Vier Prozent an den Staat, bevor ein Quadratmeter den Eigentümer wechselt

Warum die „zwei Prozent" aus dem Verkaufsgespräch in die Irre führen.

In Verkaufsgesprächen fällt häufig nur eine Zahl: die Maklerprovision von zwei Prozent. Sie ist real, aber sie ist nur ein Bruchteil der Nebenkosten. Der mit Abstand größte Posten ist staatlich und nicht verhandelbar: die Transfergebühr des Dubai Land Department, kurz DLD, in Höhe von vier Prozent des Kaufpreises.

Formell teilt sich diese Gebühr in zwei Hälften, zwei Prozent für den Käufer, zwei Prozent für den Verkäufer. In der Marktpraxis trägt der Käufer jedoch fast immer die vollen vier Prozent. Bei einem Kaufpreis von einer Million Euro sind das 40.000 Euro, die ausschließlich an die Behörde fließen, bevor ein einziger Quadratmeter den Eigentümer wechselt.

Für DACH-Investoren ist diese DLD-Gebühr das funktionale Gegenstück zu drei Posten, die sie aus Deutschland, Österreich und der Schweiz kennen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag. In Dubai gibt es diese drei nicht getrennt. Es gibt die eine Registrierungsgebühr von vier Prozent. Wer sie mit der deutschen Grunderwerbsteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent vergleicht, erkennt: Sie ist kein Sonderaufschlag für Ausländer, sondern der reguläre Eintrittspreis in den Eigentumsmarkt.

Die Kaufnebenkosten auf einen Blick.

Die folgende Aufstellung zeigt die typischen Posten eines Bestandskaufs aus Eigenkapital, also ohne Finanzierung. Alle Beträge sind in Dirham (AED) angegeben, sofern es sich um Fixbeträge handelt; prozentuale Posten beziehen sich auf den Kaufpreis.

Den Kern bildet die DLD-Transfergebühr mit vier Prozent des Kaufpreises, dem größten und nicht verhandelbaren Posten. Hinzu tritt die Registrierungs- beziehungsweise Trustee-Office-Gebühr: AED 2.000 bei einem Kaufpreis unter AED 500.000, AED 4.000 ab AED 500.000, jeweils zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer, effektiv also AED 2.100 beziehungsweise AED 4.200.

Dazu kommt die Maklerprovision von in der Regel zwei Prozent des Kaufpreises plus fünf Prozent Mehrwertsteuer, effektiv 2,1 Prozent, üblicherweise vom Käufer getragen. Kleinere DLD-Verwaltungsgebühren für Title Deed und Property Map summieren sich auf etwa AED 500 bis 600; die Quellen nennen Einzelbeträge zwischen AED 250 und AED 580. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie unter einem Master-Developer fällt zusätzlich eine NOC-Gebühr des Bauträgers von typisch AED 500 bis 5.000 an.

Optional, aber empfehlenswert, kommen Konveyancing-Kosten von AED 6.000 bis 10.000 hinzu, in komplexen Fällen bis AED 15.000. Wird der Kauf finanziert, treten weitere Posten hinzu, die weiter unten gesondert behandelt werden. In Summe ergibt sich für den Cash-Käufer im Sekundärmarkt eine realistische Spanne von 6,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises.

Die DLD-Transfergebühr im Detail.

Die vier Prozent werden zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs am Registration-Trustee-Office fällig. Das gilt sowohl für Bestandsimmobilien im Sekundärmarkt als auch für fertiggestellte Off-Plan-Objekte. Die Gebühr ist kein Schätzwert, sondern wird exakt auf den im Kaufvertrag dokumentierten Preis berechnet.

Formell sind die DLD-Gebühren innerhalb von 60 Tagen nach der Transaktion zu entrichten, um Strafgebühren zu vermeiden. In der Praxis ist dies selten ein Thema, weil die Zahlung ohnehin direkt beim Transfer am Trustee-Office erfolgt; die Frist wird nur dann relevant, wenn sich die Registrierung verzögert. Ob die 60-Tage-Regel eine offizielle DLD-Vorschrift oder eine Vereinfachung einzelner Quellen ist, sollte im Einzelfall gegen die DLD-Originaldokumentation geprüft werden.

Wichtig für die Einordnung: Anders als in Deutschland fällt diese Gebühr auch dann an, wenn keine Bank beteiligt ist. Sie ist an den Eigentumsübergang gekoppelt, nicht an die Finanzierung. Ein Cash-Käufer spart sich also die Finanzierungsnebenkosten, nicht aber die vier Prozent.

Trustee-Gebühr und die kleineren Verwaltungsposten.

Neben der prozentualen Transfergebühr erhebt das Trustee-Office eine fixe Registrierungsgebühr. Sie beträgt AED 2.000, wenn der Kaufpreis unter AED 500.000 liegt, und AED 4.000 ab einem Kaufpreis von AED 500.000. Auf beide Beträge kommen fünf Prozent Mehrwertsteuer, womit effektiv AED 2.100 beziehungsweise AED 4.200 zu zahlen sind. Dieser Posten ist von der Vier-Prozent-Gebühr getrennt und wird separat am Trustee-Office abgerechnet.

Hinzu kommen kleinere Verwaltungsgebühren für die Ausstellung des Title Deed, der dem deutschen Grundbuchauszug entspricht, sowie für die Property Map. Hier widersprechen sich die Quellen: Einzelne nennen für das Title Deed AED 580, andere splitten die Beträge in Title Deed (AED 250), Property Map (AED 250) und eine Knowledge- beziehungsweise Innovation-Gebühr (AED 20) auf. Für die Kalkulation ist es sinnvoll, diese Posten pauschal mit etwa AED 500 bis 600 anzusetzen. Die exakte Aufschlüsselung lässt sich verbindlich nur über das Dubai Land Department selbst klären.

Im Gesamtbild sind diese Verwaltungsgebühren betragsmäßig gering. Sie verschwinden in der Größenordnung neben den vier Prozent, sollten aber in einer sauberen Kalkulation nicht unterschlagen werden, weil sie real und fix anfallen.

Die Maklerprovision und wann sie entfällt.

Die Standard-Maklerprovision beim Kauf einer Bestandsimmobilie beträgt zwei Prozent des Kaufpreises zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer, effektiv also 2,1 Prozent. Sie wird üblicherweise vom Käufer getragen. Anders als in Teilen Deutschlands, wo beim Kauf seit Dezember 2020 das Teilungsgebot (§§ 656c, 656d BGB) gilt und der Käufer höchstens die Hälfte der Provision trägt, ist sie in Dubai marktüblich Käufersache. Für einen juristisch versierten Leser sei ausdrücklich klargestellt: Das Teilungsgebot betrifft den Kaufbereich; das Bestellerprinzip gilt im deutschen Recht ausschließlich für die Vermietung.

Eine wichtige Ausnahme betrifft den Off-Plan-Kauf direkt beim Bauträger. Kauft ein Investor eine noch nicht fertiggestellte Einheit unmittelbar vom Developer, entfällt die Provision für den Käufer in der Regel, weil der Bauträger den vermittelnden Makler selbst bezahlt. Das ist kein Rabatt, den der Käufer aushandelt, sondern Teil der Vertriebsstruktur im Neubau.

Die in diesem Abschnitt zitierten Provisionssätze stammen überwiegend aus Quellen mit eigenem Makler-Geschäftsmodell (Engel & Völkers, Property Finder, Betterhomes); die Zahlen sind plausibel, sollten aber als marktübliche Orientierung, nicht als neutrale Kostenanalyse, eingeordnet werden.

Daraus folgt allerdings keine pauschale Empfehlung für Off-Plan. Der gesparten Provision stehen beim Off-Plan-Kauf andere Posten gegenüber, etwa die Oqood-Registrierung und mögliche Bauträger-Verwaltungsgebühren, die im nächsten Abschnitt behandelt werden. Die Frage Bestand oder Off-Plan ist eine Strategie-, keine reine Kostenfrage.

Off-Plan: Oqood, NOC und die Logik des Neubaus.

Wer Off-Plan kauft, also eine Immobilie vor ihrer Fertigstellung, registriert den Kauf zunächst nicht über das klassische Title Deed, sondern über das Oqood-System. Die Oqood-Registrierung beträgt vier Prozent des Immobilienwerts und entspricht damit funktional der DLD-Transfergebühr. Sie ist also kein zusätzlicher Posten obendrauf, sondern die Off-Plan-Variante derselben Vier-Prozent-Last.

Hinzu kommen beim Off-Plan-Kauf Bauträger-Verwaltungsgebühren von typisch AED 1.000 bis 5.000. Diese werden vom jeweiligen Developer individuell festgelegt und sind nicht staatlich reguliert. Sie variieren entsprechend von Projekt zu Projekt.

Beim späteren Weiterverkauf einer Off-Plan-Einheit oder beim Transfer einer Bestandsimmobilie, die einem Master-Developer untersteht, fällt zusätzlich eine sogenannte NOC-Gebühr an, die No Objection Certificate Fee. Sie wird nicht vom DLD oder von der Regulierungsbehörde RERA erhoben, sondern vom Bauträger selbst, und bestätigt die Lastenfreiheit der Immobilie vor dem Transfer. Sie liegt typisch zwischen AED 500 und AED 5.000, je nach Developer.

Was bei Finanzierung zusätzlich anfällt.

Bisher betrachtet wurde der Kauf aus Eigenkapital. Wird der Erwerb über eine Bank finanziert, kommen drei Kostenblöcke hinzu, die der Cash-Käufer nicht hat. Der erste ist die Hypotheken-Registrierungsgebühr des DLD in Höhe von 0,25 Prozent des Darlehensbetrags plus einer Verwaltungsgebühr von rund AED 290. Bei einem Darlehen von AED 1.500.000 ergibt das etwa AED 4.040.

Hinzu kommt eine eigene Bearbeitungs- beziehungsweise Arrangement-Gebühr der Bank von typisch 0,5 bis 1 Prozent des Darlehens, zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer. Und schließlich eine Bewertungsgebühr von AED 2.500 bis 3.500, mit der die Bank den Marktwert der Immobilie durch einen Gutachter feststellen lässt. Beide Posten variieren je nach Bank und Immobilientyp.

Diese Finanzierungsnebenkosten sind der Grund, warum die häufig genannte Obergrenze von acht Prozent bei finanzierten Käufen nicht hält. Verschiedene Quellen nennen für den finanzierten Kauf inklusive Konveyancing eine Gesamtbelastung von sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises. Wer mit Bank kauft, sollte die Nebenkosten daher eher am oberen Rand dieser Spanne kalkulieren.

Konveyancing: rechtlich freiwillig, praktisch sinnvoll.

Anders als in Deutschland ist in Dubai kein Notar zwingend in den Kauf eingebunden. Die rechtliche Prüfung und Abwicklung übernimmt, soweit gewünscht, ein sogenannter Conveyancer. Seine Leistung ist rechtlich nicht vorgeschrieben, für ortsfremde DACH-Investoren aber dringend zu empfehlen.

Die Konveyancing-Gebühren liegen typisch bei AED 6.000 bis 10.000, in komplexen Fällen bis AED 15.000. Sie werden meist vom Käufer getragen, sind aber verhandelbar. Abgedeckt sind damit unter anderem die Prüfung des Kaufvertrags (Sale and Purchase Agreement), die Verifikation der Lastenfreiheit, die Abwicklung mit DLD, Bank und Developer sowie die treuhänderische Abwicklung der Zahlung.

Für einen Investor, der aus dem deutschsprachigen Raum heraus eine Immobilie erwirbt, die er nicht selbst besichtigt und deren Vertragssprache Englisch ist, sind diese fünf- bis niedrig fünfstelligen Dirham die günstigste Versicherung im gesamten Prozess. Wer hier spart, spart an der falschen Stelle.

Was keine Kaufnebenkost ist: die Dubai Housing Fee.

Ein häufiges Missverständnis betrifft die Dubai Housing Fee. Sie beträgt fünf Prozent des jährlichen Mietwerts und wird monatlich über die Strom- und Wasserrechnung des Versorgers DEWA eingezogen. Wegen ihrer Höhe taucht sie in vielen Aufstellungen neben den Kaufgebühren auf, gehört dort aber nicht hin.

Die Housing Fee ist eine laufende Betriebskost, vergleichbar mit einer kommunalen Abgabe, keine einmalige Kaufnebenkost. Sie fällt Jahr für Jahr an, solange die Immobilie genutzt wird. Bei Eigennutzung schätzt die Gemeinde den fiktiven Mietwert und legt die fünf Prozent darauf um.

Sauber getrennt gehört sie deshalb in die laufende Bewirtschaftungsrechnung, zusammen mit den Service Charges der Community, die je nach Lage und Gebäude pro Quadratfuß und Jahr anfallen und hier nicht beziffert sind. Für die Frage „Was kostet mich der Kauf?" ist die Housing Fee irrelevant; für die Frage „Was kostet mich das Halten?" ist sie zentral.

Der steuerliche Kontext: warum Dubai für DACH-Investoren günstig wirkt.

Der eigentliche Vorteil zeigt sich erst im Vergleich der laufenden Last. In Dubai gibt es keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer und keine Steuer auf Mieterträge bei Wohnimmobilien. Die einzige steuerähnliche Abgabe beim Kauf ist die einmalige Vier-Prozent-Registrierungsgebühr. Freehold-Eigentum, also Volleigentum auch für Nicht-GCC-Ausländer, ist dabei auf die per Gesetz designierten Gebiete beschränkt.

Das ist der Befund, der oft kontraintuitiv wirkt und deshalb ruhig aufgelöst gehört: Gerade weil Dubai im laufenden Betrieb keine Substanz- und Ertragsteuern erhebt, verschiebt sich die steuerliche Frage für den deutschen, österreichischen oder Schweizer Investor an einen anderen Ort. *Dieser Absatz ist keine Steuer- oder Rechtsberatung.* Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus einer Dubai-Immobilie können je nach Wohnsitz und persönlicher Konstellation im DACH-Heimatland steuerlich relevant werden. Die Steuerfreiheit vor Ort bedeutet nicht automatisch Steuerfreiheit insgesamt.

Diese Abgrenzung ist genau die Stelle, an der pauschale Aussagen gefährlich werden. Ob und in welchem Umfang die Heimatbesteuerung greift, hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen, vom Wohnsitz, von der Haltestruktur (privat oder über eine Gesellschaft) und vom Anlagehorizont ab. Diese Fragen gehören zwingend in die Hand eines auf die deutsch-emiratische Konstellation spezialisierten Steuerberaters und sind nicht Gegenstand dieses kostenorientierten Beitrags.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Der dominierende Posten ist und bleibt die DLD-Transfergebühr von vier Prozent. Sie ist staatlich, nicht verhandelbar und fällt unabhängig von Finanzierung oder Makler an. Wer mit „zwei Prozent" kalkuliert, hat den größten Block übersehen.

Realistisch sind 6,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises für einen Cash-Kauf im Sekundärmarkt, mit Finanzierung eher sieben bis zehn Prozent. Diese Spanne ist die belastbare Planungsgröße, nicht die isolierte Maklerprovision. Off-Plan direkt beim Bauträger spart meist die Provision, ersetzt die Vier-Prozent-Last aber durch die Oqood-Registrierung in gleicher Höhe.

Und die Dubai Housing Fee von fünf Prozent des Jahresmietwerts ist keine Kaufnebenkost, sondern eine laufende Belastung. Wer sie in die Kaufkalkulation mischt, verzerrt das Bild. Der echte Vorteil Dubais liegt ohnehin nicht bei den Kaufgebühren, die mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbar sind, sondern im Fehlen jährlicher Substanz- und Ertragsteuern vor Ort.

Einordnung.

Die Kaufnebenkosten in Dubai sind transparent, sobald man die Posten einzeln benennt, und sie sind in der Summe nicht dramatisch höher als in Deutschland, wo Grunderwerbsteuer, Notar und Makler in mehreren Bundesländern zusammen ebenfalls jenseits der zehn Prozent liegen können. Der Unterschied liegt in der Struktur, nicht in der Höhe.

Entscheidend für den DACH-Investor ist deshalb weniger die Optimierung einzelner Gebühren als die saubere Trennung zweier Rechnungen: einmal die einmalige Kaufkalkulation mit ihren 6,5 bis 8 Prozent, einmal die laufende Bewirtschaftung mit Housing Fee und Service Charges. Und darüber, als dritte Ebene, die steuerliche Behandlung im Heimatland, die kein Kostenposten dieser Tabelle ist, aber über die Nettorendite oft mehr entscheidet als jede Maklerprovision.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai insgesamt?

Realistisch liegen die gesamten Kaufnebenkosten bei rund 6,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises, wenn aus Eigenkapital im Sekundärmarkt gekauft wird. Den Hauptteil macht die DLD-Transfergebühr von vier Prozent aus, dazu kommen die Trustee-Gebühr (AED 2.000 bei Kaufpreis unter AED 500.000, sonst AED 4.000, jeweils plus fünf Prozent Mehrwertsteuer), die Maklerprovision von effektiv 2,1 Prozent sowie kleinere Verwaltungsgebühren. Mit Bankfinanzierung steigt die Spanne nach Quellenlage auf sieben bis zehn Prozent.

Was ist die DLD-Gebühr und wer zahlt sie?

Die DLD-Gebühr ist die Transfergebühr des Dubai Land Department und beträgt vier Prozent des Kaufpreises. Formell teilt sie sich in zwei Prozent für den Käufer und zwei Prozent für den Verkäufer, in der Praxis trägt jedoch fast immer der Käufer die vollen vier Prozent. Sie wird zum Eigentumsübergang am Trustee-Office fällig und gilt sowohl für Bestands- als auch für Off-Plan-Käufe. Sie ist staatlich und nicht verhandelbar.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Dubai und kann sie entfallen?

Die Standard-Maklerprovision beträgt zwei Prozent des Kaufpreises plus fünf Prozent Mehrwertsteuer, also effektiv 2,1 Prozent, und wird üblicherweise vom Käufer getragen. Beim Off-Plan-Kauf direkt vom Bauträger entfällt die Provision für den Käufer meist, weil der Bauträger den Makler selbst bezahlt. Im Sekundärmarkt ist die Provision dagegen die Regel.

Gibt es in Dubai eine Grunderwerbsteuer oder jährliche Grundsteuer?

Nein. In Dubai gibt es keine Grunderwerbsteuer im deutschen Sinne, keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer und keine Steuer auf Mieterträge bei Wohnimmobilien. Die einmalige Vier-Prozent-Registrierungsgebühr des DLD ist das funktionale Äquivalent zur deutschen Kombination aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wichtig: Die Steuerfreiheit vor Ort sagt nichts über die Besteuerung im DACH-Heimatland aus, die je nach Wohnsitz und Struktur greifen kann.

Welche zusätzlichen Kosten fallen bei einer Finanzierung an?

Bei finanzierten Käufen kommen drei Posten hinzu: eine Hypotheken-Registrierungsgebühr des DLD von 0,25 Prozent des Darlehensbetrags plus rund AED 290 Verwaltungsgebühr (bei AED 1.500.000 Darlehen etwa AED 4.040), eine Bank-Arrangement-Gebühr von typisch 0,5 bis 1 Prozent des Darlehens plus fünf Prozent Mehrwertsteuer sowie eine Bewertungsgebühr von AED 2.500 bis 3.500. Cash-Käufer haben diese Kosten nicht.

Haeufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai insgesamt? — Realistisch liegen die gesamten Kaufnebenkosten bei rund 6,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises, wenn aus Eigenkapital im Sekundärmarkt gekauft wird. Den Hauptteil macht die DLD-Transfergebühr von vier Prozent aus, dazu kommen die Trustee-Gebühr (AED 2.000 bei Kaufpreis unter AED 500.000, sonst AED 4.000, jeweils plus fünf Prozent Mehrwertsteuer), die Maklerprovision von effektiv 2,1 Prozent sowie kleinere Verwaltungsgebühren. Mit Bankfinanzierung steigt die Spanne nach Quellenlage auf sieben bis zehn Prozent.

Was ist die DLD-Gebühr und wer zahlt sie? — Die DLD-Gebühr ist die Transfergebühr des Dubai Land Department und beträgt vier Prozent des Kaufpreises. Formell teilt sie sich in zwei Prozent für den Käufer und zwei Prozent für den Verkäufer, in der Praxis trägt jedoch fast immer der Käufer die vollen vier Prozent. Sie wird zum Eigentumsübergang am Trustee-Office fällig und gilt sowohl für Bestands- als auch für Off-Plan-Käufe. Sie ist staatlich und nicht verhandelbar.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Dubai und kann sie entfallen? — Die Standard-Maklerprovision beträgt zwei Prozent des Kaufpreises plus fünf Prozent Mehrwertsteuer, also effektiv 2,1 Prozent, und wird üblicherweise vom Käufer getragen. Beim Off-Plan-Kauf direkt vom Bauträger entfällt die Provision für den Käufer meist, weil der Bauträger den Makler selbst bezahlt. Im Sekundärmarkt ist die Provision dagegen die Regel.

Gibt es in Dubai eine Grunderwerbsteuer oder jährliche Grundsteuer? — Nein. In Dubai gibt es keine Grunderwerbsteuer im deutschen Sinne, keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer und keine Steuer auf Mieterträge bei Wohnimmobilien. Die einmalige Vier-Prozent-Registrierungsgebühr des DLD ist das funktionale Äquivalent zur deutschen Kombination aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wichtig: Die Steuerfreiheit vor Ort sagt nichts über die Besteuerung im DACH-Heimatland aus, die je nach Wohnsitz und Struktur greifen kann.

Welche zusätzlichen Kosten fallen bei einer Finanzierung an? — Bei finanzierten Käufen kommen drei Posten hinzu: eine Hypotheken-Registrierungsgebühr des DLD von 0,25 Prozent des Darlehensbetrags plus rund AED 290 Verwaltungsgebühr (bei AED 1.500.000 Darlehen etwa AED 4.040), eine Bank-Arrangement-Gebühr von typisch 0,5 bis 1 Prozent des Darlehens plus fünf Prozent Mehrwertsteuer sowie eine Bewertungsgebühr von AED 2.500 bis 3.500. Cash-Käufer haben diese Kosten nicht.

Was ist die Dubai Housing Fee und zählt sie zu den Kaufnebenkosten? — Nein, die Dubai Housing Fee ist keine Kaufnebenkost, sondern eine laufende Betriebskost. Sie beträgt fünf Prozent des jährlichen Mietwerts und wird monatlich über die DEWA-Rechnung (Strom und Wasser) eingezogen. Sie fällt Jahr für Jahr an, solange die Immobilie genutzt wird, und gehört daher in die laufende Bewirtschaftungsrechnung, nicht in die einmalige Kaufkalkulation.

Was kostet das Konveyancing und ist es Pflicht? — Konveyancing ist rechtlich nicht zwingend, für ortsfremde DACH-Investoren aber dringend zu empfehlen. Die Gebühren liegen typisch bei AED 6.000 bis 10.000, in komplexen Fällen bis AED 15.000, und sind verhandelbar. Abgedeckt sind die Prüfung des Kaufvertrags, die Verifikation der Lastenfreiheit, die Abwicklung mit DLD, Bank und Developer sowie die treuhänderische Zahlungsabwicklung. Einen zwingenden Notar wie in Deutschland gibt es in Dubai nicht.