Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai: Was Sie wirklich zahlen

Die 4-Prozent-Regel, die der Markt dem Käufer überantwortet.

Das Dubai Land Department erhebt bei jeder Eigentumsübertragung eine Transfergebühr von vier Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Gesetzlich ist die Last auf Käufer und Verkäufer je hälftig aufgeteilt; in der Marktpraxis Dubais trägt der Käufer jedoch vollständig alle vier Prozent. Diese Konvention ist kein Nischenfall – sie ist der Marktstandard, der in nahezu jedem Maklervertrag und Kaufvertrag (Memorandum of Understanding) so verankert ist.

Bei einem Kaufpreis von 2,7 Millionen Dirham bedeutet das eine DLD-Transfer-Fee von 108.000 Dirham, fällig bei der Eigentumsübertragung beim zugelassenen Property Registration Trustee. Zusätzlich erhebt das DLD eine Verwaltungsgebühr: 580 Dirham bei Bestandsimmobilien (Sekundärmarkt) und 40 Dirham bei Off-Plan-Transaktionen. Die Titelurkundengebühr (Title Deed) beträgt einmalig 250 Dirham; eine Knowledge-and-Innovation-Fee kommt mit 20 Dirham hinzu.

Das Trustee-Büro, das die Transaktion technisch abwickelt, berechnet bei Objekten ab einem Kaufpreis von 500.000 Dirham eine Gebühr von 4.000 bis 4.200 Dirham zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer. Diese Unterschiede zwischen einzelnen Quellen bewegen sich im Bereich von 200 Dirham und ändern die Gesamtrechnung nicht wesentlich.

Maklercourtage und Bewertungsgebühr: die weiteren Einmalpositionen.

Der Marktstandard für die Käufer-Maklercourtage in Dubai liegt bei zwei Prozent des Kaufpreises zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer auf die Provision. Bei einem 2,7-Millionen-Dirham-Objekt sind das 54.000 Dirham Courtage plus 2.700 Dirham Mehrwertsteuer – insgesamt 56.700 Dirham.

Wer eine Hypothek aufnimmt, benötigt vor der Bankgenehmigung eine unabhängige Immobilienbewertung. Diese Bewertungsgebühr liegt bei 2.500 bis 3.500 Dirham zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer. Sie ist eine Pflichtposition bei jeder fremdfinanzierten Transaktion – keine optionale Zusatzleistung.

Bei Sekundärmarkt-Transaktionen (Wiederverkauf) kommt das sogenannte No-Objection-Certificate des Originalentwicklers hinzu. Der Entwickler bestätigt damit, dass keine offenen Servicegebühren oder Zahlungsverpflichtungen am Objekt anhaften. Diese NOC-Gebühr variiert je nach Entwickler erheblich und liegt zwischen 500 und 5.000 Dirham. Bei Off-Plan-Ersterwerb direkt vom Entwickler entfällt sie.

Hypothekenfinanzierung: Registrierung und Bankgebühren.

Die DLD-Hypotheken-Registrierungsgebühr beträgt 0,25 Prozent des Darlehensbetrags zuzüglich einer Pauschale von 290 Dirham. Entscheidend: Die Basis ist der Darlehensbetrag, nicht der Kaufpreis. Bei einem Darlehensbetrag von 1,89 Millionen Dirham (70 Prozent des Kaufpreises von 2,7 Millionen) ergibt sich eine Registrierungsgebühr von rund 5.015 Dirham.

Zusätzlich zur DLD-Gebühr berechnet die finanzierende Bank eine Bearbeitungsgebühr für die Hypothek. Diese liegt im Marktstandard zwischen 0,5 und einem Prozent des Darlehensbetrags – bei dem genannten Beispiel also zwischen 9.450 und 18.900 Dirham. Diese Bankgebühr ist nicht reguliert und variiert zwischen den Instituten; sie sollte im Kreditangebot explizit ausgewiesen sein.

Die spätere Hypothekenfreigabe beim Verkauf des Objekts oder vollständiger Tilgung kostet gesondert 1.290 Dirham beim DLD. Diese Position ist keine Kaufnebenkosten-Einmalgebühr, gehört aber in jede Gesamtkosten-Rechnung über den Anlagehorizont.

Off-Plan: Oqood statt Transfer – und was beim Finaltransfer offen bleibt.

Wer direkt vom Entwickler kauft und noch im Bau befindliche Einheiten erwirbt, zahlt keine DLD-Transfer-Fee zum Zeitpunkt des Kaufvertragabschlusses. Stattdessen fällt die Oqood-Registrierungsgebühr an: vier Prozent des Kaufpreises, einmalig beim Vertragsabschluss, fällig an das DLD über das Oqood-Eigentumsregister für Off-Plan-Immobilien.

Kritischer Punkt: Die Oqood-Gebühr von vier Prozent ist nicht vollständig identisch mit der Transfer-Fee beim Fertigstellungstransfer. Ob beim endgültigen Title-Deed-Transfer nach Baufertigstellung weitere DLD-Gebühren anfallen – und in welcher Höhe – hängt von der jeweiligen Entwicklervereinbarung und den geltenden DLD-Regelungen zum Übergabezeitpunkt ab. Dieser Beitrag ersetzt insoweit keine Rechtsberatung; diesen Sachverhalt sollten Off-Plan-Käufer vor Vertragsunterzeichnung rechtlich klären.

Maklercourtage, Trustee-Gebühr und Titelurkundengebühr fallen auch bei Off-Plan-Transaktionen an, sofern ein Makler eingeschaltet ist. Die NOC-Gebühr entfällt, da kein Sekundärmarktvorgang stattfindet.

Gesamtnebenkosten: 6 bis 8 Prozent je nach Struktur.

Für einen Barkauf ohne Hypothek summieren sich die Nebenkosten auf ca. sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises. Die Kernpositionen: vier Prozent DLD-Transfer-Fee, zwei Prozent Maklercourtage (plus Mehrwertsteuer), Trustee-Gebühr ca. 4.200 Dirham, Titelurkundengebühr 250 Dirham, Verwaltungsgebühr 580 Dirham und NOC 500 bis 5.000 Dirham bei Bestandsimmobilien.

Mit Hypothekenfinanzierung erhöhen sich die Gesamtnebenkosten auf ca. sieben bis acht Prozent. Engel & Völkers, ein internationaler Makler mit kommerziellem Eigeninteresse am Dubai-Markt, beziffert in seinem Rechenbeispiel die Gesamtnebenkosten auf ca. 7,2 Prozent (Quelle abgerufen Juni 2026) – dieser Richtwert deckt sich mit den von PSI Consultants und Mortgagefinder, ebenfalls Anbieter mit Makler- bzw. Finanzierungsinteresse, genannten Bandbreiten. Für das Wiener-Unternehmer-Beispiel mit 2,7 Millionen Dirham Kaufpreis und 70-Prozent-Finanzierung ergibt sich eine Nebenkosten-Gesamtlast von rund 190.000 Dirham – Liquidität, die zum Übergabetermin verfügbar sein muss, da sie nicht mitfinanzierbar ist.

Zum Vergleich: In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notargebühren (ca. 1,5 bis 2 Prozent) und Maklercourtage (bis 3,57 Prozent vom Käufer) auf zehn bis zwölf Prozent. Dubai ist in dieser Kennzahl günstiger – aber nicht so weit entfernt, wie Verkaufsgespräche suggerieren, wenn alle Positionen korrekt eingerechnet werden. Vergleichsdaten für Österreich und die Schweiz liegen uns derzeit nicht verifiziert vor; deutschsprachige Investoren aus diesen Ländern sollten die strukturellen Parallelen mit einem auf ihre Heimatrechtsordnung spezialisierten Berater abklären.

Service Charges: ein erster Überblick für die Renditerechnung.

Die jährlichen Service Charges sind die bedeutendste laufende Kostenposition für Dubai-Eigentümer. Sie finanzieren Verwaltung, Instandhaltung, Reinigung, Sicherheit, Grünflächen und Gemeinschaftsanlagen des jeweiligen Gebäudes. Die Bandbreite ist enorm: Sie reicht von sechs bis zehn Dirham pro Quadratfuß und Jahr in International City bis zu rund 68 Dirham im Burj Khalifa.

Für die Lagen, in denen Investoren aus dem deutschsprachigen Raum typischerweise aktiv sind: JVC liegt bei zehn bis 15 Dirham pro Quadratfuß und Jahr, Business Bay bei 15 bis 22, Dubai Marina bei 18 bis 25, Downtown Dubai bei 25 bis 40 Dirham. In Dubai Creek Harbour liegen die Service Charges nach verfügbaren Maklerquellen bei ca. 15 bis 22 Dirham pro Quadratfuß und Jahr – was für eine Zwei-Zimmer-Wohnung eine jährliche Kostenlast von ca. 28.000 Dirham bedeutet. Diese Werte wurden nicht gegen DLD-Mollak-Daten verifiziert; die jeweils geltenden RERA-Mollak-Sätze pro Gebäude sind über die Dubai-REST-App und das DLD-Portal nachschlagbar und sollten vor Kaufentscheidung konkret eingeholt werden.

Welche Lagen für Ihr spezifisches Kapital- und Renditeprofil nach Abzug der Service Charges tatsächlich attraktiv sind, ist eine Frage, die dieser Artikel bewusst offen lässt – sie gehört in ein Gespräch über Ihr konkretes Objekt, nicht in eine generische Übersicht.

Was diese Zahlen für Ihre Planung bedeuten.

Wer die Nebenkosten in Dubai auf vier Prozent schätzt, liegt bei finanziertem Kauf strukturell zu niedrig – und plant mit einer Liquiditätslücke von drei bis vier Prozentpunkten, die sich erst beim Abschluss materialisiert. Diese drei bis vier Prozentpunkte sind kein Verhandlungsgegenstand; sie sind regulierte Gebühren und Marktkonventionen, die in jedem Kaufvertrag so stehen.

Der verbindliche Service-Charge-Satz für ein konkretes Objekt ist über das RERA-Mollak-System vor dem Kauf überprüfbar – er ist keine Vertrauenssache, sondern eine Recherchepflicht. Ein Maklerexposé, das Richtwerte nennt, ersetzt diese Prüfung nicht. Wer diese beiden Größen – einmalige Kaufnebenkosten und laufende Service Charges – vor Unterschrift kennt und in seine Kalkulation einbaut, verhandelt anders als derjenige, der sie erst beim Notar das erste Mal vollständig sieht.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai?

Bei Finanzierung über eine Hypothek belaufen sich die Kaufnebenkosten in Dubai auf ca. sieben bis acht Prozent des Kaufpreises. Kernpositionen: vier Prozent DLD Transfer Fee (marktüblich vollständig vom Käufer getragen), zwei Prozent Maklercourtage zuzüglich Mehrwertsteuer, Trustee-Gebühr ca. 4.000 bis 4.200 Dirham plus Mehrwertsteuer, DLD-Hypotheken-Registrierung 0,25 Prozent des Darlehensbetrags plus 290 Dirham, Bankbearbeitungsgebühr 0,5 bis ein Prozent des Darlehensbetrags sowie Bewertungsgebühr und Urkundengebühren. Bei Barkauf ohne Hypothek liegt die Gesamtbelastung bei ca. sechs bis sieben Prozent.

Was ist die DLD Transfer Fee und wer zahlt sie?

Die DLD Transfer Fee ist die Eigentumsübertragungsgebühr des Dubai Land Department in Höhe von vier Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich teilen Käufer und Verkäufer je zwei Prozent; in der Praxis des Dubais Immobilienmarkts übernimmt der Käufer in aller Regel alle vier Prozent. Diese Marktkonvention ist in den meisten Kauf- und Maklerverträgen so festgelegt.

Wie hoch sind die Kaufpreise für Zwei-Zimmer-Wohnungen in Dubai Creek Harbour?

Laut Marktdaten von Excel Properties (Q2 2025) liegen Zwei-Zimmer-Wohnungen in Dubai Creek Harbour im Bereich von ca. 2,6 bis 3,0 Millionen Dirham. Einzimmer-Wohnungen sind im Bereich 1,75 bis 2,2 Millionen Dirham angesiedelt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei ca. 2.400 Dirham pro Quadratfuß.

Wie hoch sind die Service Charges in Dubai und wer zahlt sie?

Service Charges werden jährlich vom Eigentümer bezahlt und finanzieren Verwaltung, Instandhaltung und Gemeinschaftseinrichtungen. Die Bandbreite reicht von ca. sechs bis zehn Dirham pro Quadratfuß und Jahr in einfacheren Lagen bis zu 68 Dirham im Burj Khalifa. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum typische Lagen: JVC zehn bis 15, Business Bay 15 bis 22, Dubai Marina 18 bis 25, Downtown Dubai 25 bis 40 Dirham pro Quadratfuß und Jahr. Die geltenden Sätze sind über das RERA-Mollak-System öffentlich einsehbar.

Gibt es in Dubai eine Grundsteuer?

Nein. Dubai erhebt keine jährliche Grundsteuer auf Immobilieneigentum. Es existiert auch keine Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe oder Erbschaftsteuer auf in Dubai belegenes Immobilienvermögen. Die Abwesenheit einer Grundsteuer bedeutet, dass die Service Charges die einzige laufende Pflichtabgabe des Eigentümers sind. Ob und wie Mieteinnahmen oder ein späterer Verkaufsgewinn in Ihrem Heimatstaat steuerlich erfasst werden, ist eine Frage des deutschen, österreichischen oder schweizerischen Steuerrechts – kein Gegenstand dieses Artikels; hierfür ist ein auf emiratisch-deutschsprachige Konstellationen spezialisierter Steuerberater die maßgebliche Anlaufstelle.

Haeufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai? — Bei Finanzierung über eine Hypothek belaufen sich die Kaufnebenkosten in Dubai auf ca. sieben bis acht Prozent des Kaufpreises. Kernpositionen: vier Prozent DLD Transfer Fee (marktüblich vollständig vom Käufer getragen), zwei Prozent Maklercourtage zuzüglich Mehrwertsteuer, Trustee-Gebühr ca. 4.000 bis 4.200 Dirham plus Mehrwertsteuer, DLD-Hypotheken-Registrierung 0,25 Prozent des Darlehensbetrags plus 290 Dirham, Bankbearbeitungsgebühr 0,5 bis ein Prozent des Darlehensbetrags sowie Bewertungsgebühr und Urkundengebühren. Bei Barkauf ohne Hypothek liegt die Gesamtbelastung bei ca. sechs bis sieben Prozent.

Was ist die DLD Transfer Fee und wer zahlt sie? — Die DLD Transfer Fee ist die Eigentumsübertragungsgebühr des Dubai Land Department in Höhe von vier Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich teilen Käufer und Verkäufer je zwei Prozent; in der Praxis des Dubais Immobilienmarkts übernimmt der Käufer in aller Regel alle vier Prozent. Diese Marktkonvention ist in den meisten Kauf- und Maklerverträgen so festgelegt.

Wie hoch sind die Kaufpreise für Zwei-Zimmer-Wohnungen in Dubai Creek Harbour? — Laut Marktdaten von Excel Properties (Q2 2025) liegen Zwei-Zimmer-Wohnungen in Dubai Creek Harbour im Bereich von ca. 2,6 bis 3,0 Millionen Dirham. Einzimmer-Wohnungen sind im Bereich 1,75 bis 2,2 Millionen Dirham angesiedelt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei ca. 2.400 Dirham pro Quadratfuß.

Wie hoch sind die Service Charges in Dubai und wer zahlt sie? — Service Charges werden jährlich vom Eigentümer bezahlt und finanzieren Verwaltung, Instandhaltung und Gemeinschaftseinrichtungen. Die Bandbreite reicht von ca. sechs bis zehn Dirham pro Quadratfuß und Jahr in einfacheren Lagen bis zu 68 Dirham im Burj Khalifa. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum typische Lagen: JVC zehn bis 15, Business Bay 15 bis 22, Dubai Marina 18 bis 25, Downtown Dubai 25 bis 40 Dirham pro Quadratfuß und Jahr. Die geltenden Sätze sind über das RERA-Mollak-System öffentlich einsehbar.

Gibt es in Dubai eine Grundsteuer? — Nein. Dubai erhebt keine jährliche Grundsteuer auf Immobilieneigentum. Es existiert auch keine Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe oder Erbschaftsteuer auf in Dubai belegenes Immobilienvermögen. Die Abwesenheit einer Grundsteuer bedeutet, dass die Service Charges die einzige laufende Pflichtabgabe des Eigentümers sind. Ob und wie Mieteinnahmen oder ein späterer Verkaufsgewinn in Ihrem Heimatstaat steuerlich erfasst werden, ist eine Frage des deutschen, österreichischen oder schweizerischen Steuerrechts – kein Gegenstand dieses Artikels; hierfür ist ein auf emiratisch-deutschsprachige Konstellationen spezialisierter Steuerberater die maßgebliche Anlaufstelle.

Was kostet die Oqood-Registrierung bei Off-Plan-Immobilien in Dubai? — Bei Off-Plan-Transaktionen direkt vom Entwickler fällt anstelle der DLD Transfer Fee die Oqood-Registrierungsgebühr an: vier Prozent des Kaufpreises, einmalig bei Vertragsabschluss. Ob beim späteren finalen Title-Deed-Transfer nach Baufertigstellung weitere DLD-Gebühren anfallen, ist von der jeweiligen Entwicklervereinbarung abhängig und sollte vor Unterzeichnung rechtlich geklärt werden.

Was ist das RERA-Mollak-System? — Mollak ist die offizielle Plattform des Dubai Land Department zur Regulierung und Transparenz von Service Charges. Eigentümerverbände reichen jährlich ihre Service-Charge-Budgets bei RERA ein; diese werden geprüft und genehmigt. Die freigegebenen Sätze sind über die Dubai-REST-App und das DLD-Portal öffentlich abrufbar. Käufer können den geltenden Satz für ein konkretes Gebäude vor dem Kauf nachschlagen.

Wie vergleichen sich die Kaufnebenkosten in Dubai mit Deutschland? — In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notargebühren (ca. 1,5 bis 2 Prozent) und Maklercourtage (bis 3,57 Prozent vom Käufer) auf zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises. In Dubai liegen die Kaufnebenkosten bei finanziertem Erwerb bei sieben bis acht Prozent – günstiger, aber nicht so weit entfernt, wie Verkaufsgespräche häufig suggerieren.