Das Blasen-Urteil: UBS, Fitch und Knight Frank über Dubais Immobilienmarkt 2025/2026

Der Markt, den UBS und Fitch 2025 neu bewerteten.

Lange galt Dubai als Sonderfall unter den globalen Immobilienmärkten: keine Grundsteuer, kein Einkommensteuersatz auf Mieteinnahmen vor Ort, stabiler US-Dollar-Peg, hohes Bevölkerungswachstum. Diese Faktoren sind real. Was sich verändert hat, ist das Risikoverhältnis.

Im September 2024 erschien der UBS Global Real Estate Bubble Index mit einer ungewöhnlichen Einordnung: Dubai verzeichnete den stärksten Anstieg des Risikowerts aller analysierten Städte und wurde erstmals in die Kategorie 'moderat erhöhtes Risiko' eingestuft (Score 0,64). Reale Wohnungspreise stiegen in den vier Quartalen bis Q3 2024 um fast 17 %; seit 2020 lagen sie 40 % höher. UBS nannte den hohen Anteil spekulativer Off-Plan-Transaktionen und das erhöhte Neubauangebot als Hauptrisikofaktoren.

Ein Jahr später, im UBS Bubble Index 2025, rückte Dubai in die nächsthöhere Kategorie 'erhöhtes Risiko' vor - erneut die stärkste Verschlechterung unter allen untersuchten Städten. Reale Wohnungspreise lagen zu diesem Zeitpunkt rund 50 % über dem Niveau vor fünf Jahren, das stärkste Wachstum im globalen Vergleich. Miami, Tokio und Zürich wurden von UBS 2025 noch höher eingestuft; Dubai befindet sich jedoch auf dem steilsten Aufwärtspfad im Index.

Parallel dazu veröffentlichte Fitch Ratings eine Prognose, die in der deutschsprachigen Immobilienpresse kaum wahrgenommen wurde: Fitch prognostiziert einen Preisrückgang von bis zu 15 % für Dubais Wohnimmobilien, beginnend in der zweiten Jahreshälfte 2025 und fortlaufend bis 2026 - zitiert via The National, da die Fitch-Primärquelle hinter einer Paywall liegt. Treiber sind geplante Fertigstellungen von rund 90.000 Einheiten im Jahr 2025 und rund 120.000 Einheiten in 2026 - etwa doppelt so viel wie im Durchschnitt der Jahre 2022 bis 2024. 2026 bezeichnete Fitch als 'peak delivery year'. Zum Vergleich: 2024 wurden lediglich 30.000 Einheiten tatsächlich fertiggestellt. Ob der prognostizierte Preisrückgang in H2 2025 tatsächlich eingesetzt hat, war zum Redaktionsschluss (Juni 2026) noch nicht durch DLD-Primärdaten abschliessend bestätigt.

Das Angebotsrisiko: Was 210.000 geplante Einheiten in zwei Jahren bedeuten.

Die Zahl 210.000 - summierte geplante Fertigstellungen laut Fitch für 2025 und 2026 - klingt abstrakt. Konkret bedeutet sie: Dubais Wohnimmobilienbestand könnte in zwei Jahren um ein Volumen wachsen, das dem gesamten aktuellen Wohnungsbestand einer mittelgroßen deutschen Großstadt entspricht. Die entscheidende Gegenfrage ist, wie viel davon tatsächlich geliefert wird.

Historisch wurden in Dubai nur rund 56 % der geplanten Wohneinheiten termingerecht fertiggestellt. Für den Zeitraum 2022 bis 2024 rechnet eine Marktanalyse mit 174.000 geplanten und rund 97.000 tatsächlich gelieferten Einheiten. Knight Frank berichtete, dass 2025 nur rund 46 % der angekündigten Einheiten pünktlich übergeben wurden; für 2026 schätzen Analysten eine Fertigstellungsquote von rund 48 % - diese Angaben beruhen auf Branchenschätzungen, nicht auf DLD-Primärdaten.

Das reduziert die effektive Angebotsausweitung erheblich - ändert aber nichts daran, dass die Liefervolumen deutlich über den Absorptionsraten früherer Jahre liegen. LYM Real Estate - ein am Dubai-Markt kommerziell tätiger Makler und damit mit einem Interessenkonflikt behaftet - bezeichnete einen Preiskorrekturrahmen von 10 bis 15 % als realistisches Szenario insbesondere für Mid-Market-Apartments mit hoher Pipeline-Konzentration. Apartments in Dubai lagen Anfang 2025 rund 69 % über dem Preisniveau von Q1 2020, Villen sogar rund 124 % darüber.

Stabilisierend wirkt hingegen der Dubai 2040 Urban Master Plan: Das Bevölkerungsziel liegt bei 5,8 Millionen Einwohnern bis 2040, gegenüber rund 3,3 Millionen heute. Dubai wuchs 2025 um rund 200.000 neue Einwohner. Bevölkerungswachstum ist das wichtigste langfristige Fundament gegen Überangebots-Szenarien - vorausgesetzt, die Einwanderungsdynamik hält an.

Off-Plan-Risiko: Entwickler-Liefertreue im Vergleich.

Off-Plan-Transaktionen - Käufe vor Fertigstellung auf der Basis von Plänen und Baugenehmigungen - machten 2024 rund 63 % aller Wohnimmobilien-Verkäufe in Dubai aus (2023: 54 %). Das Gesamtvolumen 2024 betrug 170.992 verkaufte Einheiten, ein Plus von 40,3 % gegenüber dem Vorjahr. Der hohe Off-Plan-Anteil erhöht das Ausführungsrisiko im Markt strukturell.

Konkrete Dimension: Laut verfügbaren Marktdaten verzeichnete das Dubai Land Department 173 Entwickler mit Terminverzügen, angeführt von Emaar Properties mit 73 verzögerten Projekten. Zu beachten: Die im Folgenden genannten Verzögerungsquoten - rund 38 % der Off-Plan-Projekte 2025 mit Bauverzögerungen, rund 52 % als Schätzung für 2026 - stammen aus Analysten-Schätzungen und Tier-2-Quellen (u.a. Dubai Real Estate Club), nicht aus DLD-Primärdaten; sie sind als Orientierungsgrösse, nicht als amtlich bestätigter Wert zu lesen. Systematisch vergleichende Track-Records für kleinere Tier-2- und Tier-3-Entwickler sind in öffentlichen Quellen nur anekdotisch verfügbar.

Was passiert bei einem Projektabbruch? RERA - die Real Estate Regulatory Agency - schreibt vor, dass Käufergelder für Off-Plan-Projekte auf RERA-gesperrten Escrow-Konten bei genehmigten Banken liegen müssen; Auszahlung erfolgt nur bei verifizierten Baufortschritts-Meilensteinen. Wenn RERA ein Projekt offiziell cancelt, prüft ein RERA-Auditor das Escrow-Konto, die Rückzahlung soll innerhalb von 14 Tagen erfolgen. Bei einem Shortfall hat der Entwickler 60 Tage (verlängerbar) zur Nachzahlung.

Die Retention-Obergrenze ist gestaffelt: bis zu 30 % bei Baubeginn, bis zu 25 % bei unter 60 % Fertigstellung, bis zu 40 % bei 60 bis 100 % Fertigstellung. Der Escrow-Mechanismus ist real - er schützt aber nicht vollständig gegen Bauverzögerungen, die über Monate oder Jahre gehen können, ohne dass das Projekt formal gecancelt wird. Wer Off-Plan kauft, trägt dieses Zeitrisiko strukturell mit.

Erwerbsnebenkosten und laufende Kosten: Was im Verkaufsgespräch fehlt.

Die Brutto-Mietrenditen in Dubai sind real: Apartments erzielten 2025 durchschnittlich 7,3 %, Villen rund 5,0 %. Der Gesamtdurchschnitt lag laut REIDIN-Daten für April 2026 bei 6,57 %. Zum Vergleich: London und New York liegen bei 2 bis 4 %, deutsche Großstädte bei 2 bis 3 %.

Was diese Zahlen sind: Brutto-Werte vor allen Kosten. Das Dubai Land Department erhebt eine Grunderwerbsteuer (DLD Transfer Fee) von 4 % auf den Kaufpreis, zahlbar durch den Käufer bei Eigentumsübergang. Hinzu kommen Registrierungsgebühren von AED 2.000 (unter AED 500.000 Kaufpreis) beziehungsweise AED 4.000 (darüber), jeweils zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer, Notar- und Trustee-Gebühren sowie gegebenenfalls Hypothekenregistrierungsgebühren. Realistisch betragen die Gesamterwerbsnebenkosten 6 bis 9,5 % des Kaufpreises.

Laufend fallen Service Charges (Strata Fees) an: AED 3 bis 67 pro Quadratfuß und Jahr, je nach Lage und Ausstattung. Ein praktisches Beispiel: Für eine 1.000-Quadratfuß-Wohnung im Burj Khalifa betragen die Service Charges rund AED 67.880 pro Jahr. Diese Kosten stiegen 2024 um rund 6 %. Das DLD publiziert einen offiziellen Service Charge Index als Richtlinie. Konkrete Netto-Renditen nach Service Charges, Leerstand und Verwaltung pro Distrikt sind in öffentlichen Quellen nur begrenzt verfügbar - ein Mangel, den Kaufinteressenten bei der Due Diligence eigenständig adressieren müssen.

Im Kurzzeit-Vermietungsmarkt ist Marktsättigung messbar: 26.569 aktive Listings standen im Juli 2025 zur Verfügung. Lizenzierte Holiday Homes wuchsen 2023 um 62 %, die durchschnittliche Tagesrate sank in Q1 2024 um 12 %. Die jährliche Lizenzgebühr beträgt AED 1.500 pro Einheit; der Betrieb ohne Lizenz wird mit AED 20.000 pro Verstoß geahndet.

Eigentumsrecht und Freehold-Zonen: Was Law No. 7/2006 erlaubt - und was nicht.

Ausländer dürfen in Dubai in designierten Freehold-Zonen unbeschränktes Volleigentum halten. Die Rechtsgrundlage ist Law No. 7/2006. In diesen Zonen umfasst das Vollrecht Verkauf, Vermietung, Verpfändung und Vererbung ohne Einschränkungen. 2025 wurden neue Freehold-Zonen hinzugefügt: Dubai South, Al Wasl, Meydan sowie weitere Gebiete entlang der Sheikh Zayed Road.

Außerhalb dieser Zonen ist für Ausländer nur Leasehold oder Usufruct bis zu 99 Jahren möglich, kein Volleigentum. Das größte Käuferrisiko in der Praxis: Zahlung ohne vorherige DLD-Verifikation des Eigentümers und des Freehold-Status. DLD-Registrierung ist der einzige rechtssichere Nachweis.

Knight Frank meldete für Q3 2025 rekordhohe 56.854 Wohnungsverkäufe mit einem Gesamtvolumen von AED 117 Milliarden (rund USD 31,8 Milliarden). Ultra-Luxus-Transaktionen (über USD 10 Millionen) zählten allein in Q3 2025 103 Deals. Rund 86 % der Transaktionen in den ersten neun Monaten 2025 waren Cash-Käufe. Knight Frank prognostiziert für 2026 ein Prime-Preiswachstum von 3 % und Mainstream-Wachstum von 1 %, flaggte aber zugleich ein 'very real risk of supply outpacing demand'.

Erbrecht: Was ohne DIFC-Testament passiert.

Das ist der Risikobereich, der in Verkaufsgesprächen systematisch fehlt. Ohne registriertes Testament wird das Immobilienvermögen von Ausländern in Dubai nach UAE-Erbrecht verteilt - das für Nicht-Muslime gegebenenfalls auf Scharia-Grundsätzen basiert. Gerichtsverfahren dauern 12 bis 24 Monate. Das Vermögen kann in dieser Zeit eingefroren sein.

Die etablierte Lösung ist das DIFC Wills Service Centre, das seit 2015 besteht und auf Common Law basiert. Es steht auch Nicht-Muslimen und Nicht-Residenten offen; Testamente können auch remote per Videokonferenz registriert werden. Die Kosten liegen bei rund AED 10.000 bis 15.000.

Rechtsgrundlage: Dubai Law No. 2/2025 stellt klar, dass DIFC-Gerichte exklusive Jurisdiktion über die Durchsetzung dort registrierter Testamente haben (Artikel 31 Absatz 5). Auf Bundesebene gilt seit 15. April 2025 Federal Decree-Law Nr. 41/2024 über Personenstandsangelegenheiten für Nicht-Muslime. Die zitierten Gesetze wurden über öffentliche UAE-Rechtsdatenbanken verifiziert; für verbindliche Rechtsauskünfte im Einzelfall ist zwingend ein in den UAE zugelassener Anwalt hinzuzuziehen - dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Wer eine Immobilie in Dubai hält und kein DIFC-Testament registriert hat, trägt ein konkretes und vermeidbares Erbschaftsrisiko.

Währungsrisiko: Was der AED-USD-Peg für EUR- und CHF-Investoren bedeutet.

Der UAE-Dirham ist seit November 1997 fix bei 3,6725 AED/USD gepeilt. Für Investoren, die in US-Dollar denominierten Vermögen halten, entsteht kein Währungsrisiko aus dem Peg. Für EUR-, GBP- und CHF-Investoren - also für die überwiegende Mehrheit der DACH-Investoren - besteht hingegen ein echtes Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar.

Ein konkretes Beispiel aus der Marktbeobachtung: Ein britischer Investor zahlte für eine AED 2 Millionen-Immobilie 2021 rund GBP 396.000. Ende 2025 wäre dieselbe Immobilie zum gleichen AED-Preis rund GBP 418.000 wert gewesen - eine Steigerung von rund 5,5 % allein durch die GBP-Schwäche gegenüber dem Dollar, ohne jede Preisänderung der Immobilie selbst. Dieser Effekt kann auch in die umgekehrte Richtung wirken.

EUR-Investoren tragen eine strukturell analoge Exposition. Wer die Rendite seiner Dubai-Immobilie in Euro berechnet, rechnet implizit auf einen stabilen EUR-USD-Kurs. Das ist eine Annahme, keine Garantie. Längerfristige EUR-USD-Verschiebungen von 10 bis 15 % sind historisch keine Ausnahme.

Geopolitisches Risiko: Nicht hypothetisch.

Im Juni 2025 führten israelische Angriffe auf iranische Ziele laut Angaben des Maklers Map Homes Real Estate - einem kommerziell am Dubai-Markt tätigen Anbieter - kurzfristig zu einem Rückgang des Dubai Real Estate Index um rund 20 % in nur fünf Handelssitzungen; Ölpreise stiegen in derselben Phase um 9 bis 14 %. Das Transaktionsvolumen sank in Spannungsperioden um 30 bis 40 %. Diese Angaben stammen aus einer Tier-2-Quelle und sind nicht durch DLD-Transaktionsdaten oder Bloomberg-Marktdaten unabhängig verifiziert; sie sind als Indikation, nicht als gesicherte Marktstatistik zu lesen.

Der Markt erholte sich schnell: Der Transaktionsrekord von AED 682,5 Milliarden wurde 2025 trotz der Spannungen erzielt. Über 70 % der Transaktionen sind Eigennutzer-getrieben, die Käuferbasis umfasst mehr als 150 Nationalitäten. Dubai produziert kein Öl in relevantem Umfang, ist aber indirekt von regionaler Stabilität und Ölpreisen abhängig.

Das Risiko ist asymmetrisch: Im Ruheszenario ist die geopolitische Lage für die Nachfrage neutral. Im Eskalationsszenario - ein breiterer regionaler Konflikt - können Kapitalflucht und Transaktionsstopp schnell entstehen. Wie schnell eine Erholung einsetzt, ist strukturell nicht vorhersagbar.

Der 2008-Vergleich: Was sich strukturell verändert hat.

Dubais Immobilienpreise fielen nach der Finanzkrise 2008 um über 50 % (Peak to Trough). Dieser Einbruch war durch überwiegend hebelfinanzierte Transaktionen und spekulative Positionen getrieben. 2025 sieht die Situation fundamental anders aus: Rund 87 % der Transaktionen wurden als Cash-Käufe abgewickelt. Bank-Immobilienkreditexponierung sank von 20 % auf 14 % der Gesamtbankdarlehen. Über 70 % der Nachfrage ist Eigennutzer-getrieben.

Reale Preise (inflationsbereinigt gegenüber USD) zeigen moderatere Anstiege als nominale Zahlen: Die kumulative US-Inflation von 2014 bis 2025 betrug rund 36,85 %. Nominal liegen Preise nur rund 13,3 % über dem 2014er Niveau - obwohl die absoluten AED-Preise deutlich höher erscheinen.

Ein systemischer Crash vom Typ 2008 ist auf Basis dieser Strukturdaten unwahrscheinlicher. Das schließt eine segmentierte Korrektur in übersättigten Teilmärkten nicht aus - Knight Frank flaggte 'very real risk of supply outpacing demand', Fitch und LYM Real Estate kalibrierten das Korrekturszenario auf 10 bis 15 % für Mid-Market-Apartments mit hoher Pipeline-Konzentration. Prime-Lagen in knappen Distrikten verhalten sich anders als das stadtweite Mittel.

Was bleibt.

Die illustrierte Konstellation aus der Einleitung - ein Investor, der zwei Off-Plan-Wohnungen nach kurzem Verkaufsgespräch erwirbt - beschreibt ein Muster, das die Redaktion in vielen Gesprächen mit DACH-Investoren beobachtet. Wer im Nachgang einen DIFC-Anwalt einschaltet, ein Testament registriert, sich steuerlich zum Progressionsvorbehalt beraten lässt und die Angebotspipeline kennt, trifft seine Entscheidung auf einem anderen Fundament. Das ist keine Garantie. Es ist Struktur.

Das Marktrisikoprofil hat sich seit 2023 verschlechtert. UBS, Fitch und Knight Frank kommen aus unterschiedlichen Perspektiven zu ähnlichen Befunden: erhöhtes Angebotsrisiko, reale Korrekturpotenziale im Mid-Market-Segment, ein stärkster Aufwärtspfad im globalen Blasenindex. Wer das kennt und einpreist, kauft anders als wer es nicht kennt.

Strukturelle Schutzfaktoren existieren: RERA-Escrow, hoher Cash-Anteil, Bevölkerungswachstum, ein funktionierender Freehold-Rechtsrahmen. Sie machen einen systemischen Crash unwahrscheinlicher - aber sie ersetzen weder ein DIFC-Testament noch eine ehrliche Renditerechnung nach Kosten noch eine Lageentscheidung, die die Pipeline kennt.

Wie hoch ist das Blasenrisiko bei Dubai Immobilien laut UBS?

Der UBS Global Real Estate Bubble Index stufte Dubai 2024 in die Kategorie 'moderat erhöhtes Risiko' (Score 0,64) ein und erhöhte 2025 auf 'erhöhtes Risiko' - beide Male die stärkste Verschlechterung aller analysierten Städte. Reale Wohnungspreise lagen 2025 rund 50 % über dem Niveau von fünf Jahren zuvor. Miami, Tokio und Zürich wurden 2025 von UBS noch höher eingestuft; Dubai befindet sich jedoch auf dem steilsten Aufwärtspfad im Index.

Droht in Dubai 2025 oder 2026 ein Preisrückgang?

Fitch Ratings prognostizierte (zitiert via The National, da die Primärquelle hinter einer Paywall liegt) einen Preisrückgang von bis zu 15 % für Dubais Wohnimmobilien, beginnend in H2 2025 und fortlaufend bis 2026. Treiber ist ein geplantes Fertigstellungsvolumen von rund 90.000 Einheiten (2025) und 120.000 Einheiten (2026). LYM Real Estate bestätigt 10 bis 15 % als realistisches Korrekturszenario für Mid-Market-Apartments. Knight Frank prognostiziert für Prime-Lagen 2026 lediglich +3 %. Ob der Rückgang in H2 2025 tatsächlich einsetzte, war zum Redaktionsschluss Juni 2026 noch nicht durch DLD-Primärdaten bestätigt.

Was passiert, wenn mein Off-Plan-Projekt in Dubai nicht fertiggestellt wird?

RERA schreibt vor, dass Käufergelder auf RERA-gesperrten Escrow-Konten liegen müssen. Wenn RERA ein Projekt offiziell cancelt, soll die Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen erfolgen; bei einem Shortfall hat der Entwickler 60 Tage (verlängerbar) zur Nachzahlung. Historisch wurden nur rund 46 bis 56 % der Einheiten termingerecht geliefert, 173 Entwickler verzeichneten laut Marktdaten Verzüge. Bauverzögerungen ohne formalen Projektabbruch sind nicht durch denselben Mechanismus abgedeckt.

Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienerwerb in Dubai?

Das Dubai Land Department erhebt eine Transfer Fee (Grunderwerbsteuer) von 4 % auf den Kaufpreis. Hinzu kommen Registrierungsgebühren von AED 2.000 (unter AED 500.000) bzw. AED 4.000 (darüber) zzgl. 5 % MwSt., Notar- und Trustee-Gebühren sowie ggf. Hypothekenregistrierungsgebühr. Realistisch betragen die Gesamtnebenkosten 6 bis 9,5 % des Kaufpreises. Laufend fallen Service Charges von AED 3 bis 67 pro Quadratfuß und Jahr an.

Gilt mein deutsches Testament für meine Immobilie in Dubai?

Haeufige Fragen

Wie hoch ist das Blasenrisiko bei Dubai Immobilien laut UBS? — Der UBS Global Real Estate Bubble Index stufte Dubai 2024 in die Kategorie 'moderat erhöhtes Risiko' (Score 0,64) ein und erhöhte 2025 auf 'erhöhtes Risiko' - beide Male die stärkste Verschlechterung aller analysierten Städte. Reale Wohnungspreise lagen 2025 rund 50 % über dem Niveau von fünf Jahren zuvor. Miami, Tokio und Zürich wurden 2025 von UBS noch höher eingestuft; Dubai befindet sich jedoch auf dem steilsten Aufwärtspfad im Index.

Droht in Dubai 2025 oder 2026 ein Preisrückgang? — Fitch Ratings prognostizierte (zitiert via The National, da die Primärquelle hinter einer Paywall liegt) einen Preisrückgang von bis zu 15 % für Dubais Wohnimmobilien, beginnend in H2 2025 und fortlaufend bis 2026. Treiber ist ein geplantes Fertigstellungsvolumen von rund 90.000 Einheiten (2025) und 120.000 Einheiten (2026). LYM Real Estate bestätigt 10 bis 15 % als realistisches Korrekturszenario für Mid-Market-Apartments. Knight Frank prognostiziert für Prime-Lagen 2026 lediglich +3 %. Ob der Rückgang in H2 2025 tatsächlich einsetzte, war zum Redaktionsschluss Juni 2026 noch nicht durch DLD-Primärdaten bestätigt.

Was passiert, wenn mein Off-Plan-Projekt in Dubai nicht fertiggestellt wird? — RERA schreibt vor, dass Käufergelder auf RERA-gesperrten Escrow-Konten liegen müssen. Wenn RERA ein Projekt offiziell cancelt, soll die Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen erfolgen; bei einem Shortfall hat der Entwickler 60 Tage (verlängerbar) zur Nachzahlung. Historisch wurden nur rund 46 bis 56 % der Einheiten termingerecht geliefert, 173 Entwickler verzeichneten laut Marktdaten Verzüge. Bauverzögerungen ohne formalen Projektabbruch sind nicht durch denselben Mechanismus abgedeckt.

Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienerwerb in Dubai? — Das Dubai Land Department erhebt eine Transfer Fee (Grunderwerbsteuer) von 4 % auf den Kaufpreis. Hinzu kommen Registrierungsgebühren von AED 2.000 (unter AED 500.000) bzw. AED 4.000 (darüber) zzgl. 5 % MwSt., Notar- und Trustee-Gebühren sowie ggf. Hypothekenregistrierungsgebühr. Realistisch betragen die Gesamtnebenkosten 6 bis 9,5 % des Kaufpreises. Laufend fallen Service Charges von AED 3 bis 67 pro Quadratfuß und Jahr an.

Gilt mein deutsches Testament für meine Immobilie in Dubai? — Nein, nicht automatisch. Ohne ein im DIFC Wills Service Centre registriertes Testament wird das Immobilienvermögen von Ausländern in Dubai nach UAE-Erbrecht verteilt, das für Nicht-Muslime gegebenenfalls auf Scharia-Grundsätzen basiert. Gerichtsverfahren dauern 12 bis 24 Monate. Die Lösung ist ein DIFC-Testament (seit 2015, Common Law-basiert, offen für Nicht-Residenten, auch per Videokonferenz, Kosten rund AED 10.000 bis 15.000). Rechtsgrundlage: Dubai Law No. 2/2025, Artikel 31 Absatz 5. Für individuelle Rechtsauskünfte ist ein in den UAE zugelassener Anwalt hinzuzuziehen.

Besteht ein Währungsrisiko beim Kauf einer Dubai-Immobilie als Schweizer oder Deutscher? — Ja. Der AED ist seit November 1997 fix bei 3,6725 AED/USD gepeilt. EUR- und CHF-Investoren tragen ein Wechselkursrisiko gegenüber dem US-Dollar. EUR-USD-Verschiebungen von 10 bis 15 % über mehrere Jahre sind historisch keine Ausnahme. USD-denominierte Investoren tragen dieses Risiko nicht.

Ist Dubai 2025 strukturell mit der Krise von 2008 vergleichbar? — Nein, strukturell nicht. 2008 war der Dubai-Markt durch überwiegend hebelfinanzierte Transaktionen getrieben; Preise fielen um über 50 %. 2025 waren rund 87 % aller Transaktionen Cash-Käufe, Bank-Immobilienkreditexponierung sank von 20 % auf 14 %, über 70 % der Nachfrage ist Eigennutzer-getrieben. Ein systemischer Crash vom Typ 2008 ist auf Basis dieser Daten deutlich unwahrscheinlicher. Das schließt segmentierte Korrekturen in Mid-Market-Segmenten mit Überangebot nicht aus.