Was die RERA-Servicegebühr wirklich kostet - und warum Ihr Makler es Ihnen nicht nennt

Was Service Charges rechtlich sind - und warum Sie als Eigentümer stets haften.

Service Charges sind die jährlichen Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen in Wohngebäuden und Gated Communities in Dubai. Sie decken Reinigung, Sicherheit, Grünflächenpflege, Gebäudeversicherung, die Verwaltungsgebühr der Management-Gesellschaft sowie den gesetzlich vorgeschriebenen Reserve Fund ab. In Compound-Projekten kommt in der Regel eine Mastergemeinschaftsgebühr hinzu.

Die Rechtsgrundlage ist Law No. 6 of 2019 on Jointly Owned Real Estate Properties, im Markt als Strata Law bekannt. Es hat den Vorgänger Law No. 27 of 2007 abgelöst. Law No. 6 of 2019 Artikel 16(b) macht den Eigentümer zur unverrückbaren Haftungsstelle: Wer im Grundbuch eingetragen ist, schuldet der Management-Gesellschaft und RERA die Servicegebühr - unabhängig davon, ob ein Mieter in der Einheit wohnt, ob der Mieter die Kosten vertraglich trägt, und unabhängig davon, ob der Eigentümer die Leistungen in Anspruch nimmt.

Den exakten Satz liefert ausschliesslich das DLD-Tool, nicht Ihr Makler. Nichtzahlung führt zum Rental Disputes Center, das klagt und vollstreckt. Das RDC hat diese Auslegung in seiner Entscheidungspraxis konsistent bestätigt: Die Eigentümerhaftung entfällt nicht durch Mietausfall. Streitigkeiten rund um Service Charges fallen seit dem Gesetz von 2019 in die Zuständigkeit des RDC, nicht der ordentlichen Gerichte.

Die Berechnungsformel - ein Satz, den jeder Investor kennen sollte.

Die Kalkulation folgt einer einzigen Formel: Wohnfläche in Quadratfuss multipliziert mit dem gültigen RERA-Indexsatz in AED pro Quadratfuss ergibt den Jahresbetrag. Ein Beispiel: 1.200 Quadratfuss mal AED 15 pro Quadratfuss ergibt AED 18.000 pro Jahr.

Grundlage ist stets die im Grundbuch (Title Deed) eingetragene Nettonutzfläche der Einheit in Quadratfuss. Für DACH-Investoren, die mit Quadratmetern rechnen, gilt die Umrechnungsformel: ein Quadratmeter entspricht 10,764 Quadratfuss. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung, in Deutschland ein vertrauter Massstab, entspricht also rund 1.076 Quadratfuss. Bei einem Indexsatz von AED 15 ergibt das rund AED 16.150 pro Jahr - bei einem Wechselkurs von etwa 4,04 sind das knapp 4.000 Euro.

Der entscheidende Punkt: Der Indexsatz ist nicht frei verhandelbar und nicht einheitlich. Er wird jährlich vom Dubai Land Department (DLD) und der Real Estate Regulatory Authority (RERA) für jedes Gebäude individuell festgelegt und im RERA Service Charge Index veröffentlicht. Zwei Türme in unmittelbarer Nachbarschaft können deutlich unterschiedliche Sätze haben - abhängig von Baujahr, Infrastruktur, Betreibermodell und zugelassenem Budget.

Das DLD-Tool: Drei Wege zum gebäudespezifischen Satz.

Den für Ihre Einheit gültigen Satz erhalten Sie ausschliesslich über das offizielle DLD Service Charge Index Tool. Es ist zugänglich über die DLD-Website (dubailand.gov.ae) sowie über die Dubai REST App unter dem Menüpunkt 'Services' → 'Service Charge Index'. Das Tool bietet drei Suchmethoden.

Die präziseste ist die Suche über die Grundbuchnummer: Sie benötigen die Titelurkundennummer, das Ausstellungsjahr und den Immobilientyp (Apartment, Villa, etc.) - diese Methode liefert den exakten Satz für Ihre spezifische Einheit. Wer sich noch in der Kaufprüfungsphase befindet und keine eigene Titelurkundennummer besitzt, sucht über Projekt- oder Community-Namen in Kombination mit Immobilientyp und Jahr. Als dritte Option steht eine kartenbasierte Auswahl zur Verfügung, bei der Sie das Gebäude auf der Dubai-Karte identifizieren.

Für DACH-Investoren in der Kaufprüfungsphase empfiehlt sich die zweite oder dritte Methode, um Vergleichsgebäude zu prüfen. Nach Eigentumsübertragung ist die Grundbuchnummer-Suche die verlässliche Quelle für die jährliche Buchhaltung. Die Zahlung selbst läuft über das Mollak-System.

Mollak: Wie Genehmigung und Zahlung funktionieren.

Mollak (mollak.dubailand.gov.ae) ist die offizielle DLD/RERA-Plattform für Servicegebühren-Verwaltung und -Zahlung. Management-Gesellschaften sind verpflichtet, ihr Jahresbudget über Mollak einzureichen. RERA prüft und genehmigt das Budget, bevor es in Kraft tritt. Ohne diese Genehmigung dürfen Gebühren rechtlich nicht erhoben werden.

Für Eigentümer bietet das Portal Transparenz: Einzusehen sind die genehmigten Jahresbudgets, offene Rechnungen und die eigene Zahlungshistorie. Zahlen können Sie über die Dubai REST App, per Banküberweisung auf das RERA-regulierte Treuhandkonto oder über die Noqodi-Wallet (Kreditkarte, Online-Banking).

Das Genehmigungsverfahren selbst ist dreistufig: Die Management-Gesellschaft legt das Jahresbudget zunächst dem Eigentümerkomitee zur Genehmigung vor, danach einem RERA-akkreditierten Wirtschaftsprüfer, schliesslich RERA selbst zur finalen Freigabe über Mollak. Dieser Prozess schützt Eigentümer vor willkürlichen Erhöhungen - in der Praxis bedeutet er auch, dass Eigentümer die Budgetgrundlagen einsehen und bei offensichtlichen Fehlern intervenieren können, bevor sie zahlen.

Was ein genehmigtes Budget enthält - die sechs Kostenblöcke.

Ein von RERA genehmigtes Servicegebühren-Budget setzt sich aus bis zu sechs Komponenten zusammen. Der erste Block umfasst Gebäudebetrieb und Basisdienste: Reinigung, Sicherheit, Grünanlagen, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen. Der zweite Block deckt Wartung und Reparaturen an Gemeinschaftseinrichtungen ab. Der dritte Block ist die Gebäudeversicherung. Der vierte Block ist die Verwaltungsgebühr der Management-Gesellschaft, deren Berechnung RERA-Indizes folgt. Bei Compound-Projekten (zum Beispiel Dubai Hills Estate) kommt als fünfter Block eine Mastergemeinschaftsgebühr hinzu, die auf Gebietsebene anfällt.

Der sechste Block ist der Reserve Fund (Sinking Fund), gesetzlich vorgeschrieben nach Artikel 25(e)(8) des Law No. 6 of 2019. Er deckt nicht-routinemässige Kapitalausgaben ab, die über einen Horizont von zehn bis zwanzig Jahren anfallen: Aufzugsersatz, Fassadensanierung, Brandschutzanlage, Strukturreparaturen. Die Mittel werden auf einem separaten Treuhandkonto gehalten; Auszahlungen sind nur mit RERA-Genehmigung möglich. Die genaue Mindestquote ist auf Basis öffentlich verfügbarer RERA-Dokumente nicht abschliessend verifiziert; in der Praxis entfallen typischerweise fünf bis zehn Prozent des Gesamtbudgets auf den Reserve Fund.

Ein konkretes Beispiel aus dem mittleren Preissegment illustriert die Aufteilung: Amna Residency in International City weist für das vorliegende Budget AED 3,73 pro Quadratfuss für Basisdienste aus, AED 2,42 für Wartung, AED 2,08 für Versorgungsleistungen, AED 1,20 für die Verwaltungsgebühr, AED 0,18 für Versicherung, AED 0,34 als Mastergemeinschaftsgebühr und AED 1,49 für den Reserve Fund - summiert ein Gesamtsatz von AED 11,44 pro Quadratfuss.

Die Bandbreite: Von AED 1,60 bis AED 67,88 - was Lage und Projekt bestimmen.

Die Spanne der Servicegebührensätze in Dubai ist ausgeprägter, als die meisten DACH-Investoren vor dem Kauf realisieren. Für Villen-Communities beginnt sie bei AED 1,60 pro Quadratfuss jährlich (Emirates Hills) und reicht bis AED 7,60; Arabian Ranches 2 liegt bei AED 2,44, Dubai Hills Estate Villas bei AED 3 bis 4. Diese niedrigen Sätze reflektieren das Verhältnis von grosser Grundfläche zu vergleichsweise einfacher Gemeinschaftsinfrastruktur.

Im Mid-Market-Apartmentsegment - Jumeirah Village Circle (JVC), Jumeirah Lakes Towers (JLT), Business Bay - liegen die Sätze zwischen AED 9,73 und AED 25 pro Quadratfuss. JVC zeigt dabei eine breite interne Streuung: Gebäude mit intensiver Gemeinschaftsinfrastruktur (Pools, Fitnesscenter, Concierge) zahlen deutlich mehr als einfach ausgestattete Wohngebäude. JLT liegt bei rund AED 13,65, Business Bay bei etwa AED 15.

Premium-Waterfront-Lagen - Dubai Marina, JBR (Jumeirah Beach Residence), Palm Jumeirah Wohnungen - bewegen sich zwischen AED 10 und AED 20. Das Ultra-Premium-Segment Downtown setzt andere Massstäbe: The Address Downtown liegt laut einem verfügbaren Indexdatensatz bei AED 60 pro Quadratfuss, The Address BLVD bei AED 65 - beide Werte stammen aus diesem Datensatz und sind über das DLD-Tool auf Aktualität zu prüfen, bevor Investitionsentscheidungen darauf basieren. Den höchsten bekannten Satz in Dubai trägt der Burj Khalifa mit AED 67,88 pro Quadratfuss - begründet durch Observatorien, Kunstgalerien, dreifach verglaste Fassade und die gesamte Premiuminfrastruktur des weltweit höchsten Gebäudes.

Praktisch bedeutet das: Ein Burj-Khalifa-Apartment mit 1.000 Quadratfuss (rund 93 Quadratmeter) verursacht jährliche Servicegebühren von rund AED 67.880 - knapp 16.800 Euro. Ein vergleichbar grosses Apartment in JVC liegt bei AED 10.000 bis 22.000 (rund 2.500 bis 5.450 Euro). Dieser Unterschied sollte in jede Renditerechnung eingepreist sein, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Drei Beispielrechnungen für DACH-Investoren.

Die folgenden Kalkulationen basieren auf verifizierten Bandbreiten aus dem DLD Service Charge Index. Exakte Gebäudewerte sind nur über das DLD-Tool mit Titelurkundennummer abrufbar; die nachfolgenden Sätze liegen innerhalb der dokumentierten Spannen, können im Einzelfall abweichen. Der Euro-Wechselkurs ist approximativ (Basis: rund AED 4,04 per EUR, Stand 2025).

Eins-Zimmer-Wohnung in JVC, 750 Quadratfuss (rund 70 Quadratmeter), Indexsatz AED 14 pro Quadratfuss: Jahresbetrag AED 10.500, entspricht rund 2.600 Euro. Zwei-Zimmer in Dubai Marina, 1.200 Quadratfuss (rund 111 Quadratmeter), Indexsatz AED 17 pro Quadratfuss: Jahresbetrag AED 20.400, entspricht rund 5.050 Euro. Luxus-Apartment Downtown Dubai, 1.500 Quadratfuss (rund 139 Quadratmeter), Indexsatz AED 40 pro Quadratfuss: Jahresbetrag AED 60.000, entspricht rund 14.850 Euro.

Die Service Charges sind in der Regel als jährliche Einmalzahlung fällig, in einigen Gebäuden auch in zwei Halbjahresraten. Sie sind steuerlich für deutsche Investoren relevant - als Werbungskosten bei Mieteinnahmen oder als Erhaltungsaufwand im Rahmen der Veräusserungsgewinnberechnung. Die genaue steuerliche Behandlung hängt von der individuellen Konstellation ab und ist zwingend mit einem auf deutsch-emiratische Sachverhalte spezialisierten Steuerberater zu klären; dieser Beitrag ersetzt diese Beratung nicht.

Wie RERA Missbrauch verhindert - und was der Budgetprozess für Sie bedeutet.

Das dreistufige Genehmigungsverfahren über Mollak ist kein bürokratischer Formalismus. Es bietet Eigentümern einen konkreten Schutz, den viele nicht kennen. RERA schreibt laut dem Wirtschaftsprüfungsunternehmen HLB HAMT vor, dass Management-Gesellschaften für jeden Dienstleister mindestens drei und maximal fünf Angebote einholen sowie mindestens zwanzig Prozent der Verträge an nationale Unternehmen vergeben - diese Anforderungen entstammen einer Wirtschaftsprüferquelle, nicht dem Gesetzestext direkt, sind jedoch nach aktuellem Kenntnisstand der Praxis konsistent. Unabhängige, RERA-akkreditierte Wirtschaftsprüfer prüfen die Budgets vor Genehmigung - einschliesslich der Konten für General Fund und Reserve Fund sowie des Verteilungsschlüssels.

Für Eigentümer heisst das in der Praxis: Wenn Sie auf Mollak ein Budget sehen, das offensichtlich überhöhte Verwaltungsgebühren oder fehlende Konten ausweist, können Sie vor der finalen RERA-Freigabe Einspruch über das Eigentümerkomitee einlegen. Ohne Genehmigung ist keine Erhebung rechtmässig.

Die Entwicklung der Sätze der letzten Jahre ist relevant für die mittelfristige Renditeplanung: Branchenvertreter und Maklerquellen berichten, dass die Servicegebühren in Dubai 2024 um rund sechs Prozent gestiegen seien, getrieben durch höhere Lohnkosten, gestiegene DEWA-Tarife und verschärfte Wartungsanforderungen; für 2025 prognostizierten dieselben Quellen einen weiteren Anstieg von bis zu zehn Prozent. Angesichts des inhärenten Interessenkonflikts dieser Quellen ist Vorsicht bei der direkten Übernahme dieser Zahlen geboten - eine offizielle gesamtmarktliche Bestätigung durch DLD liegt nicht vor. Tatsächliche Entwicklungen sind community- und gebäudespezifisch und nur über die jeweiligen RERA-Jahresbudgets verifizierbar. In einzelnen Mid-Market-Communities wurden für 2024 auch Kostensenkungen von zehn bis fünfzehn Prozent durch Effizienzgewinne beim Facility Management berichtet.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Service Charges sind kein Randposten. In einer gut vermieteten Mid-Market-Wohnung in Dubai entsprechen sie oft fünf bis zehn Prozent der Jahresmiete - ein Kostenfaktor, der die Nettorendite spürbar drückt, wenn er in der Kaufentscheidung nicht berücksichtigt wurde.

Law No. 6 of 2019 Artikel 16(b) macht den Eigentümer zur unverrückbaren Haftungsstelle. Den exakten Satz liefert ausschliesslich das DLD-Tool (dubailand.gov.ae, Dubai REST App) mit Titelurkundennummer oder Projektname - pauschale Sätze aus Verkaufsunterlagen sind keine verlässliche Planungsgrundlage. Nichtzahlung führt zum Rental Disputes Center, das klagt und vollstreckt; die Zuständigkeit des RDC ist seit 2019 verbindlich, und die Vollstreckungspraxis in Dubai ist etabliert.

Wer vor einem Kauf steht: Das DLD-Tool erlaubt auch die Recherche für Projekte vor Eigentumsübertragung. Fragen Sie Ihren Berater explizit nach dem aktuellen RERA-genehmigten Servicegebührensatz des Gebäudes - nicht nach einer Schätzung.

Einordnung: Was diese Kosten im Kontext der Dubai-Rendite bedeuten.

Im Vergleich mit anderen Investitionsstandorten ist die Lage ambivalent. Dubai erhebt keine Grundsteuer, keine Kapitalertragssteuer auf lokaler Ebene und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen im Emirat. Die Service Charges übernehmen de facto eine ähnliche Funktion wie kommunale Grundstücks- und Betriebskosten in Deutschland oder Österreich - nur dass sie gebäude- statt gemeindebezogen sind und formal privat organisiert, aber staatlich reguliert.

Das bedeutet: Die Nettorendite eines Dubai-Investments ist sorgfältig um Service Charges zu bereinigen, bevor ein Vergleich mit einer deutschen Anlageimmobilie gezogen wird. Ein nominaler Bruttomietmultiplikator ohne Servicegebührenabzug ist keine belastbare Kenngrösse. Für DACH-Investoren kommt hinzu, dass Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland, Österreich oder der Schweiz je nach Wohnsitz und Struktur steuerpflichtig sind - die fehlende lokale Steuer schlägt nicht direkt auf die Steuerbelastung im Heimatland durch.

Wer die vollständige Renditematrix vor dem Kauf strukturieren möchte - inklusive Servicegebühren, DACH-Steuereffekten, Finanzierungskosten und Exit-Szenarien - findet bei imos einen spezialisierten Berater für deutsch-emiratische Investitionskonstellationen. Dieser Beitrag liefert die Berechnungsgrundlagen; die persönliche Renditerechnung ersetzt er nicht.

Wie berechne ich die Service Charges für meine Dubai-Wohnung?

Die Formel lautet: Wohnfläche (Quadratfuss laut Grundbuch/Title Deed) multipliziert mit dem RERA-Indexsatz (AED pro Quadratfuss) ergibt den Jahresbetrag. Beispiel: 1.200 Quadratfuss mal AED 17 = AED 20.400 pro Jahr. Den exakten, gebäudespezifischen Indexsatz erhalten Sie über das DLD-Tool auf dubailand.gov.ae oder in der Dubai REST App unter 'Services' → 'Service Charge Index'.

Wo finde ich den offiziellen RERA Service Charge Index für mein Gebäude?

Über das DLD Service Charge Index Tool, zugänglich auf dubailand.gov.ae oder in der Dubai REST App. Sie können entweder die Titelurkundennummer (inkl. Ausstellungsjahr und Immobilientyp) eingeben, nach Projekt- und Community-Name suchen oder das Gebäude kartenbasiert auswählen. Das Tool wird jährlich aktualisiert.

Muss ich als Eigentümer Service Charges zahlen, wenn mein Mieter nicht zahlt?

Ja. Nach Artikel 16(b) des Law No. 6 of 2019 (Strata Law) haftet der im Grundbuch eingetragene Eigentümer gegenüber der Management-Gesellschaft und RERA - unabhängig davon, ob der Mieter die Kosten mietvertraglich übernommen hat. Das RDC hat diese Auslegung in seiner Entscheidungspraxis konsistent bestätigt. Mietvertragsklauseln zur Weitergabe der Kosten wirken nur im Innenverhältnis zwischen Eigentümer und Mieter.

Wie hoch sind die Service Charges in Dubai Marina, JVC und Downtown?

Die Sätze variieren stark je nach Gebäude: In JVC liegen sie zwischen AED 9,73 und rund AED 22 pro Quadratfuss jährlich; Dubai Marina zwischen rund AED 12 und AED 20; Downtown-Luxusprojekte zwischen AED 40 und AED 67,88 (Burj Khalifa, höchster Satz in Dubai). Für den exakten Satz Ihres Gebäudes ist stets das DLD-Tool massgeblich - Maklerangaben und Verkaufsunterlagen sind keine verlässliche Planungsgrundlage.

Was passiert, wenn ich die Service Charges nicht zahle?

Haeufige Fragen

Wie berechne ich die Service Charges für meine Dubai-Wohnung? — Die Formel lautet: Wohnfläche (Quadratfuss laut Grundbuch/Title Deed) multipliziert mit dem RERA-Indexsatz (AED pro Quadratfuss) ergibt den Jahresbetrag. Beispiel: 1.200 Quadratfuss mal AED 17 = AED 20.400 pro Jahr. Den exakten, gebäudespezifischen Indexsatz erhalten Sie über das DLD-Tool auf dubailand.gov.ae oder in der Dubai REST App unter 'Services' → 'Service Charge Index'.

Wo finde ich den offiziellen RERA Service Charge Index für mein Gebäude? — Über das DLD Service Charge Index Tool, zugänglich auf dubailand.gov.ae oder in der Dubai REST App. Sie können entweder die Titelurkundennummer (inkl. Ausstellungsjahr und Immobilientyp) eingeben, nach Projekt- und Community-Name suchen oder das Gebäude kartenbasiert auswählen. Das Tool wird jährlich aktualisiert.

Muss ich als Eigentümer Service Charges zahlen, wenn mein Mieter nicht zahlt? — Ja. Nach Artikel 16(b) des Law No. 6 of 2019 (Strata Law) haftet der im Grundbuch eingetragene Eigentümer gegenüber der Management-Gesellschaft und RERA - unabhängig davon, ob der Mieter die Kosten mietvertraglich übernommen hat. Das RDC hat diese Auslegung in seiner Entscheidungspraxis konsistent bestätigt. Mietvertragsklauseln zur Weitergabe der Kosten wirken nur im Innenverhältnis zwischen Eigentümer und Mieter.

Wie hoch sind die Service Charges in Dubai Marina, JVC und Downtown? — Die Sätze variieren stark je nach Gebäude: In JVC liegen sie zwischen AED 9,73 und rund AED 22 pro Quadratfuss jährlich; Dubai Marina zwischen rund AED 12 und AED 20; Downtown-Luxusprojekte zwischen AED 40 und AED 67,88 (Burj Khalifa, höchster Satz in Dubai). Für den exakten Satz Ihres Gebäudes ist stets das DLD-Tool massgeblich - Maklerangaben und Verkaufsunterlagen sind keine verlässliche Planungsgrundlage.

Was passiert, wenn ich die Service Charges nicht zahle? — Bei Nichtzahlung sieht Law No. 6 of 2019 ernsthafte Konsequenzen vor. Das RDC ist für Streitigkeiten zuständig, nicht die ordentlichen Gerichte, und seine Vollstreckungspraxis ist in Dubai etabliert. Eine Nichtzahlungsstrategie ist daher mit erheblichen rechtlichen Risiken verbunden. Die genauen Vollstreckungswege - einschliesslich möglicher Zwangsveräusserung - sind im Gesetzestext verankert; für Ihren konkreten Fall empfiehlt sich rechtliche Beratung.

Wie wird das Servicegebühren-Budget in Dubai genehmigt? — Das Verfahren ist dreistufig und läuft über das Mollak-System (mollak.dubailand.gov.ae): Die Management-Gesellschaft legt das Jahresbudget zunächst dem Eigentümerkomitee vor, dann einem RERA-akkreditierten Wirtschaftsprüfer, schliesslich RERA zur finalen Freigabe. Ohne diese Genehmigung dürfen keine Gebühren erhoben werden. RERA schreibt für jeden Dienstleister Vergleichsangebote vor und überprüft Verwaltungsgebühren und Reserve-Fund-Konten.

Sind die Service Charges in Dubai steuerlich absetzbar? — Für DACH-Investoren mit Mieteinnahmen aus Dubai können Service Charges als Werbungskosten steuerlich relevant sein - die genaue Behandlung hängt von Wohnsitz, Struktur, eventuellen Doppelbesteuerungsabkommen und persönlicher Konstellation ab. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung; für deutsch-emiratische Sachverhalte ist ein spezialisierter Steuerberater hinzuzuziehen.