Dubai vs. Zuerich: 2,6-fache Mietrendite, aber seit 2022 voll in Deutschland versteuert

Die Rendite, die im Prospekt steht, ist eine Bruttozahl.

Wer die Frage stellt, ob sich eine Immobilie in Dubai lohnt, bekommt fast immer dieselbe erste Antwort: eine Bruttorendite. Fuer Wohnungen in Dubai lag sie 2025 nach Marktdaten bei rund 6,7 bis 6,9 Prozent. In Premium-Lagen wie Downtown, Marina oder Palm Jumeirah bewegt sie sich zwischen 5,5 und 7 Prozent, in guenstigeren Lagen sind in Einzelfaellen 8 bis 9 Prozent dokumentiert.

Diese Zahl ist nicht falsch. Sie ist nur unvollstaendig. Bruttorendite heisst: Jahres-Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie blendet aus, was zwischen der eingenommenen Miete und dem Geld auf Ihrem Konto liegt. In Dubai sind das vor allem die laufenden Service-Charges, die je nach Gebaeude und Lage erheblich ausfallen, plus Verwaltung und Leerstand.

Diese Service-Charges sind der Posten, der die Netto-Spanne erklaert. Sie werden in Dubai pro Quadratfuss und Jahr abgerechnet und liegen je nach Lage und Ausstattung typischerweise zwischen rund 10 und 30 AED pro Quadratfuss, in einfachen Anlagen darunter, in Luxustuermen mit Pool, Concierge und aufwendiger Haustechnik darueber. Auf eine 100-Quadratmeter-Wohnung (gut 1.000 Quadratfuss) gerechnet sind das schnell 12.000 bis 30.000 AED jaehrlich, die von der Bruttomiete abgehen, bevor Verwaltung und Leerstand ueberhaupt beruecksichtigt sind.

Genau hier kommt die breite Netto-Spanne von rund 4,6 bis 5,7 Prozent her: Sie ist kein statistischer Unschaerfe-Effekt, sondern der reale Unterschied zwischen einer schlanken Anlage in guter Lage und einem service-charge-schweren Luxusturm. Wer die konkrete Charge des konkreten Gebaeudes nicht kennt, kennt seine Nettorendite nicht. Der Wert von acht Prozent netto, der in manchen Verkaufsgespraechen genannt wird, ist nicht belegt. Er entsteht, indem man die hohe Bruttorendite guenstiger Lagen mit den niedrigen Kosten einer Premium-Lage mischt, eine Kombination, die es so am Markt nicht gibt. Wer rechnet, sollte konservativ mit netto rund 5 Prozent kalkulieren, nicht mit der Prospektzahl.

Dubai gegen DACH, auf einen Blick.

Der entscheidende Punkt zeigt sich erst im Vergleich. Stellt man die Nettomietrenditen nebeneinander, liegt Dubai mit rund 4,6 bis 5,7 Prozent klar vor dem deutschsprachigen Raum. Die folgende Gegenueberstellung zeigt das Gefaelle (Stichtag 2025):

[CHART: Horizontaler Balken-Chart, Mietrendite im Markt-Vergleich. Reihen von oben nach unten: Dubai (netto) 4,6-5,7 % (Senf-Akzent, Spitzenwert hervorgehoben); Wien 4,12 % brutto; Deutschland 2,5-3,5 % netto / 3,4 % brutto; Schweiz rund 2,9 % brutto; Zuerich rund 2,6 % brutto. Skala 0-7 %. Caption: 'Mietrenditen im Vergleich, Stand 2025. Dubai netto nach Service-Charges; DACH-Werte Brutto-Index. Quellen: Sands of Wealth / REST Property (Dubai, Makler-Quellen; Interessenkonflikt beachten), Global Property Guide (DE/AT/CH). Brutto- und Nettowerte sind nicht voll vergleichbar; Dubai laege brutto noch hoeher.']

Deutschland kommt im Mittel auf rund 3,4 Prozent brutto. Innerhalb des Landes ist die Spreizung gross: Berlin liegt bei etwa 4,76 Prozent, Muenchen dagegen nur bei 2,0 bis 2,7 Prozent. Netto verbleiben deutschen Vermietern typischerweise 2,5 bis 3,5 Prozent.

Wien liegt nach dem Index des Global Property Guide bei rund 4,12 Prozent brutto (Wert 2025). Die Schweiz bildet das Schlusslicht: landesweit rund 2,9 Prozent, Zuerich rund 2,6 Prozent brutto (Stand Q3 2025, Global Property Guide) und damit deutlich unter dem Schweizer Mittel.

Die Lese-Richtung ist eindeutig: Auf der reinen Mietrendite-Ebene schlaegt Dubai jeden DACH-Markt, und selbst Zuerich um rund das Zweieinhalbfache. Aber die Mietrendite ist nur die eine Haelfte der Rechnung. Die andere ist die Wertentwicklung, und die dritte, oft uebersehene, ist die Steuer.

Hinweis zur Quellenlage: Die Dubai-Renditen (Sands of Wealth, REST Property) stammen von Quellen mit kommerziellem Interesse am Immobilienmarkt; sie sind als solche zu lesen. Fuer die DACH-Vergleichswerte liefert der Global Property Guide eine methodisch konsistentere Basis.

Die Wertsteigerung 2025 war aussergewoehnlich, und genau das ist das Risiko.

Zur Mietrendite kommt der Kapitalzuwachs. Hier hatte Dubai 2025 ein starkes Jahr: Die Wohnimmobilienwerte stiegen laut Knight Frank im dritten Quartal 2025 um rund 10 Prozent gegenueber dem Vorjahr, das Prime-Segment sogar um etwa 25 Prozent ueber das Gesamtjahr.

Solche Zahlen verkaufen sich gut. Sie sind aber kein verlaesslicher Ausblick. Knight Frank selbst erwartet fuer 2026 im Prime-Segment nur noch rund 3 Prozent Wertzuwachs. Wer die 25 Prozent des Jahres 2025 in die Zukunft fortschreibt, rechnet sich den Markt schoen.

Hinzu kommt die historische Volatilitaet. Dubai ist kein Markt mit gleichmaessiger Aufwaertsbewegung. In der Krise 2008/2009 fielen die Preise um 50 bis 60 Prozent vom Hoch. Spaetere Korrekturen lagen bei 25 bis 35 Prozent. Wer Dubai kauft, kauft eine hoehere Rendite, aber auch eine deutlich hoehere Schwankung als in Deutschland oder der Schweiz. Das ist kein Argument gegen den Markt, aber ein Argument gegen kurze Horizonte und hohe Hebel.

Der Posten, der die ganze Rechnung dreht: die Steuer seit 2022.

Hier liegt der am haeufigsten falsch verstandene Punkt, und er ist kontraintuitiv: Gerade weil Dubai selbst keine Einkommensteuer auf private Mieteinkuenfte erhebt, faellt die volle Last in Deutschland an.

Der Grund ist das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Dieses Abkommen ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht erneuert. Seit dem 1. Januar 2022 gilt fuer die Besteuerung von Dubai-Mieten in Deutschland Ansaessiger ausschliesslich nationales deutsches Recht.

Die Folge: In Deutschland ansaessige Eigentuemer versteuern ihre Mieteinkuenfte aus Dubai seit 2022 voll nach dem deutschen Einkommensteuertarif. Es gibt keinen Progressionsvorbehalt mehr, der die Einkuenfte nur den Steuersatz erhoehen liesse. Eine Anrechnung auslaendischer Steuer laeuft ins Leere, weil die VAE keine erheben: Das deutsche Recht sieht die Anrechnungsmethode (§ 34c EStG) zwar grundsaetzlich vor, doch sie kann nur greifen, wo ueberhaupt eine auslaendische Steuer angefallen ist. Die Dubai-Miete landet damit in voller Hoehe im deutschen Tarif, bei hohen Einkommen also bis in den Spitzensteuersatz hinein. *Dieser Absatz dient der journalistischen Einordnung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung; die konkrete Behandlung Ihres Einzelfalls gehoert zwingend zu einem auf das Verhaeltnis Deutschland-VAE spezialisierten Steuerberater.*

Konkret heisst das fuer unseren hypothetischen Stuttgarter Arzt: Von einer Nettorendite von 5 Prozent kann nach deutscher Einkommensteuer im Spitzensatz real weniger als die Haelfte uebrig bleiben. Steuerfrei sind Dubai-Mieten fuer ihn nur in einem Fall: bei einer echten Verlagerung der steuerlichen Ansaessigkeit in die VAE, also bei tatsaechlichem Wegzug, nicht allein durch ein Golden Visa. Wer dies als blosses Steuersparmodell mit deutschem Hauptwohnsitz denkt, hat die Rechnung falsch aufgestellt.

Was beim Kauf an Nebenkosten anfaellt.

Vor der ersten Mietzahlung steht die Erwerbsnebenkosten-Rechnung. In Dubai faellt zunaechst die Transfergebuehr des Dubai Land Department an: 4 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Maklerprovision, Registrierungs- und Treuhandgebuehren sowie, bei Off-Plan-Kaeufen, developer-spezifische Posten.

In Summe liegen die gesamten Kaufnebenkosten typischerweise bei 7 bis 9 Prozent des Kaufpreises. Das ist niedriger als in Teilen Deutschlands, wo Grunderwerbsteuer, Notar und Makler je nach Bundesland 9 bis 12 Prozent erreichen, aber es ist eben kein Nulltarif. Diese 7 bis 9 Prozent muessen erst ueber die Rendite wieder eingespielt werden, was die effektive Rendite der ersten Jahre druckt.

Wichtig fuer den Vergleich: Dubai erhebt keine laufende Substanzsteuer auf Immobilienbesitz, keine jaehrliche Grundsteuer im deutschen Sinne. Dieser Vorteil ist real. Er aendert aber nichts an der oben beschriebenen Einkommensteuerpflicht in Deutschland auf die Mietertraege.

Wer ueberhaupt kaufen darf, und das Golden Visa.

Auslaendische Kaeufer koennen in Dubai nicht ueberall Volleigentum erwerben. Freehold-Eigentum, also unbefristetes Volleigentum fuer Nicht-Emirati, ist auf rund 40 ausgewiesene Gebiete beschraenkt. Dazu gehoeren die bekannten Investoren-Lagen wie Downtown, Dubai Marina und Palm Jumeirah. Ausserhalb dieser Zonen ist der Erwerb fuer Auslaender nur eingeschraenkt moeglich.

An den Immobilienkauf ist das Golden Visa gekoppelt: Ab einem Immobilieninvestment von 2 Millionen AED kann ein langfristiges Aufenthaltsvisum beantragt werden. Das Visum verschafft Aufenthaltsrechte und erleichtert die operative Seite, etwa Bankkonto und Verwaltung vor Ort. Es macht den Eigentuemer aber nicht automatisch steuerlich in den VAE ansaessig. Das ist der haeufigste Denkfehler: Das Visum ist ein Aufenthaltstitel, kein Steuerstatus.

Der Developer und die Pipeline entscheiden ueber die Lage-Rendite.

Wer in Dubai kauft, kauft nicht den Markt, sondern eine Lage und einen Developer. Beim groessten Entwickler Emaar sind nach dessen eigenen Angaben seit 2002 ueber 118.400 Einheiten geliefert worden, mehr als 42.000 weitere sind in Entwicklung. Diese Zahlen stammen aus der Eigen-PR des Unternehmens und sind als solche zu lesen, sie belegen aber einen langen Auslieferungs-Track-Record, der bei kleineren Developern erst geprueft werden muss.

Entscheidend fuer die Rendite-Stabilitaet ist die Pipeline. Fuer den Zeitraum 2025 bis 2028 werden rund 200.000 bis 300.000 neue Einheiten erwartet, mit einem Anstieg der Fertigstellungen ab 2027. Besonders im Segment der Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen droht in einzelnen Lagen ein Pocket-Oversupply, ein lokales Ueberangebot, das Mieten und Wiederverkaufspreise unter Druck setzt.

Daraus folgt eine klare Differenzierung: Premium-Lagen mit knappem Bauland und tiefer Kaeuferbasis tragen das geringste Mengenrisiko. B-Lagen mit grosser Off-Plan-Pipeline, gerade im Kleinwohnungs-Segment, tragen das hoechste. Die Bruttorendite von 8 bis 9 Prozent in guenstigen Lagen ist genau dort am wenigsten verlaesslich, wo das kommende Angebot am groessten ist.

Das Waehrungsrisiko, das EUR- und CHF-Anleger gern uebersehen.

Ein letzter Posten, der in keiner Renditetabelle steht: die Waehrung. Der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt, zum Kurs von 1 US-Dollar gleich 3,6725 AED. Fuer einen Anleger aus dem Euro- oder Franken-Raum bedeutet das, dass sein Dubai-Investment effektiv ein Dollar-Investment ist.

Das ist eine eigenstaendige Risiko-Dimension. Steigt der Euro gegenueber dem Dollar, schmilzt der in Euro umgerechnete Wert der Dubai-Immobilie und der Mietertraege, unabhaengig davon, wie gut die Wohnung in Dirham laeuft. Faellt der Euro, wirkt es umgekehrt. Wer ein in Euro denominiertes Portfolio fuehrt, kauft mit Dubai also nicht nur Immobilien-, sondern auch Dollar-Wechselkursrisiko ein. Das kann als Diversifikation gewollt sein, sollte aber bewusst entschieden, nicht uebersehen werden.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Fasst man die Rechnung ehrlich zusammen, bleiben drei Befunde.

Auf der Brutto- und Nettomietrendite schlaegt Dubai (netto rund 4,6 bis 5,7 Prozent) den gesamten DACH-Raum klar: Deutschland (2,5 bis 3,5 Prozent netto), Wien (rund 4,1 Prozent brutto) und vor allem Zuerich (rund 2,6 Prozent brutto, Q3 2025). Das ist der reale, belegbare Vorteil.

Dieser Vorteil wird fuer in Deutschland Ansaessige durch die volle deutsche Einkommensteuer auf die Mieten seit 2022 erheblich relativiert. Nach Steuer und nach Nebenkosten der ersten Jahre liegt der Abstand zu einem soliden deutschen Objekt deutlich kleiner, als die Prospektzahlen suggerieren. Der Steuervorteil entsteht erst bei echtem Wegzug.

Die hohe Rendite ist mit hoeherer Volatilitaet, einem moeglichen Oversupply im Kleinwohnungs-Segment 2026/2027 und einem Dollar-Waehrungsrisiko erkauft. Dubai lohnt sich, aber nicht pauschal und nicht fuer jeden, sondern fuer einen langen Horizont, eine bewusste Lagenwahl und eine steuerlich sauber durchgerechnete Konstellation.

Die Einordnung.

Die ehrliche Antwort auf die Titelfrage lautet also nicht Ja oder Nein, sondern: Es kommt auf Ihre Konstellation an. Ein vermoegender Anleger mit langem Horizont, der die Schwankung aushaelt, in einer Premium-Lage kauft und die Steuerfrage vorher mit einem Spezialisten klaert, findet in Dubai eine Rendite, die im DACH-Raum schlicht nicht verfuegbar ist.

Wer dagegen kurzfristig auf Wertsteigerung spekuliert, mit hohem Hebel arbeitet, in einer Pipeline-schweren B-Lage kauft oder Dubai als reines Steuersparmodell mit deutschem Hauptwohnsitz missversteht, kauft die hoehere Zahl im Prospekt und das hoehere Risiko gleich mit, ohne den steuerlichen Vorteil zu realisieren.

Der Unterschied zwischen beiden liegt nicht im Markt. Er liegt in der Vorbereitung. Genau diese Vorbereitung, die Netto-Rechnung statt der Brutto-Zahl und die steuerliche Einordnung der eigenen Situation, ist der Schritt, den die meisten Kaeufer ueberspringen.

Haeufige Fragen

Wie hoch ist die Mietrendite in Dubai 2025?

Die Bruttomietrendite fuer Wohnungen in Dubai lag 2025 bei rund 6,7 bis 6,9 Prozent. In Premium-Lagen wie Downtown, Marina oder Palm Jumeirah liegt sie zwischen 5,5 und 7 Prozent, in guenstigeren Lagen in Einzelfaellen bei 8 bis 9 Prozent. Nach Abzug von Service-Charges (typisch 10 bis 30 AED pro Quadratfuss und Jahr), Verwaltung und Leerstand verbleibt eine Nettorendite von etwa 4,6 bis 5,7 Prozent. Die teils genannten 8 Prozent netto sind unbelegte Maklerwerte; konservativ sollte man mit rund 5 Prozent netto rechnen.

Lohnt sich eine Immobilie in Dubai mehr als in Deutschland oder der Schweiz?

Auf der reinen Mietrendite ja: Dubai liegt netto bei 4,6 bis 5,7 Prozent, Deutschland bei 2,5 bis 3,5 Prozent, Wien bei rund 4,1 Prozent brutto, Zuerich bei rund 2,6 Prozent brutto (Q3 2025, Global Property Guide). Damit liegt Dubai rund beim Zweieinhalbfachen von Zuerich. Allerdings relativiert die volle deutsche Einkommensteuer auf Dubai-Mieten (seit 2022) den Vorteil fuer in Deutschland Ansaessige stark, und Dubai schwankt deutlich staerker als die DACH-Maerkte.

Muss ich Dubai-Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?

Ja. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht erneuert. Seit dem 1. Januar 2022 versteuern in Deutschland Ansaessige ihre Dubai-Mieteinkuenfte voll nach dem deutschen Einkommensteuertarif, ohne Progressionsvorbehalt. Eine Anrechnung auslaendischer Steuer laeuft ins Leere, weil die VAE keine erheben. Steuerfrei sind die Mieten nur bei echter Verlagerung der steuerlichen Ansaessigkeit in die VAE, nicht allein durch ein Golden Visa. Die Detailpruefung gehoert zwingend zu einem auf Deutschland-VAE spezialisierten Steuerberater.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Dubai?

Die Transfergebuehr des Dubai Land Department betraegt 4 Prozent des Kaufpreises. Zusammen mit Maklerprovision, Registrierungs- und Treuhandgebuehren liegen die gesamten Kaufnebenkosten typischerweise bei 7 bis 9 Prozent. Eine laufende Substanzsteuer auf Immobilienbesitz erhebt Dubai dagegen nicht.

Wie stark steigen die Immobilienpreise in Dubai?

2025 war ein aussergewoehnlich starkes Jahr: Die Wohnwerte stiegen laut Knight Frank im dritten Quartal um rund 10 Prozent gegenueber dem Vorjahr, das Prime-Segment um etwa 25 Prozent ueber das Jahr. Fuer 2026 erwartet Knight Frank im Prime-Segment jedoch nur noch rund 3 Prozent. Historisch ist der Markt volatil: 2008/2009 fielen die Preise um 50 bis 60 Prozent vom Hoch, spaetere Korrekturen lagen bei 25 bis 35 Prozent.

Kann ich als Auslaender ueberall in Dubai kaufen, und bekomme ich ein Visum?

Volleigentum (Freehold) fuer Auslaender ist auf rund 40 ausgewiesene Gebiete beschraenkt, darunter Downtown, Dubai Marina und Palm Jumeirah. Ab einem Immobilieninvestment von 2 Millionen AED kann ein Golden Visa beantragt werden. Dieses Visum gibt Aufenthaltsrechte, macht Sie aber nicht automatisch steuerlich in den VAE ansaessig.

Haeufige Fragen

Wie hoch ist die Mietrendite in Dubai 2025? — Die Bruttomietrendite fuer Wohnungen in Dubai lag 2025 bei rund 6,7 bis 6,9 Prozent. In Premium-Lagen wie Downtown, Marina oder Palm Jumeirah liegt sie zwischen 5,5 und 7 Prozent, in guenstigeren Lagen in Einzelfaellen bei 8 bis 9 Prozent. Nach Abzug von Service-Charges (typisch 10 bis 30 AED pro Quadratfuss und Jahr), Verwaltung und Leerstand verbleibt eine Nettorendite von etwa 4,6 bis 5,7 Prozent. Die teils genannten 8 Prozent netto sind unbelegte Maklerwerte; konservativ sollte man mit rund 5 Prozent netto rechnen.

Lohnt sich eine Immobilie in Dubai mehr als in Deutschland oder der Schweiz? — Auf der reinen Mietrendite ja: Dubai liegt netto bei 4,6 bis 5,7 Prozent, Deutschland bei 2,5 bis 3,5 Prozent, Wien bei rund 4,1 Prozent brutto, Zuerich bei rund 2,6 Prozent brutto (Q3 2025, Global Property Guide). Damit liegt Dubai rund beim Zweieinhalbfachen von Zuerich. Allerdings relativiert die volle deutsche Einkommensteuer auf Dubai-Mieten (seit 2022) den Vorteil fuer in Deutschland Ansaessige stark, und Dubai schwankt deutlich staerker als die DACH-Maerkte.

Muss ich Dubai-Mieteinnahmen in Deutschland versteuern? — Ja. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht erneuert. Seit dem 1. Januar 2022 versteuern in Deutschland Ansaessige ihre Dubai-Mieteinkuenfte voll nach dem deutschen Einkommensteuertarif, ohne Progressionsvorbehalt. Eine Anrechnung auslaendischer Steuer laeuft ins Leere, weil die VAE keine erheben. Steuerfrei sind die Mieten nur bei echter Verlagerung der steuerlichen Ansaessigkeit in die VAE, nicht allein durch ein Golden Visa. Die Detailpruefung gehoert zwingend zu einem auf Deutschland-VAE spezialisierten Steuerberater.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Dubai? — Die Transfergebuehr des Dubai Land Department betraegt 4 Prozent des Kaufpreises. Zusammen mit Maklerprovision, Registrierungs- und Treuhandgebuehren liegen die gesamten Kaufnebenkosten typischerweise bei 7 bis 9 Prozent. Eine laufende Substanzsteuer auf Immobilienbesitz erhebt Dubai dagegen nicht.

Wie stark steigen die Immobilienpreise in Dubai? — 2025 war ein aussergewoehnlich starkes Jahr: Die Wohnwerte stiegen laut Knight Frank im dritten Quartal um rund 10 Prozent gegenueber dem Vorjahr, das Prime-Segment um etwa 25 Prozent ueber das Jahr. Fuer 2026 erwartet Knight Frank im Prime-Segment jedoch nur noch rund 3 Prozent. Historisch ist der Markt volatil: 2008/2009 fielen die Preise um 50 bis 60 Prozent vom Hoch, spaetere Korrekturen lagen bei 25 bis 35 Prozent.

Kann ich als Auslaender ueberall in Dubai kaufen, und bekomme ich ein Visum? — Volleigentum (Freehold) fuer Auslaender ist auf rund 40 ausgewiesene Gebiete beschraenkt, darunter Downtown, Dubai Marina und Palm Jumeirah. Ab einem Immobilieninvestment von 2 Millionen AED kann ein Golden Visa beantragt werden. Dieses Visum gibt Aufenthaltsrechte, macht Sie aber nicht automatisch steuerlich in den VAE ansaessig.

Welches Waehrungsrisiko trage ich als Euro-Anleger in Dubai? — Der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt (1 US-Dollar gleich 3,6725 AED). Fuer Euro- oder Franken-Anleger ist ein Dubai-Investment damit faktisch ein Dollar-Investment. Schwankungen des EUR/USD- oder CHF/USD-Kurses veraendern den in Euro oder Franken umgerechneten Wert der Immobilie und der Mieten, unabhaengig von der Entwicklung in Dirham.