Steuern sparen mit Dubai-Immobilien: Was bei deutschem Wohnsitz erlaubt ist

Das Ende des Abkommens: Was sich am 1. Januar 2022 geändert hat.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Die Bundesrepublik entschied am 14. Juni 2021, das Abkommen nicht zu verlängern. Seit dem 1. Januar 2022 gilt für deutsche Steuerpflichtige mit Immobilien in den VAE ausschließlich nationales deutsches Steuerrecht.

Das erste DBA aus dem Jahr 1995 trat am 10. August 1996 in Kraft. Das zweite Abkommen - ein eigenständiges, neues Vertragswerk, keine bloße Verlängerung des ersten - trat am 14. Juli 2011 in Kraft und lief nach zehn Jahren aus. Eine Anschlusslösung existiert nicht, und öffentlich verifizierten Informationen zufolge gibt es derzeit keine laufenden Neuverhandlungen.

Die praktische Konsequenz ist fundamental: Wer in Deutschland seinen Wohnsitz hat, ist nach Paragraf 1 Absatz 1 Einkommensteuergesetz unbeschränkt steuerpflichtig - das Welteinkommensprinzip erfasst sämtliche Einkünfte, gleich wo auf der Welt sie entstehen. Dubai-Mieteinnahmen sind deutsche Mieteinnahmen.

Mieteinnahmen aus Dubai: Volle deutsche Einkommensteuer, kein Ausweg.

Mieteinnahmen aus einer Dubai-Immobilie fließen für in Deutschland wohnhafte Investoren in die Anlage V der deutschen Einkommensteuererklärung ein - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Paragraf 21 Einkommensteuergesetz. Sie erhöhen das zu versteuernde Einkommen und werden mit dem persönlichen Steuersatz belegt, der in Deutschland bis zu 45 Prozent beträgt, zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Die entscheidende Asymmetrie: Dubai erhebt auf private Mieteinnahmen keine Einkommensteuer, keine jährliche Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer. Dieser Umstand, der Dubai in Verkaufsgesprächen als Steuerparadies erscheinen lässt, führt steuerrechtlich zum gegenteiligen Ergebnis. Paragraf 34c Einkommensteuergesetz regelt die Anrechnung ausländischer Steuern auf die deutsche Steuer. Da Dubai keine Steuer erhebt, ist nichts anzurechnen. Der Anrechnungsmechanismus läuft ins Leere.

Auch ein etwaiger Progressionsvorbehalt - der seit dem alten DBA bekannte Effekt, dass ausländische Einkünfte zwar steuerfrei, aber zur Ermittlung des deutschen Steuersatzes herangezogen wurden - greift seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr. Ohne DBA fließen die Einkünfte direkt in die Bemessungsgrundlage. Das Ergebnis: gerade weil Dubai keine Steuer erhebt, fällt die volle Last in Deutschland an.

Für Investoren, die in Deutschland wohnen bleiben: Die drei legitimen Hebel.

Das bedeutet nicht, dass Investoren auf jede Optimierung verzichten müssen. Es bedeutet, dass die Hebel klar begrenzt und klar definiert sind. Drei legitime Instrumente stehen zur Verfügung.

Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den Gebäudeanteil.** Nach Paragraf 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2022 gilt für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, ein linearer AfA-Satz von 3 Prozent per annum auf den Gebäudewert - nicht den Grundstücksanteil. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, gelten 2 Prozent per annum; für ältere Gebäude 2,5 Prozent.

Vollständiger Werbungskostenabzug** nach Paragraf 21 in Verbindung mit Paragraf 9 Einkommensteuergesetz. Abzugsfähig sind Darlehenszinsen in voller Höhe, Hausverwaltungsgebühren, Service Charges (Community Fees), Reparatur- und Instandhaltungskosten, Versicherungsprämien, Reisekosten mit nachgewiesenem Immobilienbezug sowie Steuerberatungskosten. Die Währungsumrechnung von Dirham in Euro erfolgt mit dem EZB-Jahresdurchschnittskurs.

Zehn-Jahres-Haltefrist** nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz. Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf einer Dubai-Immobilie sind steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist das Datum der jeweiligen Kaufverträge. Innerhalb dieser Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, zuzüglich Solidaritätszuschlag. Eine Ausnahme greift, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde - in diesem Fall entfällt die Steuerpflicht unabhängig von der Haltedauer (Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz).

Für Investoren, die über Wegzug nachdenken: Risiken zuerst.

Die steuerliche Situation Österreichs - dazu weiter unten - macht den Unterschied sichtbar: Deutsche, die ihren Wohnsitz verlagern wollen, müssen zunächst die Fallstricke kennen, bevor der Vorteil überhaupt entsteht.

Wer seinen steuerlichen Wohnsitz nach Dubai verlegen möchte, kann das tun - Deutsche können ihre unbeschränkte Steuerpflicht durch tatsächliche Aufgabe aller inländischen Wohnstätten beenden (§ 8 Abgabenordnung in Verbindung mit § 1 Absatz 1 Einkommensteuergesetz). Die zwei maßgeblichen Risiken sind erheblich und werden häufig unterschätzt.

Das erste Risiko: Wer die Schlüsselgewalt an einer deutschen Wohnung behält - sei es Eigentum oder auch eine gemietete Wohnung bei Eltern oder Freunden - begründet weiterhin einen inländischen Wohnsitz im Sinne des Steuerrechts (§ 8 Abgabenordnung) und bleibt unbeschränkt steuerpflichtig. Die vollständige Aufgabe aller deutschen Wohnstätten ist Voraussetzung, nicht bloße Formalität.

Das zweite Risiko: Paragraf 2 des Außensteuergesetzes regelt die erweiterte beschränkte Steuerpflicht. Diese greift kumulativ, wenn eine Person in den zehn Jahren vor Wegzug mindestens fünf Jahre unbeschränkt in Deutschland steuerpflichtig war, in ein Land mit niedrigem Steuerniveau zieht - Dubai qualifiziert sich mit einem Einkommensteuersatz von null Prozent eindeutig - und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland behält. Letzteres liegt vor, wenn Inlandseinkünfte mehr als 30 Prozent der Gesamteinkünfte betragen oder das Inlandsvermögen mehr als 30 Prozent des Gesamtvermögens ausmacht. Konsequenz: ein zehnjähriger deutscher Steuerzugriff auf bestimmte Einkünfte, auch nach dem Wegzug.

Paragraf 6 des Außensteuergesetzes - die sogenannte Wegzugsteuer - betrifft hingegen ausschließlich wesentliche Beteiligungen an Kapitalgesellschaften, also etwa GmbH-Anteile. Reine Immobilieninvestoren ohne solche Beteiligungen sind von der Wegzugsteuer nicht betroffen. Eine Wohnsitzverlagerung ist ein komplexes juristisches und steuerliches Vorhaben, das spezialisierter Beratung bedarf.

Vergleich: Investor mit deutschem vs. österreichischem Wohnsitz.

Österreich veranschaulicht, was Deutschland seit dem 1. Januar 2022 fehlt. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und den Vereinigten Arabischen Emiraten - erstmals geschlossen am 23. September 2003, protokollarisch geändert am 1. Juli 2021 - ist weiterhin aktiv. Österreich wendet die Freistellungsmethode an: VAE-Immobilieneinkünfte sind in Österreich steuerfrei, lediglich ein Progressionsvorbehalt kann die österreichische Steuerlast auf das übrige Einkommen erhöhen.

Das frühere Deutschland-VAE-Abkommen sah dagegen die Anrechnungsmethode vor, die - wie beschrieben - bei einem Steuersatz von null Prozent in Dubai bereits zu Lebzeiten des Abkommens ins Leere lief. Nach Auslaufen des DBA hat sich diese Konstellation nicht verschlechtert, aber auch nicht gebessert. Ein österreichischer Investor mit identischer Dubai-Wohneinheit und identischen Mieteinnahmen zahlt auf diese Einkünfte in Österreich keine Einkommensteuer. Ein in Deutschland wohnhafter Investor zahlt bis zu 45 Prozent.

Diese Asymmetrie ist strukturell. Sie ist kein Argument für eine überstürzte Wohnsitzverlagerung - die damit verbundenen steuerlichen Risiken sind erheblich und sind im vorherigen Abschnitt beschrieben. Wer diesen Schritt erwägt, muss erst die Risiken geprüft haben, bevor der vermeintliche Vorteil ins Kalkül fließt.

Was Investoren nach Dubai lockt - und was die Zahlen tatsächlich zeigen.

Unabhängig von der steuerlichen Behandlung in Deutschland rechtfertigt der Dubai-Markt eine differenzierte Betrachtung. Das Dubai Land Department dokumentierte für 2024 rund 226.000 Transaktionen mit einem Gesamtwert von AED 761 Milliarden - ein Anstieg von 36 Prozent beim Volumen und 20 Prozent beim Wert gegenüber 2023. 110.000 neue Investoren traten in den Markt ein, ein Plus von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise stiegen 2024 laut Knight Frank um 19,1 Prozent: Wohnungen um 18,9 Prozent auf AED 1.640 pro Quadratfuß, Villen um 20,2 Prozent auf AED 2.009 pro Quadratfuß. Die Bruttorenditen für Wohnungen liegen nach Daten von REIDIN und Global Property Guide bei 7,2 bis 7,3 Prozent per annum; für Villen bei 4,5 bis 5,0 Prozent. Massenmarktlagen wie International City (8,9 Prozent) und Dubai Silicon Oasis (8,5 Prozent) liegen darüber; Prime-Lagen wie Palm Jumeirah deutlich darunter. Diese Zahlen stammen aus Marktberichten der Immobilienbranche - Anbieter haben ein kommerzielles Interesse an positiver Darstellung; eine unabhängige Plausibilitätsprüfung ist empfohlen.

Für den in Deutschland wohnhaften Investor mit einem persönlichen Steuersatz von 42 oder 45 Prozent reduziert sich die Bruttorendite nach Einkommensteuer rechnerisch erheblich - vor Berücksichtigung von AfA und Werbungskosten. Eine realistische Nachsteuerrendite-Kalkulation ist daher Pflicht, bevor ein Investment entschieden wird.

Dubai erhebt keine Steuer - aber Transaktionskosten existieren.

Die weitgehende Steuerfreiheit in Dubai bedeutet nicht Kostenfreiheit. Beim Kauf einer Immobilie fallen einmalig rund 6 bis 7 Prozent des Kaufpreises an Erwerbsnebenkosten an: die Dubai Land Department Transfer Fee von exakt 4 Prozent des Kaufpreises, eine Maklergebühr von rund 2 Prozent sowie Treuhandbürogebühren von AED 2.000 bis AED 4.000 zuzüglich Mehrwertsteuer (5 Prozent auf Servicedienstleistungen, nicht auf den Immobilienkauf selbst) und die Grundbuchurkunde für AED 250. Eine Hypothekenregistrierungsgebühr beträgt 0,25 Prozent der Darlehenssumme plus AED 290.

Seit Februar 2025 müssen Eigenkapital und Nebenkosten vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden - Banken beleihen die Erwerbsnebenkosten in Dubai nicht mehr. Für die laufenden Kosten fallen jährliche Community Fees (Service Charges) an, die sich über die Dubai Electricity and Water Authority nach dem Jahresmietwert richten und in etwa 5 Prozent des Jahresmietwerts betragen.

Diese Kosten sind als Werbungskosten in der deutschen Steuererklärung abzugsfähig, soweit sie die Einkünfteerzielung betreffen. Dass Dubai auf Immobilien keine Erbschaftsteuer, keine Kapitalertragsteuer und keine jährliche Grundsteuer erhebt, bleibt ein echter Vorteil - insbesondere im Vergleich zu deutschen Immobilien, die sämtlichen dieser Belastungen unterliegen.

Transparenz: CRS-Datenaustausch macht Nicht-Deklaration risikoreich.

Ein technischer Aspekt verdient besondere Aufmerksamkeit: Die Vereinigten Arabischen Emirate nehmen am OECD Common Reporting Standard (CRS) teil. CRS trat in den VAE am 1. Januar 2017 in Kraft; erste Meldungen erfolgten im Juni 2018. Rechtsgrundlage sind die UAE Federal Laws Nummer 54 und 48 aus dem Jahr 2018. Das CRS 2.0-Addendum wurde am 11. August 2025 unterzeichnet; die vollständige CRS-2.0-Umsetzung ist bis 2028 geplant.

Praktisch bedeutet das: UAE-Finanzinstitute melden Kontodaten, Zinsen, Dividenden und Mieteinnahmen auf emiratischen Bankkonten an das UAE-Finanzministerium, das diese Daten automatisch mit Partnerstaaten - darunter Deutschland - austauscht. Deutsche Finanzämter erhalten damit systematisch Informationen zu Bankkonten und Immobilienerträgen ihrer Steuerpflichtigen in Dubai.

Wer Dubai-Mieteinnahmen nicht in seiner deutschen Einkommensteuererklärung deklariert, geht ein erhebliches Entdeckungsrisiko ein. Die Nicht-Deklaration ist kein Kavaliersdelikt; bei Vorsatz droht ein Steuerstrafverfahren. Compliance ist nicht nur ethisch geboten, sondern seit CRS auch faktisch die einzig risikolose Option.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Drei Kernpunkte fassen die steuerliche Lage für in Deutschland wohnhafte Dubai-Immobilieninvestoren zusammen.

Seit dem 1. Januar 2022 gilt kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Mieteinnahmen aus Dubai sind vollständig in Deutschland einkommensteuerpflichtig - der persönliche Steuersatz von bis zu 45 Prozent greift ungemindert, weil Dubai keine Steuer erhebt und eine Anrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz ins Leere läuft.

Legitime Steueroptimierung bei deutschem Wohnsitz ist möglich, aber auf drei Instrumente begrenzt: AfA-Abschreibung auf Gebäudewert (3 Prozent per annum auf Neubauten ab 2023, 2 Prozent auf Altbauten 1925-2022) - vorbehaltlich Einzelfallklärung zur rechtlich ungeklärten Anwendbarkeit auf Auslandsimmobilien ohne BMF-Schreiben oder BFH-Urteil -, vollständiger Werbungskostenabzug (Zinsen, Service Charges, Verwaltung, Reparaturen, Reisekosten, Steuerberatung) sowie die steuerfreie Veräußerung nach zehnjähriger Haltedauer nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz.

Wer eine echte steuerliche Entlastung anstrebt, muss über eine Wohnsitzverlagerung nachdenken - aber erst nach eingehender Prüfung der Risiken: vollständige Aufgabe aller deutschen Wohnstätten (§ 8 Abgabenordnung), Prüfung der erweiterten beschränkten Steuerpflicht nach Paragraf 2 Außensteuergesetz und zehnjährige Beobachtung durch den deutschen Fiskus. Das ist möglich, aber kein administrativer Formalakt.

FAQ: Was DACH-Investoren zu Dubai und deutschem Steuerrecht am häufigsten fragen.

Muss ich Dubai-Mieteinnahmen in Deutschland versteuern, wenn ich meinen Wohnsitz in Deutschland habe?

Ja, ohne Ausnahme. Nach Paragraf 1 Absatz 1 Einkommensteuergesetz sind Sie als Person mit Wohnsitz in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig mit Ihrem Welteinkommen. Dubai-Mieteinnahmen gehören nach Paragraf 21 Einkommensteuergesetz zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind vollständig in der deutschen Steuererklärung (Anlage V) zu deklarieren.

Kann ich die in Dubai gezahlte Steuer auf meine deutsche Steuer anrechnen?

Nein. Dubai erhebt keine Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen. Paragraf 34c Einkommensteuergesetz setzt eine tatsächlich gezahlte ausländische Steuer voraus. Da keine gezahlt wird, ist nichts anzurechnen.

Wie hoch ist die AfA auf meine Dubai-Wohnimmobilie?

Für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt nach Paragraf 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz ein linearer Satz von 3 Prozent per annum auf den Gebäudeanteil (ohne Grundstück). Für Gebäude mit Fertigstellung 1925 bis 2022 gelten 2 Prozent, für ältere Gebäude 2,5 Prozent. Wichtig: Die Anwendbarkeit auf im Ausland belegene Immobilien ist nicht ausdrücklich im Gesetz adressiert und ohne BMF-Schreiben oder BFH-Urteil rechtlich ungeklärt. Dieser Posten sollte ausschließlich nach Einzelfallberatung durch einen auf deutsch-emiratische Steuerkonstellationen spezialisierten Berater angesetzt werden.

Bin ich nach zehn Jahren Haltedauer vollständig steuerfrei beim Verkauf?

Im Regelfall ja: Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz stellt private Veräußerungsgewinne nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei. Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren - dann entfällt die Steuerpflicht bereits unabhängig von der Haltedauer.

Sind Österreicher steuerlich bessergestellt als Deutsche bei Dubai-Immobilien?

Ja, strukturell. Das Doppelbesteuerungsabkommen Österreich-VAE ist aktiv und sieht die Freistellungsmethode vor: Dubai-Immobilieneinkünfte sind in Österreich steuerfrei (mit möglichem Progressionsvorbehalt). Deutsche haben seit dem 31. Dezember 2021 kein Abkommen mehr und zahlen vollen deutschen Einkommensteuersatz.

Erfährt das deutsche Finanzamt von meinen Dubai-Einnahmen?

Mit hoher Wahrscheinlichkeit ja. Die VAE nehmen am OECD Common Reporting Standard (CRS) teil; Finanzdaten werden seit 2018 automatisch mit Partnerstaaten, darunter Deutschland, ausgetauscht. Das CRS 2.0-Addendum wurde im August 2025 unterzeichnet; die Meldepflichten werden bis 2028 weiter ausgeweitet. Nicht-Deklaration ist kein risikoloser Weg.

Haeufige Fragen

Muss ich Dubai-Mieteinnahmen in Deutschland versteuern, wenn ich meinen Wohnsitz in Deutschland habe? — Ja, ohne Ausnahme. Nach Paragraf 1 Absatz 1 Einkommensteuergesetz sind Sie als Person mit Wohnsitz in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig mit Ihrem Welteinkommen. Dubai-Mieteinnahmen gehören nach Paragraf 21 Einkommensteuergesetz zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind vollständig in der deutschen Steuererklärung (Anlage V) zu deklarieren.

Kann ich die in Dubai gezahlte Steuer auf meine deutsche Steuer anrechnen? — Nein. Dubai erhebt keine Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen. Paragraf 34c Einkommensteuergesetz setzt eine tatsächlich gezahlte ausländische Steuer voraus. Da keine gezahlt wird, ist nichts anzurechnen.

Wie hoch ist die AfA auf meine Dubai-Wohnimmobilie? — Für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt nach Paragraf 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz ein linearer Satz von 3 Prozent per annum auf den Gebäudeanteil (ohne Grundstück). Für Gebäude mit Fertigstellung 1925 bis 2022 gelten 2 Prozent, für ältere Gebäude 2,5 Prozent. Wichtig: Die Anwendbarkeit auf im Ausland belegene Immobilien ist nicht ausdrücklich im Gesetz adressiert und ohne BMF-Schreiben oder BFH-Urteil rechtlich ungeklärt. Dieser Posten sollte ausschließlich nach Einzelfallberatung durch einen auf deutsch-emiratische Steuerkonstellationen spezialisierten Berater angesetzt werden.

Bin ich nach zehn Jahren Haltedauer vollständig steuerfrei beim Verkauf? — Im Regelfall ja: Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz stellt private Veräußerungsgewinne nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei. Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren - dann entfällt die Steuerpflicht bereits unabhängig von der Haltedauer.

Sind Österreicher steuerlich bessergestellt als Deutsche bei Dubai-Immobilien? — Ja, strukturell. Das Doppelbesteuerungsabkommen Österreich-VAE ist aktiv und sieht die Freistellungsmethode vor: Dubai-Immobilieneinkünfte sind in Österreich steuerfrei (mit möglichem Progressionsvorbehalt). Deutsche haben seit dem 31. Dezember 2021 kein Abkommen mehr und zahlen vollen deutschen Einkommensteuersatz.

Erfährt das deutsche Finanzamt von meinen Dubai-Einnahmen? — Mit hoher Wahrscheinlichkeit ja. Die VAE nehmen am OECD Common Reporting Standard (CRS) teil; Finanzdaten werden seit 2018 automatisch mit Partnerstaaten, darunter Deutschland, ausgetauscht. Das CRS 2.0-Addendum wurde im August 2025 unterzeichnet; die Meldepflichten werden bis 2028 weiter ausgeweitet. Nicht-Deklaration ist kein risikoloser Weg.

Was passiert steuerlich, wenn ich meinen Wohnsitz nach Dubai verlege? — Das beendet die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland, sofern alle deutschen Wohnstätten vollständig aufgegeben werden (§ 8 Abgabenordnung i.V.m. § 1 Abs. 1 EStG). Paragraf 2 Außensteuergesetz (erweiterte beschränkte Steuerpflicht) kann jedoch bis zu zehn Jahre nach Wegzug greifen, wenn Sie wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland behalten. Wohnsitzverlagerung ist eine komplexe steuerrechtliche Entscheidung, die spezialisierter Beratung mit Kenntnissen in beiden Rechtssystemen bedarf.