Investoren überholt.

Den eigenen Fall einordnen.

Wie hoch die deutsche Steuerlast auf eine konkrete Dubai-Immobilie tatsächlich ausfällt, hängt von der persönlichen Konstellation ab - vom Steuersatz über den Anlagehorizont bis zur Eigentumsstruktur. Wer einen ersten, unverbindlichen Überblick zur eigenen Situation sucht, findet in der Beratungs- und Exposé-Übersicht von Immo Insider eine sachliche Einordnung als Ausgangspunkt für das Gespräch mit dem eigenen Steuerberater. Sie ersetzt diese Beratung nicht, hilft aber, die richtigen Fragen vorzubereiten.

Haeufige Fragen

Gilt zwischen Deutschland und den VAE 2026 ein Doppelbesteuerungsabkommen?

Nein. Das Abkommen vom 1. Juli 2010 ist zum 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten und wurde von deutscher Seite nicht verlängert. Deutschland hat die VAE am 14. Juni 2021 fristgerecht darüber unterrichtet. Stand 2026 existiert kein neues Abkommen, und die VAE sind in der offiziellen Übersicht der laufenden Abkommensvorhaben nicht gelistet. Die Besteuerung richtet sich seither allein nach nationalem deutschem Steuerrecht.

Muss ich meine Dubai-Mieteinnahmen in Deutschland versteuern, obwohl Dubai keine Steuer erhebt?

Ja. Als in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger unterliegen Sie dem Welteinkommensprinzip nach Paragraf 2 Absatz 1 Einkommensteuergesetz. Mieteinnahmen aus einer Dubai-Immobilie sind seit dem 1. Januar 2022 voll in Deutschland einkommensteuerpflichtig und in der Anlage V anzugeben. Ohne Abkommen gibt es keine Freistellung.

Kann ich die in Dubai gezahlte Steuer in Deutschland anrechnen?

Faktisch nicht. Es greift zwar grundsätzlich die Anrechnungsmethode nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz, doch die VAE erheben keine Einkommensteuer auf natürliche Personen. Es entsteht also keine ausländische Steuer, die angerechnet werden könnte - die Anrechnung läuft ins Leere, und die volle Last liegt in Deutschland.

Entfällt der Progressionsvorbehalt für meine Dubai-Mieteinnahmen?

Für die private Dubai-Vermietung greift kein Progressionsvorbehalt. Ohne Abkommen ist die Dubai-Miete seit 2022 nicht steuerfrei, sondern voll steuerpflichtig und wird nach der Anrechnungsmethode (Paragraf 34c Einkommensteuergesetz) regulär besteuert. Der Progressionsvorbehalt nach Paragraf 32b Absatz 1 Nummer 3 Einkommensteuergesetz gilt ausdrücklich nur für STEUERFREIE Auslandseinkünfte und ist hier daher in der Regel nicht einschlägig. Es bleibt bei der vollen Besteuerung - eine zusätzliche Progressionswirkung tritt nicht hinzu. Bei besonderen Gestaltungen kann eine abweichende Einordnung gelten; das ist im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen.

Ist der Gewinn aus dem Verkauf meiner Dubai-Immobilie steuerpflichtig?

Innerhalb von zehn Jahren ja. Liegen zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz in Deutschland steuerpflichtig und unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach mehr als zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Ein abkommensrechtlicher Schutz besteht nicht.

Spart eine UAE-Holding für meine Dubai-Immobilie Steuern?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Bei Haltung über eine UAE-Kapitalgesellschaft kann die Hinzurechnungsbesteuerung nach den Paragrafen 7 bis 13 Außensteuergesetz greifen, die niedrig besteuerte passive Einkünfte auch ohne Ausschüttung dem deutschen Gesellschafter zurechnet. Ob Vermietungseinkünfte als aktiv oder passiv gelten (Paragraf 8 Außensteuergesetz), ist einzelfallabhängig und muss zusammen mit der 9-prozentigen UAE-Körperschaftsteuer geprüft werden. Diese Struktur gehört in eine qualifizierte Steuerberatung.

Haeufige Fragen

Gilt zwischen Deutschland und den VAE 2026 ein Doppelbesteuerungsabkommen? — Nein. Das Abkommen vom 1. Juli 2010 ist zum 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten und wurde von deutscher Seite nicht verlängert. Deutschland hat die VAE am 14. Juni 2021 fristgerecht darüber unterrichtet. Stand 2026 existiert kein neues Abkommen, und die VAE sind in der offiziellen Übersicht der laufenden Abkommensvorhaben nicht gelistet. Die Besteuerung richtet sich seither allein nach nationalem deutschem Steuerrecht.

Muss ich meine Dubai-Mieteinnahmen in Deutschland versteuern, obwohl Dubai keine Steuer erhebt? — Ja. Als in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger unterliegen Sie dem Welteinkommensprinzip nach Paragraf 2 Absatz 1 Einkommensteuergesetz. Mieteinnahmen aus einer Dubai-Immobilie sind seit dem 1. Januar 2022 voll in Deutschland einkommensteuerpflichtig und in der Anlage V anzugeben. Ohne Abkommen gibt es keine Freistellung.

Kann ich die in Dubai gezahlte Steuer in Deutschland anrechnen? — Faktisch nicht. Es greift zwar grundsätzlich die Anrechnungsmethode nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz, doch die VAE erheben keine Einkommensteuer auf natürliche Personen. Es entsteht also keine ausländische Steuer, die angerechnet werden könnte - die Anrechnung läuft ins Leere, und die volle Last liegt in Deutschland.

Entfällt der Progressionsvorbehalt für meine Dubai-Mieteinnahmen? — Für die private Dubai-Vermietung greift kein Progressionsvorbehalt. Ohne Abkommen ist die Dubai-Miete seit 2022 nicht steuerfrei, sondern voll steuerpflichtig und wird nach der Anrechnungsmethode (Paragraf 34c Einkommensteuergesetz) regulär besteuert. Der Progressionsvorbehalt nach Paragraf 32b Absatz 1 Nummer 3 Einkommensteuergesetz gilt ausdrücklich nur für STEUERFREIE Auslandseinkünfte und ist hier daher in der Regel nicht einschlägig. Es bleibt bei der vollen Besteuerung - eine zusätzliche Progressionswirkung tritt nicht hinzu. Bei besonderen Gestaltungen kann eine abweichende Einordnung gelten; das ist im Einzelfall vom Steuerberater zu prüfen.

Ist der Gewinn aus dem Verkauf meiner Dubai-Immobilie steuerpflichtig? — Innerhalb von zehn Jahren ja. Liegen zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz in Deutschland steuerpflichtig und unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach mehr als zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Ein abkommensrechtlicher Schutz besteht nicht.

Spart eine UAE-Holding für meine Dubai-Immobilie Steuern? — Das lässt sich nicht pauschal sagen. Bei Haltung über eine UAE-Kapitalgesellschaft kann die Hinzurechnungsbesteuerung nach den Paragrafen 7 bis 13 Außensteuergesetz greifen, die niedrig besteuerte passive Einkünfte auch ohne Ausschüttung dem deutschen Gesellschafter zurechnet. Ob Vermietungseinkünfte als aktiv oder passiv gelten (Paragraf 8 Außensteuergesetz), ist einzelfallabhängig und muss zusammen mit der 9-prozentigen UAE-Körperschaftsteuer geprüft werden. Diese Struktur gehört in eine qualifizierte Steuerberatung.

Gilt diese Rechtslage auch für österreichische Investoren? — Nein. Österreich hat - anders als Deutschland - ein gültiges, 2021 revidiertes Abkommen mit den VAE. Die hier beschriebene deutsche Rechtslage ohne Abkommen lässt sich nicht eins zu eins auf österreichische Investoren übertragen.