Artikel 26: Der Fallstrick, den kein Dubai-Makler beim Kauf erwähnt

Das Fundament: Drei Gesetze, eine Behörde.

Das Mietverhältnis in Dubai ruht auf zwei Kerngesetzen und einem Dekret. Gesetz Nr. 26 von 2007 bildet die Grundlage; Gesetz Nr. 33 von 2008 hat es in wesentlichen Punkten geändert, insbesondere was Kündigungsgründe und die Zweijahressperre nach Eigenbedarf betrifft. Dekret Nr. 43 von 2013 regelt die Obergrenzen für Mieterhöhungen - jenes Dokument, das für DACH-Investoren in der Praxis die größte unmittelbare Relevanz hat.

Die zuständige Aufsichtsbehörde ist die Real Estate Regulatory Agency (RERA) unter dem Dubai Land Department (DLD). RERA setzt die Mietrechtsregeln durch, betreibt das Ejari-Registrierungssystem und gibt - seit Januar 2025 in grundlegend erneuerter Form - den Mietindex heraus, der die zulässigen Erhöhungen bestimmt.

Für Investoren aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz gilt: Mieteinnahmen aus Dubai unterliegen im DACH-Wohnsitzstaat der Besteuerung nach dem Welteinkommensprinzip - Dubai erhebt zwar keine Einkommensteuer, doch die steuerliche Behandlung von Auslandsmieteinnahmen im Herkunftsland ist gesondert mit einem auf deutsch-emiratische Konstellationen spezialisierten Berater zu klären, bevor Renditeerwartungen kalkuliert werden. Wer die drei Kerngesetze kennt, kann die meisten Konfliktsituationen bereits beim Vertragsabschluss entschärfen.

Ejari: Ohne Registrierung kein Rechtsschutz.

Jeder Mietvertrag in Dubai muss im Ejari-System des DLD registriert werden. Ein nicht registrierter Vertrag gilt als rechtlich nicht durchsetzbar - der Vermieter kann keine Mietansprüche vor dem Rental Disputes Settlement Centre (RDC) geltend machen. Die Registrierung muss innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung erfolgen.

Ejari wurde am 14. März 2010 auf Basis von Gesetz Nr. 26/2007 eingeführt. Der Umfang des Systems spiegelt die Dynamik des Mietmarkts: 2024 wurden über 900.000 Mietverträge über Ejari registriert, ein Wachstum von acht Prozent gegenüber dem Vorjahr, wie das DLD in seiner Ankündigung des Smart Rental Index vom 2. Januar 2025 mitteilte.

Die Registrierung erfolgt online über das DLD-Portal oder über autorisierte Trustees. Für den Vermieter ist sie nicht nur rechtliche Pflicht, sondern auch praktische Absicherung: Ohne Ejari-Registrierung ist der Nachweis des Mietverhältnisses gegenüber Behörden und Gerichten erschwert. Wer mehrere Einheiten verwaltet, sollte die 30-Tage-Frist fest in seinen Managementprozess integrieren.

Mieterhöhung: Was Dekret Nr. 43/2013 tatsächlich erlaubt.

Die Mieterhöhungsobergrenzen in Dubai sind gestaffelt - maßgeblich ist der Abstand des aktuellen Mietzinses zum Marktdurchschnitt laut dem offiziellen Mietindex. Gemäß Artikel 1 des Dekrets Nr. 43 von 2013 gilt folgende Tabelle: Liegt der aktuelle Mietzins weniger als zehn Prozent unter dem Marktdurchschnitt, ist keine Erhöhung zulässig. Bei einem Abstand von elf bis zwanzig Prozent sind maximal fünf Prozent möglich. Bei einundzwanzig bis dreißig Prozent unter dem Marktdurchschnitt beträgt die Obergrenze zehn Prozent, bei einunddreißig bis vierzig Prozent fünfzehn Prozent. Liegt der aktuelle Mietzins mehr als vierzig Prozent unter dem Marktdurchschnitt, sind maximal zwanzig Prozent Erhöhung erlaubt. Der Primärtext von Dekret Nr. 43/2013 war zum Redaktionsschluss über das Dubai Legislation Portal nicht direkt abrufbar; die hier wiedergegebene Staffelung stützt sich auf übereinstimmende Branchenquellen - darunter Makler- und Typing-Center-Publikationen, die als interessengebunden einzuordnen sind. Im Zweifel ist eine Einzelfallprüfung beim lokalen Anwalt anzuraten.

Der Marktdurchschnitt wurde bis Ende 2024 durch den RERA-Mietindex bestimmt - eine zonenbasierte Jahrestabelle. Ab 1. Januar 2025 ersetzt der neue Smart Rental Index diesen Vorgänger. Die Prozentgrenzen selbst bleiben durch den Smart Rental Index unverändert; was sich ändert, ist die Methode zur Bestimmung des Vergleichswerts.

Für Thomas K. aus dem Eingangsszenario bedeutet das konkret: Zahlt sein Mieter 85.000 AED bei einem Indexwert von 95.000 AED für eine vergleichbare Einheit, liegt er gut zehn Prozent unter dem Markt - zulässige Erhöhung also maximal fünf Prozent, also 4.250 AED. Wer ohne Kenntnis dieser Obergrenzen eine Erhöhung von fünfzehn oder zwanzig Prozent durchsetzen will, riskiert ein RDC-Verfahren und eine kostenpflichtige Abweisung.

Der Smart Rental Index 2025: Gebäuderating statt Zonenpauschalwert.

Mit dem Launch des Smart Rental Index am 2. Januar 2025 hat das DLD die Berechnungsgrundlage für Mieterhöhungen grundlegend verändert. Statt eines zonenbasiert-pauschalen Jahresdurchschnitts bewertet der neue Index jedes Wohngebäude in Dubai individuell anhand von über sechzig Kriterien - Lage, Baujahr, Ausstattungsstandard, Zustand, Nachhaltigkeitszertifizierung und Sicherheitsanlagen - und vergibt Sterneklassifikationen von einem bis fünf Sternen.

Der DLD-CEO für den Real Estate Registration Sector, Majid Al Marri, formulierte bei der Ankündigung: 'This index relies on artificial intelligence technologies and a building classification system.' Und weiter: 'If somebody wants to increase the rating from three to four or four to five to increase the value, they have to do renovation to raise the classification.'

Für den Vermieter ergibt sich daraus eine neue Strategiedimension: Wer investiert und die Sterneklassifikation seines Gebäudes von drei auf vier oder fünf Sterne hebt, kann langfristig eine höhere Marktmiete erzielen und damit den zulässigen Erhöhungsrahmen erweitern. Der neue Index gilt zunächst für Wohnimmobilien; Gewerbeobjekte werden weiterhin nach älteren Methodiken bewertet.

Die 90-Tage-Frist: Wer sie versäumt, verliert die Runde.

Gemäß Artikel 14 des Gesetzes Nr. 26/2007, geändert durch Gesetz Nr. 33/2008, muss der Vermieter eine Mieterhöhung mindestens 90 Tage vor Ablauf des laufenden Mietvertrags schriftlich ankündigen. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist die angekündigte Erhöhung für die unmittelbar folgende Verlängerungsperiode rechtlich unwirksam - selbst wenn die Erhöhung an sich dem Dekret Nr. 43/2013 entspräche.

Die 90-Tage-Frist gilt außerdem für die Ankündigung der Nichtverlängerung des Vertrags. Diese zeitliche Anforderung ist der häufigste Formfehler, den DACH-Investoren begehen, weil sie aus dem DACH-Raum an kürzere oder flexiblere Ankündigungsfristen gewöhnt sind. Bei Jahresverträgen bedeutet eine versäumte Frist den Verlust von zwölf Monaten Handlungsspielraum.

Empfehlung für die Praxis: Die Frist sollte im Kalender fest verankert sein, gerechnet vom jeweiligen Vertragsablaufdatum rückwärts. Die Ankündigung sollte per Notar oder nachweisbarem Einschreiben erfolgen, damit im Streitfall der Zustellnachweis lückenlos ist.

Artikel 26: Der Fallstrick bei Eigenbedarf.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen, wenn er selbst oder ein Verwandter ersten Grades die Wohnung nutzen möchte. Voraussetzung nach Artikel 25 Absatz 2 Buchstabe c des Gesetzes Nr. 26/2007 ist außerdem, dass der Vermieter kein anderes geeignetes Objekt in Dubai besitzt. Die Kündigung muss zwölf Monate im Voraus per Notar oder Einschreiben zugestellt werden. Hinweis: Die Definition 'Verwandte ersten Grades' wird in der Branchenpraxis - übereinstimmend, aber als Maklerquelle ohne offiziellen Primärtext - als Kinder und Eltern wiedergegeben; im Einzelfall empfiehlt sich eine Verifikation durch einen lokalen Anwalt, da der emiratische Rechtsbegriff abweichen kann.

Der weitaus häufiger übersehene Teil der Regelung findet sich in Artikel 26 des Änderungsgesetzes Nr. 33/2008: Erhält der Vermieter das Objekt unter Berufung auf Eigenbedarf zurück, darf er es für mindestens zwei Jahre bei Wohnimmobilien - und drei Jahre bei Gewerbe - nicht an Dritte weitervermieten. Verletzt er diese Frist, kann der frühere Mieter beim RDC eine angemessene Entschädigung einklagen. Das Gesetz spricht von 'fair compensation' ohne fixe Summe; der Betrag liegt im richterlichen Ermessen.

Dieser Artikel ist in der Praxis bedeutsamer, als er zunächst erscheint. Wer das Mietverhältnis unter Vortäuschung von Eigenbedarf beendet, um das Objekt dann teurer neu zu vermieten, begibt sich in ein erhebliches Haftungsrisiko. Die Zweijahressperre ist durchsetzbar und wird vom RDC ernsthaft angewendet. Wer plant, eine frei werdende Einheit nach einem Strategiewechsel wieder zu vermieten, sollte diesen Zeitpuffer frühzeitig in seine Planung einbeziehen.

Kündigung wegen Verkaufs oder Abrisses.

Auch bei geplantem Verkauf des Objekts oder bei beabsichtigtem Abriss und Umbau gilt die zwölfmonatige Kündigungsfrist nach Vertragsablauf, zugestellt per Notar oder Einschreiben (Artikel 25 Absatz 2 Buchstaben a, b und d des Gesetzes Nr. 26/2007). Ein laufender Mietvertrag schützt den Mieter also erheblich: Verkauf und Übergabe an den neuen Eigentümer erfolgen cum tenente - der neue Vermieter übernimmt das bestehende Mietverhältnis zu denselben Bedingungen.

Bei Abriss- und Sanierungsvorhaben ist zusätzlich ein Gutachten der Dubai Municipality erforderlich, das die Notwendigkeit der Maßnahme belegt. Ein pauschaler Hinweis auf geplante Renovierungen reicht als Kündigungsgrund nicht aus. Wer diesen Weg gehen will, sollte frühzeitig die zuständige Behörde einbeziehen und die Genehmigungsphase in den Zeitplan einrechnen.

Kündigung wegen Nichtzahlung: 30 Tage Mahnung, dann RDC.

Zahlt der Mieter die Miete nicht, muss der Vermieter zunächst eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit dreißigtägiger Frist stellen (Artikel 25 Absatz 1 Buchstabe a, Gesetz Nr. 26/2007). Erst wenn der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zahlt, ist der Vermieter berechtigt, eine Räumungsklage beim RDC einzureichen. Eine sofortige Kündigung ohne Mahnung ist nach emiratischem Mietrecht nicht zulässig.

Die Mahnung sollte per Notar oder nachweisbarem Einschreiben zugestellt werden. Die dreißigtägige Frist ist nicht verkürzbar. Wer diesen formellen Schritt überspringt und direkt klagt, riskiert eine Abweisung der Klage aus Verfahrensgründen.

In Dubai ist es nach wie vor üblich, Mietschecks als postdatierte Schecks auszustellen. Seit dem Bundesgesetz-Dekret Nr. 50 von 2022 sind geplatzte Schecks in den VAE keine Straftat mehr, sondern ein Zivildelikt. Die Bußgelder sind gestaffelt: 2.000 AED bei einem Scheckbetrag unter 50.000 AED, 5.000 AED bei 50.000 bis 100.000 AED, 10.000 AED bei 100.000 bis 200.000 AED. Der Scheckinhaber kann direkt eine Vollstreckungsanordnung beantragen, ohne zuvor eine Polizeianzeige zu erstatten.

Das Rental Disputes Settlement Centre: Kosten und Verfahren.

Das Rental Disputes Settlement Centre (RDC) wurde durch Dekret Nr. 26 von 2013 gegründet und ist seit dem 17. November 2013 in Betrieb. Es hat ausschließliche Gerichtsbarkeit über alle Mietstreitigkeiten in Dubai. Streitigkeiten in Freihandelszonen haben partielle Ausnahmen.

Die Einreichungsgebühr beträgt 3,5 Prozent des streitigen Mietbetrags - in der Regel der Jahresmiete - mit einer Untergrenze von 500 AED und einer Obergrenze von 20.000 AED. Hinzu kommen Verwaltungsgebühren von rund 130 AED zzgl. Mehrwertsteuer bei Einreichung über ein Trustee-Center, 100 AED für die Zustellung und 25 AED für die Vollmachtsregistrierung.

Der Ablauf ist dreistufig: zunächst ein Schlichtungsversuch im Conciliation Department (Frist: 15 Tage), danach erstinstanzliches Verfahren mit Urteil in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach der Verhandlung. Einfache Fälle werden insgesamt in einem bis vier Monaten entschieden. Eine Berufung ist bei Streitwerten über 100.000 AED möglich - die Einlegungsfrist beträgt 15 Tage nach Urteilsverkündung.

Wichtig für Vermieter: Gemäß Artikel 34 des Gesetzes Nr. 26/2007 ist es dem Vermieter unter keinen Umständen erlaubt, Versorgungsleistungen wie Strom oder Wasser abzustellen oder den Mieter anderweitig in der Nutzung des Mietobjekts zu behindern - auch nicht im laufenden Streitfall. Verstöße können sowohl beim RDC als auch bei RERA zur Anzeige gebracht werden.

Pflichten und Sicherheitsleistung.

Gemäß Artikel 16 des Gesetzes Nr. 26/2007 ist der Vermieter für alle Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten verantwortlich, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie beeinträchtigen - sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde. Artikel 15 verpflichtet den Vermieter, das Objekt in einem Zustand zu übergeben, der die vereinbarte Nutzung ermöglicht; Artikel 17 erstreckt die Haftung auf Mängel und Schäden, die nicht auf das Verschulden des Mieters zurückzuführen sind. Strukturschäden, Klimaanlagen-Kompressoren, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen, Aufzüge und Feuerschutzsysteme fallen in der Regel in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Bei Vertragsabschluss darf der Vermieter eine Sicherheitsleistung von bis zu fünf Prozent der Jahresmiete bei unmöblierten und bis zu zehn Prozent bei möblierten Objekten verlangen (Artikel 20, Gesetz Nr. 26/2007). Die Kaution ist nach Mietende zurückzuzahlen - abzüglich berechtigter Abzüge für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Routine-Reinigung oder gewöhnliche Gebrauchsspuren rechtfertigen keinen Einbehalt.

Zum Inspektionsrecht: Vermieter haben grundsätzlich das Recht, das Mietobjekt zu besichtigen - zu vernünftigen Zeiten und nur für legitime Zwecke wie Reparatur, Verkauf oder Inspektion. In der Praxis gilt eine Vorankündigung von 24 bis 48 Stunden als branchenüblich; der Gesetzestext selbst enthält keine explizite Frist, die genaue Regelung ist daher vertragsabhängig. In echten Notfällen ist sofortiger Zutritt erlaubt.

Reform 2025: Monatliche Mietzahlung als neue Option.

Seit Anfang 2025 berichten Branchenquellen übereinstimmend davon, dass neue Mietverträge in Dubai eine monatliche Zahlungsoption enthalten müssen, sofern nicht beide Parteien schriftlich eine andere Regelung vereinbaren und diese per Ejari registrieren. Bei der Verlängerung bestehender Verträge soll der Vermieter dem Mieter eine monatliche Zahlung anbieten. Ein offizieller DLD-Primärtext mit Dekretnummer lag zum Redaktionsschluss nicht vor; Vermieter sollten diese Regelung vor Vertragsschluss mit einem lokalen Anwalt abgleichen.

Die Abkehr von der traditionellen Praxis - jahrelange Vorauszahlung per postdatierter Scheckbündel - verändert den Cash-Flow-Charakter von Dubai-Mietinvestments. Für DACH-Investoren, die an monatliche Mieteingänge gewöhnt sind, ist dies eine Annäherung an bekannte Muster. Die praktische Herausforderung liegt in der Verwaltung monatlicher Zahlungsvorgänge über weite Distanz - ein Argument für professionelles Property-Management.

Was Investoren 2025 und 2026 wissen müssen.

Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Der Smart Rental Index bewertet ab 2025 jedes Gebäude individuell - der für Mieterhöhungen relevante Vergleichswert ist nicht mehr pauschal zonenbasiert, sondern spiegelt den Zustand und die Ausstattung des eigenen Gebäudes wider. Wer investiert, hat direkten Einfluss auf die zulässige Erhöhungsobergrenze.

Die 90-Tage-Ankündigungsfrist bei Mieterhöhungen und die 12-monatige Frist bei Eigenbedarfs- oder Verkaufskündigungen sind zwingend. Wer diese Fristen im Portfolio-Management nicht systematisch trackt, verliert Handlungsmöglichkeiten für je eine weitere Verlängerungsperiode - bei Jahresverträgen ein Verlust von zwölf Monaten.

Artikel 26 der Zweijahressperre nach Eigenbedarf ist kein theoretisches Konstrukt. Wer eine Einheit unter Eigenbedarfsberufung zurückerhält und sie innerhalb von zwei Jahren neu vermietet, haftet dem früheren Mieter gegenüber auf Schadensersatz in richterlichem Ermessen. Das ist der Fallstrick, den kein Makler beim Kauf erwähnt - und der in der Praxis am häufigsten unterschätzt wird.

FAQ: Häufige Fragen von DACH-Vermietern.

Darf ich die Miete nach einer Renovierung frei erhöhen? Nein. Die Mieterhöhungsgrenzen nach Dekret Nr. 43/2013 gelten unabhängig davon, ob der Vermieter renoviert hat. Nur eine höhere Sterneklassifikation durch den Smart Rental Index erhöht den Referenzwert für künftige Perioden.

Was passiert, wenn mein Mieter ohne Ankündigung auszieht? Auch der Mieter unterliegt Ankündigungspflichten. Zieht er ohne vertragskonforme Kündigung aus, kann der Vermieter Schadensersatz in Höhe der ausstehenden Mietverpflichtungen geltend machen - eingeklagt über das RDC nach demselben Verfahren.

Kann ich einen Mieter wegen unerlaubter Untervermietung kündigen? Ja. Untervermietet ein Mieter ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters, hat dieser nach Artikel 25 Absatz 1 Buchstabe b des Gesetzes Nr. 26/2007 das Recht zur Kündigung - nach einer 30-tägigen schriftlichen Mahnung. Der Vermieter kann außerdem die Differenz zwischen dem Untermietzins und dem Original-Mietzins als Schadensersatz beim RDC einklagen. Bußgelder bis 50.000 AED können zusätzlich verhängt werden.

Wie hoch ist die Einreichungsgebühr beim RDC? Die Gebühr beträgt 3,5 Prozent des streitigen Mietbetrags, mindestens 500 AED und maximal 20.000 AED - ergänzt um kleinere Verwaltungspauschalen. Bei einer typischen Jahresmiete von 100.000 AED wären das 3.500 AED Grundgebühr.

Kann ich als ausländischer Eigentümer direkt beim RDC klagen? Ja. Das RDC steht Vermietern unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz offen. Die Einreichung kann über ein Trustee-Center erfolgen. Für auswärtige Eigentümer empfiehlt sich eine Vollmacht an einen lokalen Anwalt oder Property-Manager.

Darf ich den Strom abstellen, wenn mein Mieter nicht zahlt? Nein. Artikel 34 des Gesetzes Nr. 26/2007 verbietet das explizit. Der einzige legale Weg ist die schriftliche Mahnung, Ablauf der 30-Tage-Frist und danach Klage beim RDC.

Darf ich die Miete nach einer Renovierung frei erhöhen?

Nein. Die Mieterhöhungsgrenzen nach Dekret Nr. 43/2013 gelten unabhängig davon, ob der Vermieter renoviert hat. Nur eine höhere Sterneklassifikation durch den Smart Rental Index erhöht den Referenzwert für künftige Perioden.

Was passiert, wenn mein Mieter ohne Ankündigung auszieht?

Auch der Mieter unterliegt Ankündigungspflichten. Zieht er ohne vertragskonforme Kündigung aus, kann der Vermieter Schadensersatz in Höhe der ausstehenden Mietverpflichtungen über das RDC geltend machen.

Kann ich einen Mieter wegen unerlaubter Untervermietung kündigen?

Ja. Nach Artikel 25 Absatz 1 Buchstabe b des Gesetzes Nr. 26/2007 ist eine Kündigung nach 30-tägiger schriftlicher Mahnung möglich. Der Vermieter kann außerdem die Differenz zwischen Untermietzins und Original-Mietzins beim RDC einklagen; Bußgelder bis 50.000 AED können zusätzlich verhängt werden.

Haeufige Fragen

Darf ich die Miete nach einer Renovierung frei erhöhen? — Nein. Die Mieterhöhungsgrenzen nach Dekret Nr. 43/2013 gelten unabhängig davon, ob der Vermieter renoviert hat. Nur eine höhere Sterneklassifikation durch den Smart Rental Index erhöht den Referenzwert für künftige Perioden.

Was passiert, wenn mein Mieter ohne Ankündigung auszieht? — Auch der Mieter unterliegt Ankündigungspflichten. Zieht er ohne vertragskonforme Kündigung aus, kann der Vermieter Schadensersatz in Höhe der ausstehenden Mietverpflichtungen über das RDC geltend machen.

Kann ich einen Mieter wegen unerlaubter Untervermietung kündigen? — Ja. Nach Artikel 25 Absatz 1 Buchstabe b des Gesetzes Nr. 26/2007 ist eine Kündigung nach 30-tägiger schriftlicher Mahnung möglich. Der Vermieter kann außerdem die Differenz zwischen Untermietzins und Original-Mietzins beim RDC einklagen; Bußgelder bis 50.000 AED können zusätzlich verhängt werden.

Wie hoch ist die Einreichungsgebühr beim RDC? — 3,5 Prozent des streitigen Mietbetrags, mindestens 500 AED und maximal 20.000 AED, ergänzt um kleinere Verwaltungspauschalen. Bei einer typischen Jahresmiete von 100.000 AED beträgt die Grundgebühr 3.500 AED.

Kann ich als ausländischer Eigentümer direkt beim RDC klagen? — Ja. Das RDC steht Vermietern unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz offen. Die Einreichung kann über ein Trustee-Center erfolgen; für auswärtige Eigentümer empfiehlt sich eine Vollmacht an einen lokalen Anwalt oder Property-Manager.

Darf ich den Strom abstellen, wenn mein Mieter nicht zahlt? — Nein. Artikel 34 des Gesetzes Nr. 26/2007 verbietet das explizit. Der einzige legale Weg ist die schriftliche Mahnung, Ablauf der 30-Tage-Frist und danach Klage beim RDC.