Dubai-Immobilien und Steuern in Deutschland: DBA, Mieteinnahmen, Progressionsvorbehalt

Was sich zum 1. Januar 2022 geändert hat.

Der Bruch lässt sich auf ein Datum festlegen. Zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten besteht seit dem 1. Januar 2022 kein gültiges Doppelbesteuerungsabkommen mehr. Das letzte Abkommen, unterzeichnet am 1. Juli 2010 und in Kraft getreten am 14. Juli 2011, ist mit Ablauf des 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten.

Wichtig für die Einordnung ist, dass es sich nicht um eine Kündigung handelt. Das Abkommen war von vornherein befristet und sah eine Verlängerung um weitere zehn Jahre nur dann vor, wenn beide Staaten dies bis zum 30. Juni 2021 auf diplomatischem Weg schriftlich bestätigt hätten. Deutschland teilte den Emiraten bereits am 14. Juni 2021 mit, dass eine Verlängerung nicht beabsichtigt sei. Das Abkommen lief damit planmäßig aus.

Ein Nachfolgeabkommen existiert bislang nicht und ist nach dem Stand der hier ausgewerteten Quellen nicht in Vorbereitung. Für in Deutschland ansässige Investoren ist das die eigentliche Nachricht: Seit dem Steuerjahr 2022 gibt es für Einkünfte aus emiratischen Immobilien keine völkerrechtliche Vereinbarung mehr, die regelt, welcher Staat besteuern darf. Es gilt wieder das rein deutsche Steuerrecht.

Vorher und nachher auf einen Blick.

Der Unterschied zwischen der Rechtslage bis 2021 und ab 2022 lässt sich an den Dubai-Mieteinnahmen einer in Deutschland ansässigen Person knapp gegenüberstellen.

Bis 2021 galt für die Immobilieneinkünfte das Belegenheitsprinzip des Abkommens: Das Besteuerungsrecht für die Mieteinkünfte lag beim Belegenheitsstaat, also den Emiraten. Speziell für Immobilieneinkünfte ordnete das Abkommen die Freistellung mit Progressionsvorbehalt an; für andere Einkunftsarten kannte das Abkommen mit den Emiraten als Niedrigsteuerstaat bereits damals teils die Anrechnungsmethode. Für die Vermietung jedenfalls stellte Deutschland die Mieteinkünfte frei. Diese freigestellten Einkünfte wurden lediglich beim Progressionsvorbehalt nach Paragraf 32b Einkommensteuergesetz berücksichtigt, erhöhten also den Steuersatz auf das übrige Einkommen, wurden aber selbst in Deutschland nicht besteuert.

Ab 2022 fällt diese Freistellung weg, weil es kein Abkommen mehr gibt, das sie anordnet. Es greift das Welteinkommensprinzip nach Paragraf 2 Absatz 1 Einkommensteuergesetz: Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, versteuert sein gesamtes Welteinkommen, also auch die Vermietungseinkünfte aus Dubai. Aus freigestellt mit Progressionsvorbehalt wird voll steuerpflichtig.

Die kontraintuitive Pointe: Das Fehlen eines Abkommens führt hier nicht zu Doppelbesteuerung, sondern zu einer höheren deutschen Steuerlast - weil in Dubai gar nichts gezahlt wird, was Deutschland anrechnen müsste.

Wer überhaupt betroffen ist, und die Abgrenzung zu Österreich und der Schweiz.

Maßgeblich für die deutsche Steuerpflicht ist allein der steuerliche Wohnsitz beziehungsweise der gewöhnliche Aufenthalt. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, weil er hier Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, versteuert die Dubai-Mieteinkünfte in Deutschland - unabhängig davon, dass die Immobilie und der Mieter im Ausland sitzen.

Erst die vollständige Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes ins Ausland, also ein echter Wegzug, kann die unbeschränkte deutsche Steuerpflicht auf die Mieteinkünfte beenden. In solchen Konstellationen sind allerdings die Wegzugsbesteuerung und eine möglicherweise fortbestehende beschränkte Steuerpflicht zu prüfen, und es kann die Anrechnungsregelung im Einzelfall wieder Bedeutung gewinnen. Das ist ein klassischer Einzelfall für die spezialisierte Beratung und sollte individuell geprüft werden.

Dieser Beitrag bezieht sich ausdrücklich auf die deutsche Rechtslage. Für in Österreich oder der Schweiz ansässige Investoren gelten eigene Abkommens- und Steuerregeln, die hier nicht behandelt werden. Wer als Österreicher oder Schweizer in Dubai investiert, sollte seine Position nicht aus der deutschen Lage ableiten, sondern eigenständig prüfen lassen.

Mieteinnahmen: in Deutschland voll steuerpflichtig.

Der erste und für die meisten Investoren wichtigste Mechanismus betrifft die laufenden Mieteinnahmen. Sie sind für in Deutschland steuerlich ansässige Personen seit 2022 in Deutschland voll einkommensteuerpflichtig, ohne Freistellung.

Rechtsgrundlage für die Einkünfte selbst ist Paragraf 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz, der die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung regelt. Über das Welteinkommensprinzip nach Paragraf 2 Absatz 1 Einkommensteuergesetz fallen auch die ausländischen Vermietungseinkünfte darunter.

Versteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss, also die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Als Werbungskosten abziehbar sind unter anderem die lineare Gebäudeabschreibung, die nur auf den Gebäudeanteil und nicht auf den Grund- und Bodenanteil entfällt, ferner Finanzierungszinsen sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Der in Deutschland für Wohngebäude übliche lineare Abschreibungssatz von in der Regel 2 Prozent nach Paragraf 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz sollte allerdings für ein Objekt in den Emiraten fallbezogen vom Steuerberater bestätigt werden; Bemessungsgrundlage und Nutzungsdauer können bei Auslandsobjekten abweichen, und die Aufteilung in Gebäude- und Bodenwert ist bei den dortigen Eigentumsstrukturen nicht trivial.

Anrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz: läuft praktisch ins Leere.

Der zweite Mechanismus ist die Anrechnung ausländischer Steuer. Paragraf 34c Einkommensteuergesetz würde eine im Ausland auf dieselben Einkünfte gezahlte Steuer auf die deutsche Steuer anrechnen und damit eine echte Doppelbesteuerung mildern.

Bei Dubai-Mieteinnahmen läuft diese Anrechnung jedoch praktisch ins Leere. In den Emiraten existiert für Privatpersonen keine Einkommensteuer. Es gibt also keine im Ausland gezahlte Steuer, die angerechnet werden könnte. Der Investor trägt damit die volle deutsche Progression.

Hier liegt der eigentliche, oft missverstandene Punkt: Das Fehlen eines Abkommens führt bei dieser Konstellation nicht zu einer Doppelbesteuerung, sondern im Vergleich zur früheren Freistellung zu einer höheren Steuerlast in Deutschland. Wo unter dem alten Abkommen gar keine deutsche Steuer auf die Miete anfiel, fällt sie heute in voller Höhe an - und es gibt nichts, was sie gegenrechnen könnte.

Progressionsvorbehalt: entfällt, aber nicht aus dem naheliegenden Grund.

Der dritte Mechanismus ist der Progressionsvorbehalt nach Paragraf 32b Einkommensteuergesetz. Er spielt seit 2022 bei Dubai-Mieteinkünften keine eigenständige Rolle mehr. Sprachlich ist diese Aussage präzise zu fassen, weil sie sonst falsch verstanden wird.

Der Progressionsvorbehalt greift definitorisch nur bei in Deutschland steuerfrei gestellten ausländischen Einkünften. Er erhöht in diesem Fall den Steuersatz, der auf das übrige, steuerpflichtige Einkommen angewendet wird. Unter dem alten Abkommen, also bis 2021, waren die emiratischen Mieteinkünfte freigestellt und unterlagen genau deshalb dem Progressionsvorbehalt.

Seit 2022 sind die Mieteinkünfte voll steuerpflichtig. Es gibt damit keine freigestellten Einkünfte mehr, auf die ein Progressionsvorbehalt überhaupt anwendbar wäre. Die korrekte Formulierung lautet also: Der Progressionsvorbehalt entfällt - aber nicht, weil die Einkünfte nun progressionsfrei wären, sondern weil sie voll in die reguläre Besteuerung einbezogen werden. Wer beide Aussagen verwechselt, zieht die falschen Schlüsse.

Sonderfall Verlust: die Drittstaaten-Sperre nach Paragraf 2a Einkommensteuergesetz.

Ein Mechanismus, der in der Anfangsphase eines Investments besonders relevant wird, betrifft Verluste. Aus deutscher Sicht sind die Emirate ein Drittstaat, also weder EU noch EWR. Damit unterliegen Verluste aus der Vermietung einer Dubai-Immobilie der Verlustnutzungsbeschränkung des Paragrafen 2a Einkommensteuergesetz.

Nach dieser Vorschrift sind negative Einkünfte aus der Vermietung von in Drittstaaten belegenen Immobilien nicht frei mit positiven inländischen Einkünften verrechenbar. Sie dürfen nur mit künftigen positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat verrechnet werden. Konkret heißt das: Ein Anfangsverlust, der etwa durch hohe Abschreibung und Finanzierungszinsen entsteht, mindert nicht die übrige deutsche Steuerlast des laufenden Jahres, sondern wartet auf künftige positive Dubai-Einkünfte.

Bei Immobilien innerhalb der EU oder des EWR gilt diese Beschränkung nicht. Dubai fällt aber eindeutig unter die Drittstaaten-Restriktion. Wer in der Investitionsplanung mit einer schnellen Verlustverrechnung gegen das deutsche Gehalt oder die Unternehmenseinkünfte kalkuliert, sollte diesen Punkt vorab mit dem Steuerberater klären.

Die emiratische Seite: null Einkommensteuer, aber indirekte Abgaben.

Damit das Bild vollständig ist, gehört die emiratische Seite dazu. Für Privatpersonen gibt es in den Emiraten keine Einkommensteuer. Private Mieteinnahmen aus Immobilieninvestments natürlicher Personen sind zudem grundsätzlich von der emiratischen Körperschaftsteuer ausgenommen.

Die seit dem 1. Juni 2023 geltende Corporate Tax mit einem Basissatz von 9 Prozent ab einem zu versteuernden Einkommen über 375.000 AED, das entspricht etwa 95.000 Euro, trifft Unternehmen, nicht private Mieteinnahmen. Für natürliche Personen gilt: Einkünfte aus Immobilieninvestments sind von der Corporate Tax ausgenommen, solange die Tätigkeit keine Lizenz erfordert und nicht über eine lizenzierte Geschäftstätigkeit ausgeübt wird; solche Einkünfte zählen auch nicht zur Umsatzschwelle von 1 Million AED, ab der natürliche Personen corporate-tax-pflichtig werden könnten. Für den deutschen Privatanleger bedeutet das in der Regel: in Dubai null Prozent Steuer auf die Miete, die gesamte Steuerlast entsteht in Deutschland.

Indirekte Abgaben fallen dennoch an. Auf bestimmte Transaktionen und Vermietungen greift die Mehrwertsteuer von 5 Prozent, die seit dem 1. Januar 2018 gilt, insbesondere bei kommerziellen Objekten und Kurzzeitvermietung; die langfristige private Wohnungsmiete ist demgegenüber von der Mehrwertsteuer befreit beziehungsweise nullbesteuert. Beim Kauf fällt außerdem die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department von 4 Prozent des Kaufpreises an, die zentrale Erwerbsnebenkostenposition vor Ort. Die genaue Mehrwertsteuer-Einordnung hängt von Objektart und Mietdauer ab und sollte pro Objekt verifiziert werden.

Wie die Mieteinkünfte in der deutschen Steuererklärung erfasst werden.

Praktisch landen die Dubai-Mieteinkünfte an zwei Stellen in der deutschen Steuererklärung. Die Vermietungseinkünfte werden in der Anlage V erfasst, die ausländischen Einkünfte zusätzlich in der Anlage AUS.

Versteuert wird der Überschuss aus Einnahmen abzüglich Werbungskosten. Das Finanzamt kann zur Prüfung Mietverträge, Zahlungsbelege und Nebenkostenabrechnungen anfordern. Diese Unterlagen sollten auf Deutsch vorliegen oder als beglaubigte Übersetzung beigebracht werden können, weil emiratische Dokumente in der Regel auf Englisch oder Arabisch ausgestellt sind.

Wer die Erklärungspflicht unterschätzt, riskiert nicht nur Nachzahlungen, sondern auch den Vorwurf der unvollständigen Erklärung ausländischer Einkünfte. Die saubere Dokumentation der Werbungskosten - Abschreibung auf den Gebäudeanteil, Finanzierungszinsen, Verwaltung und Instandhaltung - ist hier der Hebel, der die effektive Steuerlast spürbar drückt, ohne in eine Grauzone zu geraten.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Der Befund lässt sich in drei Bewegungen lesen. Zuerst das Abkommen selbst: Seit dem 1. Januar 2022 gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Emiraten mehr. Mieteinnahmen aus Dubai sind für in Deutschland ansässige Personen voll einkommensteuerpflichtig, erfasst über Anlage V und Anlage AUS. Die frühere Freistellung mit Progressionsvorbehalt ist entfallen.

Dann die Anrechnung: Sie läuft nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz leer, weil in Dubai für Privatpersonen keine Einkommensteuer anfällt. Das Ergebnis ist keine Doppelbesteuerung, sondern eine höhere deutsche Last als unter dem alten Abkommen. Verluste aus der Anfangsphase sind über Paragraf 2a Einkommensteuergesetz in der Verrechnung gesperrt und nur mit künftigen Dubai-Einkünften nutzbar.

Bleibt der Wohnsitz: Der einzige strukturelle Hebel, die deutsche Steuerpflicht auf die Mieteinkünfte zu beenden, ist die vollständige Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes - mit allen Folgefragen von Wegzugsbesteuerung bis fortbestehender beschränkter Steuerpflicht. Das ist kein Standardweg, sondern ein durchzurechnender Einzelfall.

Einordnung: Substanz statt Verkaufssatz.

Die Aussage „in Dubai zahlen Sie keine Steuer“ ist nicht falsch. Sie ist nur die halbe Rechnung. Für den in Deutschland ansässigen Investor entscheidet nicht die emiratische, sondern die deutsche Seite über die tatsächliche Belastung. Und diese Seite hat sich seit 2022 zu seinen Lasten verschoben, ohne dass die meisten Verkaufsunterlagen das abbilden.

Das macht ein Dubai-Investment nicht schlecht. Es macht die steuerliche Vorabklärung zur Pflicht. Wer Kaufpreis, Finanzierung, Abschreibung und die volle deutsche Progression in einer realistischen Nachsteuerrechnung zusammenbringt, sieht eine andere Rendite als die brutto vorgerechnete - und entscheidet auf belastbarer Grundlage statt auf einem Verkaufssatz.

Welche dieser Punkte für die persönliche Konstellation - Wohnsitz, Struktur, Anlagehorizont, Familie - wirklich tragen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gehört in eine Einzelfallprüfung mit einem auf die deutsch-emiratische Konstellation spezialisierten Berater.

Haeufige Fragen

Gibt es 2026 ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Dubai?

Nein. Das Abkommen vom 1. Juli 2010 ist mit Ablauf des 31. Dezember 2021 planmäßig ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Seit dem 1. Januar 2022 besteht kein gültiges Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Ein Nachfolgeabkommen ist nach dem Stand der ausgewerteten Quellen nicht in Vorbereitung. Vor einer Veröffentlichungsentscheidung sollte gegengeprüft werden, ob das Bundesfinanzministerium zwischenzeitlich Verhandlungen über ein neues Abkommen angekündigt hat.

Muss ich Mieteinnahmen aus meiner Dubai-Wohnung in Deutschland versteuern?

Ja, sofern Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, also hier Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben. Über das Welteinkommensprinzip nach Paragraf 2 Absatz 1 Einkommensteuergesetz sind die Vermietungseinkünfte aus Dubai seit 2022 in Deutschland voll einkommensteuerpflichtig. Eine Freistellung wie unter dem alten Abkommen gibt es nicht mehr.

Was passiert mit dem Progressionsvorbehalt bei Dubai-Mieteinkünften?

Der Progressionsvorbehalt nach Paragraf 32b Einkommensteuergesetz entfällt. Er greift nur bei in Deutschland steuerfrei gestellten ausländischen Einkünften. Da die Dubai-Mieteinkünfte seit 2022 nicht mehr freigestellt, sondern voll besteuert werden, gibt es keine freigestellten Einkünfte mehr, auf die er anzuwenden wäre. Der Grund ist also die volle Besteuerung, nicht eine angebliche Progressionsfreiheit.

Kann ich die in Dubai gezahlte Steuer in Deutschland anrechnen?

In der Praxis nicht, weil in den Emiraten für Privatpersonen keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen anfällt. Die Anrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz setzt eine im Ausland gezahlte Steuer voraus. Gibt es keine, gibt es nichts anzurechnen. Folge ist die volle deutsche Progression - keine Doppelbesteuerung, aber eine höhere Last als unter dem früheren Abkommen.

Wo trage ich die Dubai-Mieteinnahmen in der Steuererklärung ein?

Die Vermietungseinkünfte werden in der Anlage V erfasst, die ausländischen Einkünfte zusätzlich in der Anlage AUS. Versteuert wird der Überschuss, also Einnahmen minus Werbungskosten wie Gebäudeabschreibung, Finanzierungszinsen sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Das Finanzamt kann Mietverträge, Zahlungsbelege und Nebenkostenabrechnungen anfordern, gegebenenfalls als beglaubigte Übersetzung.

Kann ich Verluste aus der Dubai-Vermietung mit meinem deutschen Einkommen verrechnen?

Nur eingeschränkt. Die Emirate sind aus deutscher Sicht ein Drittstaat. Nach Paragraf 2a Einkommensteuergesetz sind Verluste aus der Vermietung von in Drittstaaten belegenen Immobilien nicht frei mit inländischen Einkünften verrechenbar, sondern nur mit künftigen positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat. Anfangsverluste mindern also nicht die übrige deutsche Steuerlast des Jahres.

Haeufige Fragen

Gibt es 2026 ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Dubai? — Nein. Das Abkommen vom 1. Juli 2010 ist mit Ablauf des 31. Dezember 2021 planmäßig ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Seit dem 1. Januar 2022 besteht kein gültiges Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Ein Nachfolgeabkommen ist nach dem Stand der ausgewerteten Quellen nicht in Vorbereitung. Vor einer Veröffentlichungsentscheidung sollte gegengeprüft werden, ob das Bundesfinanzministerium zwischenzeitlich Verhandlungen über ein neues Abkommen angekündigt hat.

Muss ich Mieteinnahmen aus meiner Dubai-Wohnung in Deutschland versteuern? — Ja, sofern Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, also hier Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben. Über das Welteinkommensprinzip nach Paragraf 2 Absatz 1 Einkommensteuergesetz sind die Vermietungseinkünfte aus Dubai seit 2022 in Deutschland voll einkommensteuerpflichtig. Eine Freistellung wie unter dem alten Abkommen gibt es nicht mehr.

Was passiert mit dem Progressionsvorbehalt bei Dubai-Mieteinkünften? — Der Progressionsvorbehalt nach Paragraf 32b Einkommensteuergesetz entfällt. Er greift nur bei in Deutschland steuerfrei gestellten ausländischen Einkünften. Da die Dubai-Mieteinkünfte seit 2022 nicht mehr freigestellt, sondern voll besteuert werden, gibt es keine freigestellten Einkünfte mehr, auf die er anzuwenden wäre. Der Grund ist also die volle Besteuerung, nicht eine angebliche Progressionsfreiheit.

Kann ich die in Dubai gezahlte Steuer in Deutschland anrechnen? — In der Praxis nicht, weil in den Emiraten für Privatpersonen keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen anfällt. Die Anrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz setzt eine im Ausland gezahlte Steuer voraus. Gibt es keine, gibt es nichts anzurechnen. Folge ist die volle deutsche Progression - keine Doppelbesteuerung, aber eine höhere Last als unter dem früheren Abkommen.

Wo trage ich die Dubai-Mieteinnahmen in der Steuererklärung ein? — Die Vermietungseinkünfte werden in der Anlage V erfasst, die ausländischen Einkünfte zusätzlich in der Anlage AUS. Versteuert wird der Überschuss, also Einnahmen minus Werbungskosten wie Gebäudeabschreibung, Finanzierungszinsen sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Das Finanzamt kann Mietverträge, Zahlungsbelege und Nebenkostenabrechnungen anfordern, gegebenenfalls als beglaubigte Übersetzung.

Kann ich Verluste aus der Dubai-Vermietung mit meinem deutschen Einkommen verrechnen? — Nur eingeschränkt. Die Emirate sind aus deutscher Sicht ein Drittstaat. Nach Paragraf 2a Einkommensteuergesetz sind Verluste aus der Vermietung von in Drittstaaten belegenen Immobilien nicht frei mit inländischen Einkünften verrechenbar, sondern nur mit künftigen positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat. Anfangsverluste mindern also nicht die übrige deutsche Steuerlast des Jahres.

Wie beende ich die deutsche Steuerpflicht auf die Dubai-Mieten? — Allein über die vollständige Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes ins Ausland, also einen echten Wegzug. Solange der Wohnsitz in Deutschland bleibt, werden die Dubai-Mieten hier versteuert. Bei einem Wegzug sind Wegzugsbesteuerung und eine mögliche fortbestehende beschränkte Steuerpflicht zu prüfen; das ist ein durchzurechnender Einzelfall für die spezialisierte Beratung, keine Standardlösung.