Dubai-Immobilie verkaufen und Steuer: der teuerste Irrtum beim Dubai-Verkauf

Der Bruch: Seit 2022 schuetzt kein Abkommen mehr

Ueber Jahre war die steuerliche Lage zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten durch ein Doppelbesteuerungsabkommen geregelt. Dieses Abkommen vom 1. Juli 2010 ist Geschichte. Deutschland teilte den Emiraten am 14. Juni 2021 mit, dass eine Verlaengerung von deutscher Seite nicht beabsichtigt sei. Das Abkommen lief damit zum 31. Dezember 2021 aus und ist seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr in Kraft. Ein neues Abkommen wurde, Stand 2026, nicht geschlossen.

Diesen Befund bestaetigen mehrere Fachquellen unabhaengig voneinander, darunter die Steuerabteilungen von EY Deutschland und WTS. Die praktische Folge ist erheblich und wird in Verkaufsgespraechen oft uebergangen: Ohne Abkommen gibt es keine voelkerrechtliche Zuweisung des Besteuerungsrechts mehr. Es greift das deutsche innerstaatliche Steuerrecht - und dieses kennt fuer im Ausland belegene Immobilien keine Sonderbehandlung, solange der Verkaeufer in Deutschland ansaessig ist.

Wer also seine Immobilien-Entscheidung noch an der Vorstellung ausrichtet, ein Abkommen werde Dubai-Gewinne von der deutschen Steuer freistellen oder zumindest die Doppelbelastung mildern, rechnet mit einer Rechtslage, die es seit Anfang 2022 nicht mehr gibt.

Vorher und nachher: die Zwei-Spalten-Sicht

Die Gegenueberstellung macht den Unterschied greifbar. Stellt man die Rechtslage bis zum Auslaufen des Abkommens der heutigen Lage gegenueber - jeweils fuer den in Deutschland ansaessigen Verkaeufer einer privat gehaltenen Dubai-Immobilie -, zeigt sich der Bruch deutlich.

Bis zum 31. Dezember 2021 galt: Das Doppelbesteuerungsabkommen war in Kraft, es gab eine abkommensrechtliche Verteilung des Besteuerungsrechts zwischen beiden Staaten, und je nach Konstellation war eine Freistellung mit Progressionsvorbehalt moeglich. Eine Anrechnung auslaendischer Steuer war abkommensabhaengig. Der Gewinn war damit abkommensrechtlich abgeschirmt.

Seit dem 1. Januar 2022 gilt: Es besteht kein Abkommen mehr, das Besteuerungsrecht wird allein durch das deutsche Einkommensteuergesetz bestimmt, eine Freistellung aus einem Abkommen entfaellt, und eine Anrechnung auslaendischer Steuer scheidet schon deshalb aus, weil in den VAE keine vergleichbare Steuer gezahlt wird. Der Veraeusserungsgewinn aus einer Dubai-Immobilie wird fuer den in Deutschland Ansaessigen damit nach herrschender Lesart so behandelt wie ein inlaendisches privates Veraeusserungsgeschaeft - mit dem entscheidenden Unterschied, dass keine im Ausland gezahlte Steuer gegengerechnet werden kann.

Das Welteinkommensprinzip greift auch in Dubai

Den Ausgangspunkt jeder Betrachtung bildet Paragraf 1 Einkommensteuergesetz. Wer in Deutschland einen Wohnsitz oder seinen gewoehnlichen Aufenthalt hat, ist unbeschraenkt einkommensteuerpflichtig und unterliegt dem Welteinkommensprinzip. Das bedeutet: Besteuert wird nicht nur, was in Deutschland verdient wird, sondern das gesamte weltweite Einkommen - unabhaengig davon, wo die Einkuenfte erzielt wurden.

Fuer den Verkauf einer Dubai-Immobilie ist die Konsequenz klar. Solange der Verkaeufer in Deutschland ansaessig ist, ist der Veraeusserungsgewinn aus der Wohnung am Persischen Golf grundsaetzlich in Deutschland steuerpflichtig. Die geografische Lage der Immobilie aendert daran nichts. Der haeufige Reflex, ein in Dubai erzielter Gewinn sei eine rein dortige Angelegenheit, traegt steuerlich nicht.

Diese Regel ist der Hebel, ueber den alle weiteren Mechanismen wirken. Erst sie macht das ausgelaufene Abkommen so folgenreich: Ein Abkommen haette das Besteuerungsrecht moeglicherweise begrenzen koennen - das Welteinkommensprinzip allein kennt diese Grenze nicht.

Die Zehn-Jahres-Frist nach Paragraf 23 entscheidet

Ob der Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie steuerpflichtig ist, richtet sich nach Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz. Danach liegt ein steuerpflichtiges privates Veraeusserungsgeschaeft vor, wenn zwischen Anschaffung und Veraeusserung von Grundstuecken und Gebaeuden nicht mehr als zehn Jahre liegen. Umgangssprachlich ist von der Spekulationsfrist die Rede.

Entscheidend fuer die Dubai-Zielgruppe: Diese Frist gilt nicht nur fuer Objekte in Deutschland. Weil das Welteinkommensprinzip greift, erfasst Paragraf 23 ebenso im Ausland belegene Immobilien. Verkauft der in Muenchen ansaessige Eigentuemer seine 2021 erworbene Wohnung im Jahr 2026 - also innerhalb von zehn Jahren -, ist der Gewinn ein privates Veraeusserungsgeschaeft und damit in Deutschland steuerpflichtig.

Die Gegenseite der Frist ist die eigentliche Entlastung: Wird die Immobilie erst nach mehr als zehn Jahren Haltedauer verkauft, faellt kein privates Veraeusserungsgeschaeft an. Der Gewinn ist dann einkommensteuerfrei. Auch das gilt entsprechend fuer Dubai-Immobilien in der Hand eines in Deutschland Ansaessigen. Die Zehn-Jahres-Frist ist damit kein Detail, sondern die zentrale Stellschraube der gesamten Planung.

Selbstnutzung als Ausnahme - in Dubai-Faellen meist ohne Wirkung

Das Gesetz kennt eine bedeutsame Ausnahme von der Spekulationssteuer. Nach Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz sind Objekte ausgenommen, die im Jahr der Veraeusserung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wer sein Objekt selbst bewohnt hat, kann es unter diesen Voraussetzungen auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei verkaufen.

Fuer Dubai-Konstellationen ist diese Ausnahme der Vollstaendigkeit halber darzustellen, in der Praxis aber selten einschlaegig. Dubai-Immobilien werden von in Deutschland Ansaessigen typischerweise als Kapitalanlage gehalten und vermietet, nicht selbst bewohnt. Wer in Deutschland seinen Lebensmittelpunkt hat, nutzt die Wohnung am Golf in aller Regel nicht im geforderten Umfang zu eigenen Wohnzwecken.

Hier gilt es, sauber zu trennen: Die Ausnahme existiert, sie greift aber nur fuer den eng umrissenen Fall der durchgaengigen Eigennutzung im genannten Zeitfenster. Fuer die ueberwiegende Mehrheit der Dubai-Investoren ist sie daher in der Regel nicht anwendbar.

Kein Abkommen, keine Steuer vor Ort - was das nach herrschender Lesart bedeutet

Hier liegt der kontraintuitive Kern. Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben fuer natuerliche Personen keine Einkommensteuer; Mieteinnahmen und Veraeusserungsgewinne aus Immobilien sind in den Emiraten steuerfrei. Genau diese Steuerfreiheit vor Ort wird haeufig als Beleg fuer eine vermeintlich generelle Steuerfreiheit missverstanden.

Das duerfte in den meisten Konstellationen nicht zutreffen. Steuerfreiheit in Dubai ist nicht gleichbedeutend mit Steuerfreiheit fuer den in Deutschland Ansaessigen. Da kein Abkommen mehr besteht, gibt es weder eine Freistellung noch einen Progressionsvorbehalt aus einem Abkommen. Und weil in den Emiraten keine vergleichbare Steuer gezahlt wird, duerfte nach herrschender Lesart auch eine Anrechnung auslaendischer Steuer nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz ausscheiden - diese setzt naemlich eine im Ausland tatsaechlich gezahlte, vergleichbare Steuer voraus, die es in den VAE in dieser Form nicht gibt.

Diese Einordnung ist kein Allgemeinplatz, sondern leitet sich aus der konkreten deutsch-emiratischen Konstellation ab. Die auf den Wegzug nach Dubai spezialisierte Kanzlei SKW Schwarz beschreibt die Mechanik fuer diese Konstellation entsprechend: Mangels Doppelbesteuerungsabkommen und mangels einer in den Emiraten erhobenen, anrechenbaren Steuer duerfte es nach derzeitiger Praxis bei der vollen deutschen Besteuerung des Gewinns innerhalb der Frist bleiben. Wir geben dies als fachliche Einordnung dieser Quelle wieder, nicht als gesicherte Tatsache. Ob die Anrechnung nach Paragraf 34c im Einzelfall tatsaechlich ausscheidet, ist Teil der individuellen Pruefung und sollte mit einer auf die deutsch-emiratische Konstellation spezialisierten Kanzlei abgesichert werden, vorbehaltlich der Pruefung des konkreten Sachverhalts. Als Faustlinie fuer den Grundfall laesst sich festhalten: Gerade weil Dubai nichts nimmt, duerfte fuer Deutschland viel zu holen sein.

Was der Verkauf konkret kostet: Tarif, Spitzensteuersatz und Soli

Der steuerpflichtige Veraeusserungsgewinn wird nicht gesondert pauschal, sondern mit dem persoenlichen Einkommensteuersatz besteuert. Er wird dem uebrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und unterliegt dem progressiven Tarif. Bei den typischerweise hohen Gewinnen aus Dubai-Verkaeufen bedeutet das in der Praxis regelmaessig den oberen Tarifbereich.

Fuer den Veranlagungszeitraum 2026 betraegt der Spitzensteuersatz 42 Prozent und greift ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro. Die sogenannte Reichensteuer von 45 Prozent setzt ab 277.826 Euro ein. Hinzu kann der Solidaritaetszuschlag von 5,5 Prozent der festgesetzten Einkommensteuer treten. Bei einem hohen Veraeusserungsgewinn ist er regelmaessig einschlaegig, da die Soli-Freigrenzen dann ueberschritten sind. Im 45-Prozent-Tarif ergibt sich so eine maximale Gesamtbelastung von rund 47,48 Prozent.

Zur Einordnung gehoert auch die Freigrenze: Gewinne aus privaten Veraeusserungsgeschaeften bleiben nach Paragraf 23 Absatz 3 Satz 5 Einkommensteuergesetz steuerfrei, wenn der im Kalenderjahr erzielte Gesamtgewinn weniger als 1.000 Euro betraegt - ein Wert, der ab 2024 von zuvor 600 Euro angehoben wurde. Wichtig ist die Natur dieser Grenze: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Wird sie ueberschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der uebersteigende Teil. Fuer hochpreisige Dubai-Verkaeufe ist sie damit praktisch ohne Entlastungswirkung.

Gerechnet wird in Euro: die Waehrungsumrechnung AED nach EUR

Ein Punkt, der in der Praxis oft uebersehen wird, betrifft die Waehrung. Kauf und Verkauf einer Dubai-Immobilie erfolgen in Dirham (AED), die deutsche Steuer rechnet jedoch in Euro. Fuer das Finanzamt ist nicht der Dirham-Betrag massgeblich, sondern der in Euro umgerechnete steuerpflichtige Gewinn.

Die Grundlogik laesst sich einfach festhalten: Der steuerliche Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Veraeusserungskosten - jeweils umgerechnet zum Euro-Kurs am Tag des jeweiligen Vertrags. Der Anschaffungspreis wird also zum Kurs am Tag des Kaufvertrags in Euro umgerechnet, der Verkaufspreis zum Kurs am Tag des Verkaufsvertrags. Erst die Differenz dieser beiden Euro-Betraege - vermindert um die in Euro umgerechneten Kosten - ist die Groesse, auf die die deutsche Einkommensteuer entfaellt.

Die praktische Folge ist nicht trivial: Bewegt sich der AED-EUR-Kurs zwischen Kauf und Verkauf, kann sich das Euro-Ergebnis gegenueber der reinen Dirham-Betrachtung verschieben - in beide Richtungen. Ein in Dirham nominell gleichbleibender Wert kann in Euro einen Gewinn oder einen Verlust ergeben, je nachdem, wie sich der Kurs entwickelt hat. Wie die Umrechnung im Einzelfall konkret vorzunehmen ist, insbesondere welche Stichtagskurse genau heranzuziehen sind, gehoert in die fachliche Pruefung und ist Teil der individuellen Beratung.

Datenaustausch und Erklaerungspflicht: ein Compliance-Hinweis

Mancher Eigentuemer setzt darauf, dass ein in Dubai erzielter Gewinn dem deutschen Finanzamt verborgen bleibt. Das ist eine riskante Annahme - und eine, bei der wir bewusst vorsichtig formulieren, weil die Quellenlage zum konkreten Umfang des Datenaustauschs nicht abschliessend ist. Zwischen den Emiraten und Deutschland ist ein Informationsaustausch ueber den Common Reporting Standard angelegt. Ob und in welchem Umfang die deutschen Finanzbehoerden darueber im Einzelfall Informationen zu Konten und Vermoegenswerten in den VAE erhalten und ein Verkauf dadurch entdeckt werden kann, ist im konkreten Fall zu pruefen. Nach derzeitiger Praxis duerfte ein Entdeckungsrisiko nicht ausgeschlossen sein, ohne dass sich sein konkreter Umfang pauschal beziffern liesse.

Wir formulieren das ausdruecklich als Compliance-Hinweis, nicht als Tatsachenbehauptung und nicht als Drohung: Der korrekte und sichere Weg ist in jedem Fall die vollstaendige Erklaerung des steuerpflichtigen Gewinns in der deutschen Einkommensteuererklaerung. Das Nicht-Erklaeren steuerpflichtiger Einkuenfte kann den Tatbestand der Steuerhinterziehung erfuellen - unabhaengig davon, wie hoch das Entdeckungsrisiko im Einzelfall tatsaechlich sein mag. Der konkrete Umfang und die Praxis des Datenaustauschs sollten daher mit einer spezialisierten Kanzlei geklaert werden.

Fuer die hier angesprochene Leserschaft ist das weniger eine Frage der Moral als der Risikosteuerung: Wer ein Vermoegen aufbaut, gefaehrdet es nicht durch eine vermeidbare steuerstrafrechtliche Exponierung.

Was Investoren 2026 wissen sollten

Drei Punkte fassen die Lage zusammen. Erstens: Der Verkauf einer Dubai-Immobilie ist fuer in Deutschland Ansaessige nicht automatisch steuerfrei. Das Welteinkommensprinzip nach Paragraf 1 Einkommensteuergesetz erfasst auch den auslaendischen Veraeusserungsgewinn, und innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des Paragraf 23 kann er voll steuerpflichtig sein.

Zweitens: Die Steuerfreiheit in Dubai hilft dem in Deutschland Ansaessigen nach herrschender Lesart nicht. Weil das Abkommen seit dem 1. Januar 2022 ausgelaufen ist und in den Emiraten keine anrechenbare Steuer anfaellt, duerfte es weder eine Freistellung noch eine Anrechnung geben. Der Gewinn wird dann mit dem persoenlichen Satz von bis zu 45 Prozent zuzueglich Solidaritaetszuschlag besteuert - berechnet auf den in Euro umgerechneten Gewinn.

Drittens, und das ist der eigentliche Hebel: Die Haltedauer und die Struktur sind die entscheidenden Gestaltungsgroessen. Erst nach mehr als zehn Jahren wird der Verkauf steuerfrei. Die Eigennutzungs-Ausnahme ist in Dubai-Faellen meist nicht einschlaegig, und die Freigrenze von 1.000 Euro ist bei den ueblichen Betraegen wirkungslos. Wer den Verkauf nicht planlos in die teure Frist laufen lassen will, behaelt Anschaffungs- und Veraeusserungszeitpunkt bewusst im Blick und prueft fruehzeitig, ob eine andere Struktur oder ein anderer Zeitpunkt die Last senkt.

Einordnung: Eine Frage der Konstellation, nicht der Pauschale

Die hier dargestellte Lage ist der Grundfall: in Deutschland ansaessiger Eigentuemer, privat gehaltene Dubai-Immobilie, Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Sobald sich an der Konstellation etwas aendert - ein Wegzug aus Deutschland vor dem Verkauf, eine Haltestruktur ueber eine Gesellschaft, Fragen der Waehrungsumrechnung zwischen Anschaffung in Dirham und spaeterer Veraeusserung, oder die Frage, was bei einem Off-Plan-Kauf ueberhaupt als Anschaffung zaehlt - verschiebt sich das Bild und verlangt eine gesonderte Pruefung.

Gerade diese Verschiebungen sind fuer vermoegende Investoren oft die eigentlich relevanten Hebel. Sie lassen sich nicht aus einem Artikel ableiten, sondern nur am konkreten Fall, mit Blick auf Wohnsitz, Struktur, Zeithorizont und familiaere Situation. Wer hier solide planen will, fuehrt diese Fragen frueh, nicht erst zum Notartermin in Dubai - und mit einem Berater, der die deutsch-emiratische Konstellation tatsaechlich kennt.

Haeufige Fragen

Ist der Verkauf einer Dubai-Immobilie aus Deutschland steuerfrei?

Nein, nicht automatisch. Wer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewoehnlichen Aufenthalt hat, ist nach Paragraf 1 Einkommensteuergesetz unbeschraenkt steuerpflichtig und unterliegt dem Welteinkommensprinzip. Damit ist auch der Gewinn aus dem Verkauf einer Dubai-Immobilie grundsaetzlich in Deutschland steuerpflichtig. Steuerfrei wird der Verkauf in der Regel erst nach mehr als zehn Jahren Haltedauer.

Faellt auf den Verkauf einer Dubai-Immobilie Spekulationssteuer an?

In der Regel ja, wenn zwischen Anschaffung und Veraeusserung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz ist der Gewinn dann ein steuerpflichtiges privates Veraeusserungsgeschaeft, umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt. Diese Frist gilt wegen des Welteinkommensprinzips auch fuer im Ausland belegene Immobilien.

Wie funktioniert die 10-Jahres-Frist bei Dubai-Immobilien?

Massgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veraeusserung. Liegt er bei nicht mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn in der Regel voll steuerpflichtig. Liegt er bei mehr als zehn Jahren, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. Eine Ausnahme innerhalb der Frist besteht bei ausschliesslicher Eigennutzung im Jahr der Veraeusserung und den beiden Vorjahren - in Dubai-Faellen ist diese Ausnahme aber meist nicht einschlaegig, da die Objekte typischerweise vermietet werden. Bei einem Off-Plan-Kauf ist gesondert zu pruefen, was als Anschaffung gilt; das gehoert in die Einzelfallberatung.

Warum kann der Dubai-Gewinn in Deutschland besteuert werden, obwohl Dubai keine Steuer erhebt?

Gerade weil Dubai keine Steuer erhebt. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr in Kraft. Ohne Abkommen gibt es keine Freistellung. Und da in den Emiraten keine vergleichbare Steuer gezahlt wird, duerfte nach der Einordnung spezialisierter Kanzleien (etwa SKW Schwarz) und herrschender Lesart auch eine Anrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz ausscheiden. Im Grundfall wird der Gewinn daher voraussichtlich voll in Deutschland besteuert; die konkrete Anrechnungsfrage ist im Einzelfall mit einer Kanzlei abzusichern.

Wie hoch ist die Steuer auf den Verkaufsgewinn?

Der Gewinn wird mit dem persoenlichen Einkommensteuersatz besteuert, da er dem uebrigen Einkommen hinzugerechnet wird. Der Spitzensteuersatz betraegt 2026 42 Prozent (ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen), die Reichensteuer 45 Prozent (ab 277.826 Euro). Hinzu kann der Solidaritaetszuschlag von 5,5 Prozent der Einkommensteuer treten, sodass die maximale Gesamtbelastung im 45-Prozent-Tarif bei rund 47,48 Prozent liegt. Da in Dirham gekauft und verkauft wird, ist der Gewinn fuer die deutsche Steuer in Euro zu ermitteln: Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Veraeusserungskosten, jeweils umgerechnet zum Euro-Kurs am Tag des jeweiligen Vertrags.

Gibt es eine Freigrenze beim Verkauf?

Ja. Gewinne aus privaten Veraeusserungsgeschaeften bleiben nach Paragraf 23 Absatz 3 Satz 5 Einkommensteuergesetz steuerfrei, wenn der im Kalenderjahr erzielte Gesamtgewinn weniger als 1.000 Euro betraegt (Wert ab 2024, zuvor 600 Euro). Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag - bei Ueberschreiten ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei hochpreisigen Dubai-Verkaeufen ist sie praktisch ohne Wirkung.

Haeufige Fragen

Ist der Verkauf einer Dubai-Immobilie aus Deutschland steuerfrei? — Nein, nicht automatisch. Wer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewoehnlichen Aufenthalt hat, ist nach Paragraf 1 Einkommensteuergesetz unbeschraenkt steuerpflichtig und unterliegt dem Welteinkommensprinzip. Damit ist auch der Gewinn aus dem Verkauf einer Dubai-Immobilie grundsaetzlich in Deutschland steuerpflichtig. Steuerfrei wird der Verkauf in der Regel erst nach mehr als zehn Jahren Haltedauer.

Faellt auf den Verkauf einer Dubai-Immobilie Spekulationssteuer an? — In der Regel ja, wenn zwischen Anschaffung und Veraeusserung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz ist der Gewinn dann ein steuerpflichtiges privates Veraeusserungsgeschaeft, umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt. Diese Frist gilt wegen des Welteinkommensprinzips auch fuer im Ausland belegene Immobilien.

Wie funktioniert die 10-Jahres-Frist bei Dubai-Immobilien? — Massgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veraeusserung. Liegt er bei nicht mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn in der Regel voll steuerpflichtig. Liegt er bei mehr als zehn Jahren, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. Eine Ausnahme innerhalb der Frist besteht bei ausschliesslicher Eigennutzung im Jahr der Veraeusserung und den beiden Vorjahren - in Dubai-Faellen ist diese Ausnahme aber meist nicht einschlaegig, da die Objekte typischerweise vermietet werden. Bei einem Off-Plan-Kauf ist gesondert zu pruefen, was als Anschaffung gilt; das gehoert in die Einzelfallberatung.

Warum kann der Dubai-Gewinn in Deutschland besteuert werden, obwohl Dubai keine Steuer erhebt? — Gerade weil Dubai keine Steuer erhebt. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr in Kraft. Ohne Abkommen gibt es keine Freistellung. Und da in den Emiraten keine vergleichbare Steuer gezahlt wird, duerfte nach der Einordnung spezialisierter Kanzleien (etwa SKW Schwarz) und herrschender Lesart auch eine Anrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz ausscheiden. Im Grundfall wird der Gewinn daher voraussichtlich voll in Deutschland besteuert; die konkrete Anrechnungsfrage ist im Einzelfall mit einer Kanzlei abzusichern.

Wie hoch ist die Steuer auf den Verkaufsgewinn? — Der Gewinn wird mit dem persoenlichen Einkommensteuersatz besteuert, da er dem uebrigen Einkommen hinzugerechnet wird. Der Spitzensteuersatz betraegt 2026 42 Prozent (ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen), die Reichensteuer 45 Prozent (ab 277.826 Euro). Hinzu kann der Solidaritaetszuschlag von 5,5 Prozent der Einkommensteuer treten, sodass die maximale Gesamtbelastung im 45-Prozent-Tarif bei rund 47,48 Prozent liegt. Da in Dirham gekauft und verkauft wird, ist der Gewinn fuer die deutsche Steuer in Euro zu ermitteln: Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Veraeusserungskosten, jeweils umgerechnet zum Euro-Kurs am Tag des jeweiligen Vertrags.

Gibt es eine Freigrenze beim Verkauf? — Ja. Gewinne aus privaten Veraeusserungsgeschaeften bleiben nach Paragraf 23 Absatz 3 Satz 5 Einkommensteuergesetz steuerfrei, wenn der im Kalenderjahr erzielte Gesamtgewinn weniger als 1.000 Euro betraegt (Wert ab 2024, zuvor 600 Euro). Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag - bei Ueberschreiten ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei hochpreisigen Dubai-Verkaeufen ist sie praktisch ohne Wirkung.

Erfaehrt das deutsche Finanzamt von meinem Dubai-Verkauf? — Moeglich ist es. Zwischen den VAE und Deutschland ist ein Informationsaustausch ueber den Common Reporting Standard angelegt; ob und in welchem Umfang die deutschen Finanzbehoerden darueber im Einzelfall Daten zu Konten und Vermoegenswerten erhalten, ist im konkreten Fall zu pruefen. Nach derzeitiger Praxis duerfte ein Entdeckungsrisiko nicht ausgeschlossen sein. Unabhaengig davon gilt: Das Nicht-Erklaeren steuerpflichtiger Einkuenfte kann den Tatbestand der Steuerhinterziehung erfuellen. Der korrekte Weg ist die vollstaendige Erklaerung des Gewinns; den konkreten Umfang des Austauschs sollten Sie mit einer spezialisierten Kanzlei klaeren.