Auswandern nach Dubai: Warum das deutsche Finanzamt Ihre Immobilie noch zehn Jahre im Griff hat

1. Der eine Bruch, der alles veraendert hat: Das DBA ist seit 2022 weg.

Wer die steuerliche Behandlung der deutschen Immobilie nach einem Wegzug nach Dubai verstehen will, muss mit einem Datum beginnen: dem 31. Dezember 2021. Zu diesem Stichtag ist das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ausser Kraft getreten. Es wurde nicht versehentlich vergessen, sondern bewusst nicht verlaengert. Deutschland teilte den Emiraten bereits am 14. Juni 2021 mit, dass eine Verlaengerung nicht beabsichtigt sei.

Die Folge ist nuechtern und weitreichend: Seit dem 1. Januar 2022 richtet sich die Besteuerung von Sachverhalten mit Bezug zu den Emiraten allein nach deutschem nationalem Steuerrecht, ohne den Schutz eines Abkommens. Stand 2026 existiert kein neues Abkommen, und es sind keine laufenden Verhandlungen bekannt. Das verschiebt die gesamte Logik: Wo frueher ein Abkommen Besteuerungsrechte zuordnete und Doppelbelastungen daempfte, gilt nun das jeweilige nationale Recht beider Staaten - und auf deutscher Seite ist das ein dichtes Regelwerk, das den Wohnsitzwechsel allein nicht als Befreiungsgrund anerkennt.

Wichtig fuer das Verstaendnis des gesamten Artikels: Der Wegfall des Abkommens macht die deutsche Immobilie nicht teurer, als sie es schon vorher war. Er nimmt aber dem Auswanderer ein Instrument aus der Hand, mit dem sich in anderen Konstellationen Doppelbelastungen vermeiden liessen. Ohne Abkommen gibt es keinen automatischen Schutz vor Doppelbesteuerung; jeder Fall ist einzeln zu pruefen.

2. Vorher und nachher auf einen Blick.

Die folgende Uebersicht stellt die fuenf entscheidenden Mechanismen vor und nach dem Wegfall des Abkommens gegenueber. Sie ersetzt keine Einzelfallpruefung, ordnet aber die Richtung der Veraenderung.

| Mechanismus | Vor 2022 (mit DBA) | Seit 2022 (ohne DBA) |

|---|---|---|

| Wegzugssteuer auf die Immobilie | Keine auf direkt gehaltenes Privatgrundvermoegen (Paragraf 6 AStG erfasst nur Kapitalgesellschaftsanteile) | Unveraendert keine auf direkt gehaltenes Privatgrundvermoegen |

| Wohnsitz / Steuerpflicht | Unbeschraenkt, solange Wohnsitz/gewoehnlicher Aufenthalt im Inland | Wird zur beschraenkten Steuerpflicht, sobald Wohnsitz und gewoehnlicher Aufenthalt tatsaechlich enden |

| Mieteinkuenfte | In Deutschland steuerpflichtig, Abkommen ordnete das Besteuerungsrecht zu | In Deutschland steuerpflichtig nach Belegenheitsprinzip, kein Abkommensschutz, Anrechnungsmethode |

| Verkauf | Zehnjaehrige Spekulationsfrist (Paragraf 23 EStG) | Zehnjaehrige Spekulationsfrist unveraendert, auch nach Wegzug beschraenkt steuerpflichtig |

| Erweiterte beschraenkte Steuerpflicht | Praktisch durch Abkommen ueberlagert | Greift voll: Wegzugsjahr plus zehn Folgejahre (Paragraf 2 AStG) |

Der Kern in einem Satz: Der Wegzug aendert den Status des Eigentuemers, nicht die Steuerverhaftung des deutschen Grundbesitzes. Diese fuenf Mechanismen werden im Folgenden je einzeln und isoliert behandelt.

3. Die Immobilie selbst loest keine Wegzugsbesteuerung aus.

Hier liegt das groesste Missverstaendnis - und ausnahmsweise eine Entwarnung. Die private deutsche Immobilie im Privatvermoegen loest beim Wegzug nach Dubai keine Wegzugsbesteuerung nach Paragraf 6 Aussensteuergesetz aus. Diese Norm erfasst etwas voellig anderes: Anteile an Kapitalgesellschaften, also Beteiligungen an einer GmbH oder AG ab mindestens 1 Prozent im Sinne des Paragraf 17 Einkommensteuergesetz. Mehrere Kanzleien bestaetigen diese Abgrenzung uebereinstimmend.

Eine direkt gehaltene Immobilie ist kein Kapitalgesellschaftsanteil. Sie faellt nicht unter Paragraf 6 Aussensteuergesetz. Der Wegzug fingiert daher keinen Verkauf der Wohnung, es wird kein stiller Veraeusserungsgewinn aufgedeckt und besteuert, nur weil der Eigentuemer nach Dubai zieht. Wer seine vermietete oder selbstgenutzte Wohnung schlicht behaelt, loest mit dem Umzug an dieser Stelle keine Steuer aus.

Der entscheidende Vorbehalt - und an dieser Stelle wird aus der Entwarnung eine Warnung: Wird die Immobilie nicht direkt, sondern ueber eine Kapitalgesellschaft gehalten, etwa eine vermoegensverwaltende GmbH, dann ist nicht mehr die Immobilie das Steuerobjekt, sondern der GmbH-Anteil - und der kann sehr wohl unter Paragraf 6 Aussensteuergesetz fallen. Die Frage, wie die Immobilie strukturell gehalten wird, entscheidet hier ueber alles. Wer eine Holding- oder GmbH-Struktur hat, gehoert zwingend vor dem Wegzug zum spezialisierten Berater.

4. Wann die unbeschraenkte Steuerpflicht ueberhaupt endet.

Bevor man ueber beschraenkte Steuerpflicht spricht, muss eine Vorfrage geklaert sein: Endet die unbeschraenkte deutsche Steuerpflicht ueberhaupt? Sie endet erst, wenn weder ein Wohnsitz nach Paragraf 8 Abgabenordnung noch der gewoehnliche Aufenthalt nach Paragraf 9 Abgabenordnung in Deutschland fortbesteht. Beides ist tatsaechlich, nicht formal zu beurteilen.

Das ist der haeufigste Fallstrick. Eine in Deutschland zurueckbehaltene Wohnung, die jederzeit genutzt werden kann, kann die unbeschraenkte Steuerpflicht aufrechterhalten - mit der Folge, dass das gesamte Welteinkommen weiter in Deutschland zu versteuern waere. Entscheidend ist die tatsaechliche Verlagerung des Lebensmittelpunkts. Der gewoehnliche Aufenthalt wird typischerweise ab mehr als sechs Monaten beziehungsweise mehr als 183 Tagen angenommen.

Wer den Wegzug steuerlich tragfaehig gestalten will, muss die Verlagerung sauber nachweisen: ueber den neuen Hauptwohnsitz, finanzielle Bindungen und die tatsaechliche Integration in Dubai. Seit dem Wegfall des Abkommens ist eine VAE-Ansaessigkeitsbescheinigung fuer diesen Nachweis besonders wichtig geworden. Sie schuetzt allerdings nicht automatisch vor deutscher Besteuerung der inlaendischen Einkuenfte - sie belegt die Ansaessigkeit, sie hebt die deutsche Steuerverhaftung des deutschen Grundbesitzes nicht auf.

5. Mieteinkuenfte bleiben in Deutschland steuerpflichtig - das Belegenheitsprinzip.

Die laufenden Mieteinnahmen sind der Punkt, an dem viele Auswanderer die Realitaet unterschaetzen. Mieteinkuenfte aus einer in Deutschland belegenen Immobilie bleiben auch nach dem Wegzug nach Dubai in Deutschland steuerpflichtig. Sie gelten als inlaendische Einkuenfte im Rahmen der beschraenkten Steuerpflicht nach Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz. Das ist das Belegenheitsprinzip: Wo der Grund und Boden liegt, dort wird die Vermietung besteuert.

Das Besteuerungsrecht verbleibt bei Deutschland, voellig unabhaengig vom Wohnsitz des Eigentuemers, solange der Grundbesitz im Inland belegen ist. Der Umzug nach Dubai aendert daran nichts. Die Emirate erheben zwar keine Einkommensteuer auf die Mieten - das hilft aber nicht, weil Deutschland sein Besteuerungsrecht ohnehin behaelt und nach dem Wegfall des Abkommens auch ohne Ruecksicht auf die Emirate ausuebt.

Im Gegenteil kann die Steuerlast auf die Mieten nach dem Wegzug sogar steigen, und zwar wegen der Tarifvorschriften fuer beschraenkt Steuerpflichtige. Das ist der vielleicht kontraintuitivste Befund dieses Artikels und verdient eine eigene Sektion.

6. Der teure Nebeneffekt: Grundfreibetrag weg, kein Splitting.

Bei beschraenkter Steuerpflicht gelten Sondervorschriften nach Paragraf 50 Einkommensteuergesetz, die die Tarifanwendung nach Paragraf 32a Einkommensteuergesetz modifizieren. Fuer Mieteinkuenfte im Sinne des Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz wird der Grundfreibetrag grundsaetzlich nicht gewaehrt: Er wird dem zu versteuernden Einkommen rechnerisch hinzugerechnet, wirkt also effektiv nicht entlastend.

Hinzu kommt: Der Splittingtarif beziehungsweise die Zusammenveranlagung mit dem Ehegatten ist regelmaessig nicht moeglich. Rechtsgrundlage hierfuer ist Paragraf 26 Einkommensteuergesetz in Verbindung mit den Sondervorschriften des Paragraf 50 Einkommensteuergesetz: Eine Zusammenveranlagung setzt voraus, dass beide Ehegatten unbeschraenkt steuerpflichtig sind. Wer als Ehepaar nach Dubai zieht und die deutsche Mietimmobilie behaelt, verliert damit zwei Entlastungen, die im Inlandsfall selbstverstaendlich waren.

An dieser Stelle ist methodische Ehrlichkeit Pflicht: Die genaue Tarifwirkung im Einzelfall ist komplex und haengt von der konkreten Einkunftshoehe und Konstellation ab. Eine pauschale Beispielrechnung waere hier unserioes. Wir verzichten daher bewusst auf konkrete Zahlen und halten nur die Richtung fest: Der Wegfall von Grundfreibetrag und Splitting verschlechtert die Position des beschraenkt Steuerpflichtigen gegenueber dem unbeschraenkt Steuerpflichtigen tendenziell. Die konkrete Belastung gehoert in eine Berechnung des Steuerberaters, nicht in einen Artikel.

7. Der Verkauf: Die Zehn-Jahres-Frist gilt unveraendert weiter.

Beim Verkauf der vermieteten deutschen Immobilie gilt die zehnjaehrige Spekulationsfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz unveraendert weiter - und zwar unabhaengig vom Zeitpunkt des Wegzugs. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab Anschaffung, gerechnet ab dem notariellen Kaufvertrag, loest Steuer auf den Veraeusserungsgewinn aus. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf im Privatvermoegen steuerfrei.

Auch nach dem Wegzug bleiben Veraeusserungsgewinne aus inlaendischen Immobilien beschraenkt steuerpflichtig nach Paragraf 49 Einkommensteuergesetz. Der Umzug nach Dubai hebt die Spekulationsfrist also weder auf noch verkuerzt er sie. Die in manchen Verkaufsgespraechen anklingende Vorstellung, ein Dubai-Wohnsitz mache den Verkauf der deutschen Immobilie steuerfrei, trifft fuer die vermietete Immobilie innerhalb der Frist nicht zu.

Zu beachten ist die Ausnahme fuer Eigennutzung: Steuerfrei ist ein Verkauf innerhalb der Frist nur bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren. Bei einer vermieteten Immobilie greift diese Ausnahme gerade nicht. Wer also vermietet und vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen will, sollte den Gewinn und die darauf entfallende deutsche Steuer vor dem Notartermin durchrechnen lassen - der Zeitpunkt des Verkaufs relativ zur Anschaffung ist hier die wichtigste Stellschraube.

8. Der lange Schatten: Erweiterte beschraenkte Steuerpflicht bis zu zehn Jahre.

Selbst wer alles richtig macht und die unbeschraenkte Steuerpflicht sauber beendet, ist nicht zwingend aus dem deutschen Zugriff. Die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Aussensteuergesetz kann den Wegzug nach Dubai erfassen. Sie greift bei deutschen Staatsangehoerigen, die in den letzten zehn Jahren vor dem Wegzug mindestens fuenf Jahre unbeschraenkt steuerpflichtig waren, in ein Niedrigsteuergebiet ziehen und wesentliche wirtschaftliche Interessen im Inland behalten.

Dubai gilt dabei als Niedrigsteuergebiet, weil die Steuerbelastung mehr als ein Drittel niedriger ausfaellt als in Deutschland. Wesentliche wirtschaftliche Interessen koennen unter anderem dann vorliegen, wenn ein relevanter Anteil der Einkuenfte inlaendisch ist; in den Kanzleitexten werden hierzu Schwellen um die 30 Prozent sowie absolute Betragsgrenzen genannt. Die genauen Schwellenwerte sind am Gesetzestext des Aussensteuergesetzes zu verifizieren und im Einzelfall zu pruefen - sie pauschal zu uebernehmen waere unserioes.

Der zeitliche Umfang ist der eigentliche Punkt: Die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht gilt fuer das Wegzugsjahr plus die folgenden zehn Jahre. Eine deutsche Mietimmobilie, die einen erheblichen Teil der Einkuenfte ausmacht, kann damit ueber ein Jahrzehnt hinweg eine fortwirkende deutsche Steuerverhaftung mit sich bringen - laenger, als die meisten Auswanderer bei ihrer Planung annehmen.

9. Der Umkehrfall: Wenn die Immobilie in Dubai liegt.

Viele Leser stellen die umgekehrte Frage: Was ist mit einer Immobilie in den Emiraten, solange noch ein deutscher Wohnsitz besteht? Auch das hat sich durch den Wegfall des Abkommens veraendert. Solange noch unbeschraenkte Steuerpflicht in Deutschland besteht, unterliegen Mieteinkuenfte aus einer VAE-Immobilie wegen des fehlenden Abkommens seit 2022 der vollen deutschen Besteuerung.

Methodisch gilt seit 2022 die Anrechnungsmethode statt der Freistellung. Die in den Emiraten gezahlte Steuer wird nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz auf die deutsche Steuer angerechnet. Diese Anrechnung geht jedoch faktisch ins Leere, weil die Emirate keine Einkommensteuer auf Privatpersonen erheben - es gibt schlicht keine auslaendische Steuer, die angerechnet werden koennte. Der Progressionsvorbehalt entfaellt mangels Freistellungsmethode.

Das Ergebnis ist fuer viele ueberraschend: Solange der deutsche Wohnsitz besteht, wird die Dubai-Immobilie in Deutschland voll besteuert, ohne dass die nominell null Prozent Steuer in den Emiraten irgendetwas entlasten. Erst die saubere Beendigung der unbeschraenkten deutschen Steuerpflicht aendert diese Konstellation - und fuehrt zurueck zu allen Fragen aus den vorigen Sektionen.

10. Was Investoren 2026 wissen sollten.

Erstens: Die deutsche Immobilie im Privatvermoegen loest beim Wegzug keine Wegzugsbesteuerung aus - Paragraf 6 Aussensteuergesetz erfasst nur Kapitalgesellschaftsanteile ab 1 Prozent. Wer ueber eine GmbH oder Holding haelt, hat dagegen ein echtes Wegzugsthema und muss vorab beraten werden.

Zweitens: Deutschland behaelt das Besteuerungsrecht an den inlaendischen Einkuenften. Mieteinkuenfte bleiben nach dem Belegenheitsprinzip steuerpflichtig, der Verkauf folgt der unveraenderten Zehn-Jahres-Frist, und durch den Wegfall von Grundfreibetrag und Splitting bei beschraenkter Steuerpflicht kann die Last sogar steigen. Der Dubai-Wohnsitz befreit die deutsche Immobilie nicht.

Drittens: Seit dem Wegfall des Abkommens zum 31. Dezember 2021 gibt es keinen Abkommensschutz mehr, und die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Aussensteuergesetz kann bis zu zehn Jahre nachwirken. Die Verlagerung des Lebensmittelpunkts ist sauber zu dokumentieren, die VAE-Ansaessigkeitsbescheinigung gehoert zur Pflichtausstattung - sie ersetzt aber keine Einzelfallpruefung.

11. Einordnung: Struktur entscheidet, nicht der Wohnsitz allein.

Die nuechterne Summe lautet: Der Umzug nach Dubai ist steuerlich kein Schalter, der die deutsche Immobilie steuerfrei stellt. Er veraendert den Status des Eigentuemers, nicht die Steuerverhaftung des deutschen Grundbesitzes. Was tatsaechlich ueber die Belastung entscheidet, ist weniger der Wohnsitz als die Struktur: ob direkt oder ueber eine Gesellschaft gehalten, ob vermietet oder selbstgenutzt, ob innerhalb oder ausserhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft, und wie hoch der Anteil der inlaendischen Einkuenfte im Verhaeltnis zum Gesamtbild ist.

Genau diese Stellschrauben lassen sich vor einem Wegzug gestalten - aber nur vorher und nur mit belastbaren Zahlen. Die deutsch-emiratische Konstellation ist seit dem Wegfall des Abkommens ein Spezialfall, der zwei Perspektiven zugleich verlangt: die deutsche Rechtslage und die emiratische Seite. Wer das ernst nimmt, behandelt die Immobilienfrage nicht als Anhang der Auswanderung, sondern als eigenes Projekt mit eigener Vorlaufzeit.

Haeufige Fragen

Auswandern nach Dubai - was passiert steuerlich mit meiner deutschen Immobilie?

Die Immobilie selbst loest beim Wegzug keine Wegzugsbesteuerung aus, sofern sie direkt im Privatvermoegen gehalten wird; Paragraf 6 Aussensteuergesetz erfasst nur Kapitalgesellschaftsanteile ab 1 Prozent. Die laufenden Mieteinkuenfte bleiben aber nach dem Belegenheitsprinzip in Deutschland steuerpflichtig (Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz), und ein Verkauf innerhalb der zehnjaehrigen Spekulationsfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz bleibt steuerpflichtig. Der Wohnsitz in Dubai befreit die Immobilie also nicht.

Loest der Wegzug nach Dubai eine Wegzugsbesteuerung auf meine Immobilie aus?

Nein, nicht auf eine direkt gehaltene Immobilie im Privatvermoegen. Die Wegzugsbesteuerung nach Paragraf 6 Aussensteuergesetz betrifft ausschliesslich Anteile an Kapitalgesellschaften wie GmbH oder AG ab mindestens 1 Prozent Beteiligung. Achtung: Wird die Immobilie ueber eine Kapitalgesellschaft gehalten, kann Paragraf 6 Aussensteuergesetz sehr wohl greifen - dann ist nicht die Immobilie, sondern der Gesellschaftsanteil das Steuerobjekt.

Muss ich Mieteinnahmen aus Deutschland nach dem Umzug nach Dubai weiter in Deutschland versteuern?

Ja. Mieteinkuenfte aus einer in Deutschland belegenen Immobilie bleiben nach dem Wegzug in Deutschland steuerpflichtig, und zwar als inlaendische Einkuenfte im Rahmen der beschraenkten Steuerpflicht (Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz). Das Besteuerungsrecht verbleibt bei Deutschland, unabhaengig vom Wohnsitz. Bei beschraenkter Steuerpflicht wird zudem der Grundfreibetrag grundsaetzlich nicht gewaehrt und Splitting bzw. Zusammenveranlagung sind regelmaessig nicht moeglich (Paragraf 26 i.V.m. Paragraf 50 Einkommensteuergesetz), sodass die Last sogar steigen kann.

Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE?

Nein, nicht mehr. Das Doppelbesteuerungsabkommen ist zum 31. Dezember 2021 ausser Kraft getreten und wurde bewusst nicht verlaengert; Deutschland teilte den Emiraten dies am 14. Juni 2021 mit. Stand 2026 gibt es kein neues Abkommen und keine laufenden Verhandlungen. Seit 2022 richtet sich die Besteuerung allein nach deutschem nationalem Steuerrecht, ohne Abkommensschutz.

Wann endet meine unbeschraenkte deutsche Steuerpflicht beim Wohnsitz Dubai?

Erst dann, wenn weder ein Wohnsitz nach Paragraf 8 Abgabenordnung noch der gewoehnliche Aufenthalt nach Paragraf 9 Abgabenordnung in Deutschland fortbesteht. Eine zurueckbehaltene, jederzeit nutzbare Wohnung kann die unbeschraenkte Steuerpflicht aufrechterhalten. Entscheidend ist die tatsaechliche Verlagerung des Lebensmittelpunkts; der gewoehnliche Aufenthalt wird typischerweise ab mehr als sechs Monaten beziehungsweise 183 Tagen angenommen. Eine VAE-Ansaessigkeitsbescheinigung ist seit dem Wegfall des Abkommens fuer den Nachweis besonders wichtig.

Kann ich meine deutsche Immobilie nach dem Wegzug steuerfrei verkaufen?

Nur wenn die zehnjaehrige Spekulationsfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz abgelaufen ist; dann ist der Verkauf im Privatvermoegen steuerfrei. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab Anschaffung (notarieller Kaufvertrag) loest Steuer auf den Veraeusserungsgewinn aus - auch nach dem Wegzug, dann im Rahmen der beschraenkten Steuerpflicht. Die Eigennutzungs-Ausnahme greift bei einer vermieteten Immobilie nicht.

Haeufige Fragen

Auswandern nach Dubai - was passiert steuerlich mit meiner deutschen Immobilie? — Die Immobilie selbst loest beim Wegzug keine Wegzugsbesteuerung aus, sofern sie direkt im Privatvermoegen gehalten wird; Paragraf 6 Aussensteuergesetz erfasst nur Kapitalgesellschaftsanteile ab 1 Prozent. Die laufenden Mieteinkuenfte bleiben aber nach dem Belegenheitsprinzip in Deutschland steuerpflichtig (Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz), und ein Verkauf innerhalb der zehnjaehrigen Spekulationsfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz bleibt steuerpflichtig. Der Wohnsitz in Dubai befreit die Immobilie also nicht.

Loest der Wegzug nach Dubai eine Wegzugsbesteuerung auf meine Immobilie aus? — Nein, nicht auf eine direkt gehaltene Immobilie im Privatvermoegen. Die Wegzugsbesteuerung nach Paragraf 6 Aussensteuergesetz betrifft ausschliesslich Anteile an Kapitalgesellschaften wie GmbH oder AG ab mindestens 1 Prozent Beteiligung. Achtung: Wird die Immobilie ueber eine Kapitalgesellschaft gehalten, kann Paragraf 6 Aussensteuergesetz sehr wohl greifen - dann ist nicht die Immobilie, sondern der Gesellschaftsanteil das Steuerobjekt.

Muss ich Mieteinnahmen aus Deutschland nach dem Umzug nach Dubai weiter in Deutschland versteuern? — Ja. Mieteinkuenfte aus einer in Deutschland belegenen Immobilie bleiben nach dem Wegzug in Deutschland steuerpflichtig, und zwar als inlaendische Einkuenfte im Rahmen der beschraenkten Steuerpflicht (Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz). Das Besteuerungsrecht verbleibt bei Deutschland, unabhaengig vom Wohnsitz. Bei beschraenkter Steuerpflicht wird zudem der Grundfreibetrag grundsaetzlich nicht gewaehrt und Splitting bzw. Zusammenveranlagung sind regelmaessig nicht moeglich (Paragraf 26 i.V.m. Paragraf 50 Einkommensteuergesetz), sodass die Last sogar steigen kann.

Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE? — Nein, nicht mehr. Das Doppelbesteuerungsabkommen ist zum 31. Dezember 2021 ausser Kraft getreten und wurde bewusst nicht verlaengert; Deutschland teilte den Emiraten dies am 14. Juni 2021 mit. Stand 2026 gibt es kein neues Abkommen und keine laufenden Verhandlungen. Seit 2022 richtet sich die Besteuerung allein nach deutschem nationalem Steuerrecht, ohne Abkommensschutz.

Wann endet meine unbeschraenkte deutsche Steuerpflicht beim Wohnsitz Dubai? — Erst dann, wenn weder ein Wohnsitz nach Paragraf 8 Abgabenordnung noch der gewoehnliche Aufenthalt nach Paragraf 9 Abgabenordnung in Deutschland fortbesteht. Eine zurueckbehaltene, jederzeit nutzbare Wohnung kann die unbeschraenkte Steuerpflicht aufrechterhalten. Entscheidend ist die tatsaechliche Verlagerung des Lebensmittelpunkts; der gewoehnliche Aufenthalt wird typischerweise ab mehr als sechs Monaten beziehungsweise 183 Tagen angenommen. Eine VAE-Ansaessigkeitsbescheinigung ist seit dem Wegfall des Abkommens fuer den Nachweis besonders wichtig.

Kann ich meine deutsche Immobilie nach dem Wegzug steuerfrei verkaufen? — Nur wenn die zehnjaehrige Spekulationsfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz abgelaufen ist; dann ist der Verkauf im Privatvermoegen steuerfrei. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab Anschaffung (notarieller Kaufvertrag) loest Steuer auf den Veraeusserungsgewinn aus - auch nach dem Wegzug, dann im Rahmen der beschraenkten Steuerpflicht. Die Eigennutzungs-Ausnahme greift bei einer vermieteten Immobilie nicht.

Was ist die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht und wie lange wirkt sie nach? — Die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Aussensteuergesetz kann den Wegzug nach Dubai erfassen. Sie greift bei deutschen Staatsangehoerigen, die in den letzten zehn Jahren vor dem Wegzug mindestens fuenf Jahre unbeschraenkt steuerpflichtig waren, in ein Niedrigsteuergebiet ziehen (Dubai gilt als solches) und wesentliche wirtschaftliche Interessen im Inland behalten. Sie gilt fuer das Wegzugsjahr plus die folgenden zehn Jahre. Die genauen Schwellenwerte sind im Einzelfall am Gesetzestext zu pruefen.