Dubai steuerfrei? Fuer in Deutschland Ansaessige seit 2022 nicht mehr - was der Wegfall des Doppelbesteuerungsabkommens Ihre Mietrendite kostet

Was sich 2022 verschoben hat - der teure Punkt liegt nicht in Dubai.

Wer "Dubai Immobilien" und "Steuern" zusammen recherchiert, sucht meist nach den Kosten vor Ort: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Mehrwertsteuer. Diese Posten existieren in modifizierter Form, sie sind kalkulierbar und in der Summe ueberschaubar. Der eigentlich teure Punkt fuer deutsche Kaeufer liegt jedoch nicht in den Vereinigten Arabischen Emiraten, sondern in Deutschland - und er hat ein Datum.

Bis Ende 2021 bestand zwischen Deutschland und den VAE ein Doppelbesteuerungsabkommen. Es ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht verlaengert. Das Bundesfinanzministerium hat den Wegfall mitgeteilt; die Beratungsgesellschaft WTS und die bundeseigene Aussenwirtschaftsagentur Germany Trade and Invest bestaetigen das Auslaufen zum 31. Dezember 2021. Seit dem 1. Januar 2022 gibt es kein Abkommen mehr - und bislang keine erkennbaren Bestrebungen fuer ein neues.

Die praktische Folge kehrt die uebliche Erwartung um. Solange ein Abkommen galt, waren Mieteinkuenfte aus einer Dubai-Immobilie in Deutschland freigestellt und unterlagen nur dem Progressionsvorbehalt. Seit dem Wegfall gilt das nicht mehr. Wer in Deutschland unbeschraenkt steuerpflichtig ist, muss seine Netto-Mieteinkuenfte aus Dubai voll mit dem persoenlichen Grenzsteuersatz versteuern. Die in Verkaufsgespraechen oft gehoerte Formel "In Dubai zahlen Sie keine Steuer" ist fuer den in Deutschland Ansaessigen damit nur die halbe Wahrheit - und genau das ist die eine Botschaft, an der sich alles Weitere in diesem Beitrag misst.

Vorher und nachher auf einen Blick - die Tabelle, die den Unterschied zeigt.

Der Unterschied zwischen alter und neuer Rechtslage laesst sich auf wenige Zeilen verdichten. Die folgende Gegenueberstellung zeigt, was sich zum Jahreswechsel 2021/2022 fuer in Deutschland unbeschraenkt Steuerpflichtige mit Dubai-Mieteinkuenften geaendert hat:

Bis 31.12.2021 (mit Abkommen) | Ab 01.01.2022 (ohne Abkommen)

Freistellung der Mieteinkuenfte in Deutschland: ja | Freistellung: nein

Progressionsvorbehalt auf das uebrige Einkommen: ja | Progressionsvorbehalt: nein

Deutsche Besteuerung der Netto-Mieteinkuenfte: keine (nur Progressionswirkung) | volle Besteuerung mit dem persoenlichen Grenzsteuersatz

Anrechnung einer in den VAE gezahlten Steuer (Paragraf 34c EStG): nicht erforderlich | laeuft ins Leere, weil die VAE keine Steuer erheben

Vereinfacht ausgedrueckt: Bis Ende 2021 blieben die Dubai-Mieteinkuenfte in Deutschland steuerfrei und wirkten nur ueber den Satz des uebrigen Einkommens; seit 2022 fliessen sie in voller Hoehe in die deutsche Einkommensteuer ein, als waeren sie in Deutschland erzielt worden. Die VAE selbst erhoben und erheben darauf nichts. Diese Asymmetrie ist der Kern des Themas: Die emiratische Steuerfreiheit ist real, sie entfaltet ihre volle Wirkung aber nur fuer Personen, die auch steuerlich in den VAE ansaessig sind.

Ein Rechenbeispiel - was die volle Besteuerung konkret bedeutet.

Damit die Asymmetrie greifbar wird, ein bewusst vereinfachtes, hypothetisches Zahlenbeispiel - keine Zusicherung eines konkreten Ergebnisses, nur eine Illustration der Mechanik. Angenommen, eine Immobilie wirft nach Abzug der abzugsfaehigen Werbungskosten 40.000 Euro Netto-Mieteinkuenfte im Jahr ab, und der Eigentuemer hat aus seinem uebrigen deutschen Einkommen einen persoenlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent.

Unter dem alten Abkommen bis Ende 2021 waeren diese 40.000 Euro in Deutschland nicht besteuert worden - sie haetten lediglich den Steuersatz fuer das uebrige Einkommen ueber den Progressionsvorbehalt leicht angehoben. Seit 2022 dagegen werden die vollen 40.000 Euro mit dem persoenlichen Grenzsteuersatz belastet: bei 42 Prozent also rund 16.800 Euro deutsche Einkommensteuer, gegebenenfalls zuzueglich Solidaritaetszuschlag und Kirchensteuer. Aus 40.000 Euro Netto-Mieteinkuenften vor Steuer werden so grob 23.000 Euro nach deutscher Steuer.

Die konkreten Zahlen haengen vom individuellen Grenzsteuersatz, den tatsaechlichen Werbungskosten und der persoenlichen Konstellation ab und lassen sich nicht pauschalisieren - sie gehoeren in die Berechnung des Steuerberaters. Die Pointe bleibt aber unabhaengig von der genauen Hoehe dieselbe: Der teure Posten kommt spaeter, und er kommt aus Deutschland, nicht aus Dubai. Genau diese Differenz uebersieht, wer das Wort "steuerfrei" auf seine eigene Konstellation uebertraegt.

Beim Kauf: 4 Prozent DLD-Gebuehr - das funktionale Grunderwerbsteuer-Pendant.

Der Begriff Grunderwerbsteuer existiert in Dubai nicht. Wer nach "Dubai Immobilien Grunderwerbsteuer" sucht, stoesst auf ihr funktionales Pendant: die Uebertragungsgebuehr des Dubai Land Department, die DLD Transfer Fee. Sie betraegt 4 Prozent des Kaufpreises und ist rechtlich auf Kaeufer und Verkaeufer zu je 2 Prozent aufgeteilt. In der Praxis traegt sie der Kaeufer meist vollstaendig.

Wichtig fuer die steuerliche Einordnung: Diese 4 Prozent sind keine Steuer im deutschen Sinne, sondern eine staatliche Registrierungsgebuehr fuer die Eigentumsumschreibung. Der Satz ist stabil und gilt fuer 2025 wie 2026 unveraendert, einheitlich fuer alle Immobilientypen und Preisklassen. Es gibt eine eng begrenzte Ausnahme: Bei einer Uebertragung zwischen ersten Verwandten - Eltern, Kindern, Ehepartnern - reduziert sich der Satz auf 0,125 Prozent.

Eine deutsche Grunderwerbsteuer faellt beim Kauf einer in Dubai belegenen Immobilie nicht an, weil die Immobilie nicht in Deutschland liegt. Der Anknuepfungspunkt der deutschen Grunderwerbsteuer ist das inlaendische Grundstueck; ein Objekt in den VAE loest sie nicht aus. Fuer den deutschen Kaeufer bleibt es bei der DLD-Gebuehr als einzigem Erwerbsentgelt an den Staat - und auch hier gilt die Leitlinie dieses Beitrags: Dieser Posten ist einmalig, transparent und planbar. Der teure kommt erst spaeter.

Die weiteren Erwerbsnebenkosten - Trustee, Title Deed, Makler.

Neben den 4 Prozent fallen mehrere fixe Registrierungskosten an. Die Trustee-Office-Gebuehr fuer die Abwicklung der Umschreibung betraegt 4.000 AED bei Immobilien ab 500.000 AED und 2.000 AED darunter, jeweils zuzueglich 5 Prozent Mehrwertsteuer - inklusive VAT also 4.200 beziehungsweise 2.100 AED. Die Ausstellung der Eigentumsurkunde, des Title Deed, kostet ab 250 AED, eine Verwaltungsgebuehr fuer Apartments und Bueros 580 AED. Diese Einzelsaetze nennen Markt- und Industriequellen; fuer ein konkretes Objekt sollten sie gegen die offizielle Gebuehrenliste des Dubai Land Department gegengeprueft werden.

Bei einem Kauf am Zweitmarkt, also einer Bestandsimmobilie, kommt die uebliche Maklerprovision von 2 Prozent des Kaufpreises hinzu, zuzueglich 5 Prozent Mehrwertsteuer auf die Provision. Die Provision ist verhandelbar. Beim Kauf einer Off-Plan- oder Neubau-Immobilie direkt vom Bautraeger zahlt der Kaeufer haeufig gar keine Provision.

Wird der Kauf ueber eine Bank finanziert, faellt zusaetzlich eine Hypotheken-Registrierungsgebuehr von 0,25 Prozent der Darlehenssumme an das DLD an, zuzueglich einer Verwaltungsgebuehr von rund 290 AED. Diese Position entfaellt beim reinen Eigenkapitalkauf. In der Summe nennen die Marktquellen als Faustregel 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises fuer saemtliche Erwerbsnebenkosten - ein Wert, der spuerbar ueber der reinen DLD-Gebuehr liegt und in jede Kalkulation gehoert. Auch dieser Block gilt aber als das, was er ist: einmalig und im Voraus berechenbar, anders als die laufende deutsche Steuerlast.

Mehrwertsteuer: Wohnimmobilien sind befreit, die Maklerleistung nicht.

Die VAE erheben seit 2018 eine Mehrwertsteuer von 5 Prozent. Auf den Kaufpreis einer Wohnimmobilie schlaegt sie jedoch nicht durch. Wohnimmobilien sind grundsaetzlich befreit: Der Ersterwerb beziehungsweise die Erstvermietung einer neu errichteten Wohnimmobilie innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung ist mit 0 Prozent belegt, also zero-rated; jeder weitere Verkauf und jede weitere Vermietung ist VAT-exempt. Auf den Kaufpreis einer Wohnimmobilie kommen damit keine 5 Prozent Mehrwertsteuer.

Die Befreiung gilt aber nicht fuer alle Posten rund um den Kauf. Maklerprovision und sonstige Dienstleistungen - Agency Services - sind als steuerbare Leistung mit 5 Prozent Mehrwertsteuer belegt. Wer also 2 Prozent Provision zahlt, zahlt darauf zusaetzlich die VAT. Das ist der Grund, warum die Mehrwertsteuer in der Nebenkostenrechnung trotz befreiter Wohnimmobilie an mehreren Stellen auftaucht.

Eine klare Abgrenzung gilt fuer Gewerbeimmobilien: Bueros, Laeden und Lagerflaechen sind voll mit 5 Prozent Mehrwertsteuer belegt. Wer also nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblich erwirbt, muss die VAT auf den Kaufpreis einkalkulieren. Fuer die typische Wohnungsanlage eines privaten deutschen Investors greift diese Belastung jedoch nicht - hier bleibt es bei der Befreiung des Kaufpreises und der VAT lediglich auf die Dienstleistungen. Auch das aendert nichts an der Grundlinie: Die emiratische Seite ist ueberschaubar; die entscheidende Zahl steht im deutschen Bescheid.

Laufend: Keine Grundsteuer, nur Service Charges.

Wer nach "Dubai Grundsteuer Immobilien" sucht, findet die kuerzeste moegliche Antwort: In Dubai gibt es keine jaehrliche Grundsteuer auf Immobilieneigentum. Das deutsche Konzept einer wiederkehrenden, an den Eigentuemer adressierten Abgabe auf den Grundbesitz existiert hier nicht. Die einzigen laufenden Kosten des Eigentuemers sind die Service Charges - die Umlage fuer Instandhaltung und Bewirtschaftung der Gemeinschaftsflaechen.

Die Hoehe dieser Service Charges variiert stark nach Gebaeude und Community. Marktquellen nennen typischerweise eine Spanne von etwa 12 bis 35 AED pro Quadratfuss und Jahr. Die konkrete Zahl haengt vom Ausstattungsniveau der Anlage ab - ein Tower mit Pool, Concierge und umfangreicher Technik liegt am oberen Ende, ein schlichteres Objekt deutlich darunter. Diese Spanne ist eine Orientierung; fuer ein konkretes Objekt sollte der tatsaechliche Satz aus dem Service-Charge-Index des Dubai Land Department oder der Hausverwaltung gezogen werden.

Haeufig fuer Verwirrung sorgt die 5-Prozent-Housing-Fee. Sie wird ueber die Versorgerrechnung des Wasser- und Stromversorgers DEWA erhoben und bemisst sich an der Jahresmiete - getragen wird sie aber vom Mieter, nicht vom Eigentuemer. Fuer den vermietenden Investor ist sie damit keine eigene laufende Belastung. Unterm Strich bleibt die laufende emiratische Seite schlank und planbar - der Posten, der die Nettorendite wirklich druckt, ist die deutsche Steuer auf die Mieteinkuenfte.

VAE-Seite: Keine Einkommen- und keine Kapitalertragsteuer fuer Privatpersonen.

Auf der emiratischen Seite ist die Lage fuer den privaten Investor schlicht. Die VAE erheben fuer natuerliche Personen keine Einkommensteuer und keine separate Kapitalertragsteuer. Gewinne aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie und Mieteinkuenfte im Privatvermoegen sind auf VAE-Seite steuerfrei. An diesem Punkt ist die Verkaufsprospekt-Formulierung korrekt.

Das seit 2023 geltende UAE Corporate Tax aendert daran fuer den typischen Privatanleger nichts. Die Koerperschaftsteuer von 9 Prozent ab einem Gewinn von 375.000 AED trifft juristische Personen und lizenzpflichtige Geschaeftstaetigkeit, nicht die passive Immobilienanlage einer natuerlichen Person im Privatvermoegen. Die Finanzbehoerde FTA hat das in ihrem Leitfaden zur Immobilienanlage natuerlicher Personen vom Oktober 2024 ausdruecklich klargestellt: Die passive Vermietung im Privatvermoegen begruendet keine koerperschaftsteuerpflichtige Geschaeftstaetigkeit.

Daraus folgt die zentrale Pointe dieses Beitrags. Weil die VAE auf die privaten Einkuenfte nichts erheben, gibt es auf VAE-Seite auch keine Steuer, die man in Deutschland anrechnen koennte. Die Anrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz setzt eine gezahlte auslaendische Steuer voraus - die hier fehlt. Damit bleibt es bei der vollen deutschen Besteuerung, ohne Entlastung. Die emiratische Steuerfreiheit ist also kein Geschenk an den deutschen Wohnsitzinhaber, sondern genau der Grund, warum die volle Last in Deutschland landet.

Die deutsche Seite: Volle Besteuerung der Mieteinkuenfte seit 2022.

Fuer eine in Deutschland unbeschraenkt steuerpflichtige Person gilt das Welteinkommensprinzip nach Paragraf 2 Absatz 1 Einkommensteuergesetz: Auch im Ausland erzielte Einkuenfte sind in Deutschland zu erfassen. Solange das Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE galt, wurde dieses Prinzip fuer Dubai-Mieteinkuenfte durch die Freistellung mit Progressionsvorbehalt entschaerft. Seit dem Wegfall zum 1. Januar 2022 greift es ungebremst.

Konkret heisst das: Die Netto-Mieteinkuenfte aus der Dubai-Immobilie - Mieteinnahmen abzueglich der abzugsfaehigen Werbungskosten - werden in der deutschen Einkommensteuererklaerung als Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst und mit dem persoenlichen Grenzsteuersatz belastet. Bei hohem uebrigem Einkommen kann dieser Grenzsteuersatz in der Spitze beim Einkommensteuer-Spitzensatz liegen, hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritaetszuschlag und Kirchensteuer. Belastet wird also nicht die Bruttomiete pauschal, sondern der Netto-Ueberschuss mit dem individuellen Grenzsteuersatz - die genaue Hoehe haengt vom Einzelfall ab und gehoert in die konkrete Berechnung des Steuerberaters.

Was es seit 2022 nicht mehr gibt, ist der fruehere Doppel-Vorteil aus Freistellung und blossem Progressionsvorbehalt. Die Haufe-Fachdatenbank fasst die Lage eindeutig: Ohne Abkommen ist die Freistellung entfallen, und mangels emiratischer Steuer geht auch die Anrechnung ins Leere. Es bleibt bei der vollen deutschen Besteuerung. Wer das in seiner Renditeerwartung nicht beruecksichtigt, rechnet mit einer Bruttozahl, die der deutsche Fiskus erst noch beschneidet - das ist die eine Lektion dieses Beitrags in einem Satz.

Deklaration und Informationsaustausch: Was ohnehin auffaellt, gehoert sauber erklaert.

Aus der vollen Steuerpflicht folgt eine praktische Pflicht: Die Dubai-Mieteinkuenfte gehoeren in die deutsche Einkommensteuererklaerung - als Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung, regelmaessig ueber die Anlage V. Anders als unter dem alten Abkommen, unter dem die Einkuenfte freigestellt waren, sind sie seit 2022 vollstaendig zu deklarieren. Das ist kein optionaler Schritt, sondern die zwingende Kehrseite der Steuerpflicht.

Wer hierauf verzichtet, sollte die internationale Transparenz nicht unterschaetzen. Finanzdaten werden zwischen einer Vielzahl von Staaten automatisch ausgetauscht; auch die VAE nehmen am internationalen Informationsaustausch ueber Finanzkonten teil. Fuer den deutschen Investor heisst das praktisch: Die Konstellation faellt ohnehin auf. Die saubere Deklaration ist damit nicht nur Pflicht, sondern auch die einzige Variante, die nicht in ein Risiko mit der deutschen Finanzverwaltung fuehrt.

Fuer einen Investor, dem Kontrolle und rechtliche Sicherheit wichtiger sind als ein vermeintlicher Steuervorteil, ist das die eigentlich beruhigende Nachricht: Es gibt keine Grauzone, die man verteidigen muesste. Es gibt eine klare Pflicht - und wer ihr nachkommt, hat in Deutschland eine voll versteuerte, aber rechtlich vollkommen unauffaellige Einkunftsquelle. Die konkrete Ausgestaltung der Erklaerung und etwaige Meldepflichten gehoeren in die Hand des spezialisierten Steuerberaters.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Drei Punkte tragen das Thema. Erstens: Beim Kauf zahlt der Kaeufer einmalig 4 Prozent DLD-Uebertragungsgebuehr plus fixe Registrierungskosten, 2 Prozent Maklerprovision am Zweitmarkt und - bei Finanzierung - 0,25 Prozent Hypothekengebuehr, in Summe rund 7 bis 10 Prozent Nebenkosten. Auf den Kaufpreis einer Wohnimmobilie selbst faellt keine Mehrwertsteuer, wohl aber 5 Prozent auf die Maklerleistung. Diese Posten sind einmalig und planbar.

Zweitens: Laufend ist Dubai schlank. Es gibt keine jaehrliche Grundsteuer, nur die Service Charges fuer die Gemeinschaftsflaechen (etwa 12 bis 35 AED pro Quadratfuss und Jahr). Die 5-Prozent-Housing-Fee traegt der Mieter. Auf VAE-Seite zahlt der private Investor weder Einkommen- noch Kapitalertragsteuer.

Drittens, und am haeufigsten missverstanden: Der Satz "in Dubai steuerfrei" gilt nur fuer in den VAE Ansaessige. Wer in Deutschland unbeschraenkt steuerpflichtig ist, versteuert seine Netto-Mieteinkuenfte aus Dubai seit 2022 voll mit dem persoenlichen Grenzsteuersatz in Deutschland - ohne Freistellung, ohne Progressionsvorbehalt, ohne wirksame Anrechnung - und muss sie deklarieren. Der Wegfall des Doppelbesteuerungsabkommens ist der teuerste und unscheinbarste Posten der ganzen Rechnung.

Einordnung: Die Reihenfolge entscheidet.

Aus der Summe dieser Punkte ergibt sich weniger eine Warnung als eine Reihenfolge. Die emiratischen Erwerbskosten sind transparent, einmalig und planbar; die laufenden Kosten sind gering. Der Posten, der ueber die tatsaechliche Nettorendite entscheidet, sitzt auf der deutschen Seite und haengt an der persoenlichen Konstellation: Wohnsitz, Haltestruktur, Anlagehorizont, Familiensituation.

Genau deshalb ist die richtige erste Frage nicht "Welches Objekt kaufe ich?", sondern "Wie bin ich aufgestellt, wenn die Mieteinkuenfte in Deutschland voll besteuert werden?". Wer privat im eigenen Namen haelt, rechnet anders als jemand, der eine Strukturierung ueber eine Gesellschaft oder eine Wohnsitzverlagerung erwaegt - Fragen, die hier bewusst nur am Rand beruehrt sind und eine eigene fachliche Pruefung verlangen.

Die anonymisierte Aerztin vom Anfang haette ihre Wohnung trotzdem gekauft. Aber sie haette die deutsche Steuerlast von Beginn an in ihre Renditeerwartung eingepreist, die Mieteinkuenfte sauber erklaert - und nicht das Wort "steuerfrei" mit "in Deutschland unbesteuert" verwechselt.

Bevor das Objekt feststeht, sollte die steuerliche Aufstellung stehen. In einem vertraulichen Erstgespraech ordnen wir Ihre konkrete Konstellation ein - Wohnsitz, Haltestruktur, Finanzierung - und sagen Ihnen praezise, welche Fragen zwingend zum spezialisierten Steuerberater fuer die deutsch-emiratische Konstellation gehoeren. Das ist kein Verkaufsgespraech und keine pauschale Kaufempfehlung, sondern eine sachliche Bedarfsklaerung. Empfohlen ab 150.000 Euro Investment-Volumen. Jetzt Erstgespraech anfragen: go.imos.ae/erstgespraech?utm_source=ImmoInsider&utm_medium=editorial&utm_campaign=ImmoInsiderEditorialSteuern&utm_term=steuern-dubai-immobilienkauf-deutsche-kaeufer&utm_content=FinalBridge

Haeufige Fragen

Faellt beim Kauf einer Dubai-Immobilie Grunderwerbsteuer an?

Eine Grunderwerbsteuer im deutschen Sinne gibt es in Dubai nicht. Das funktionale Pendant ist die Uebertragungsgebuehr des Dubai Land Department (DLD Transfer Fee) von 4 Prozent des Kaufpreises. Rechtlich ist sie je zur Haelfte auf Kaeufer und Verkaeufer verteilt, praktisch traegt sie meist der Kaeufer vollstaendig. Eine deutsche Grunderwerbsteuer faellt nicht an, weil die Immobilie nicht in Deutschland liegt.

Wie hoch sind die gesamten Nebenkosten beim Dubai-Immobilienkauf?

Als Faustregel nennen die Marktquellen 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind 4 Prozent DLD-Uebertragungsgebuehr, fixe Registrierungskosten (Trustee 2.000 bis 4.000 AED plus 5 Prozent VAT, Title Deed ab 250 AED, Verwaltung 580 AED), am Zweitmarkt 2 Prozent Maklerprovision plus 5 Prozent VAT sowie bei Finanzierung 0,25 Prozent Hypotheken-Registrierungsgebuehr. Diese Nebenkosten sind einmalig und vorab kalkulierbar - die laufende deutsche Steuer auf die Mieteinkuenfte ist davon getrennt zu betrachten.

Muss ich auf den Kaufpreis einer Dubai-Wohnung 5 Prozent Mehrwertsteuer zahlen?

Nein. Wohnimmobilien sind in den VAE grundsaetzlich von der Mehrwertsteuer befreit - der Ersterwerb innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung ist mit 0 Prozent belegt, jeder weitere Verkauf ist VAT-exempt. Mehrwertsteuer faellt aber auf die Maklerprovision und sonstige Dienstleistungen an. Gewerbeimmobilien sind dagegen voll mit 5 Prozent VAT belegt.

Gibt es in Dubai eine jaehrliche Grundsteuer auf Immobilien?

Nein, eine jaehrliche Grundsteuer auf Immobilieneigentum gibt es in Dubai nicht. Die einzigen laufenden Kosten des Eigentuemers sind die Service Charges fuer die Gemeinschaftsflaechen, typischerweise etwa 12 bis 35 AED pro Quadratfuss und Jahr je nach Gebaeude. Die 5-Prozent-Housing-Fee wird ueber die DEWA-Rechnung erhoben und vom Mieter getragen, nicht vom Eigentuemer.

Sind Mieteinkuenfte aus einer Dubai-Immobilie fuer deutsche Eigentuemer steuerfrei?

Nicht fuer in Deutschland unbeschraenkt Steuerpflichtige. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Seit dem 1. Januar 2022 muessen die Netto-Mieteinkuenfte voll mit dem persoenlichen Grenzsteuersatz in Deutschland versteuert werden - ohne Freistellung und ohne Progressionsvorbehalt - und in der Anlage V deklariert werden. Da die VAE keine Einkommensteuer erheben, gibt es auch nichts anzurechnen. Steuerfrei sind die Mieteinkuenfte nur fuer in den VAE Ansaessige.

Muss ich die Dubai-Mieteinkuenfte in Deutschland erklaeren?

Ja. Seit dem Wegfall des Doppelbesteuerungsabkommens 2022 sind die Netto-Mieteinkuenfte als Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung in der deutschen Einkommensteuererklaerung zu deklarieren, regelmaessig ueber die Anlage V. Da Finanzdaten zwischen vielen Staaten automatisch ausgetauscht werden und auch die VAE am internationalen Informationsaustausch teilnehmen, faellt die Konstellation ohnehin auf - die saubere Deklaration ist Pflicht und zugleich der einzige risikofreie Weg. Die konkrete Ausgestaltung gehoert zum spezialisierten Steuerberater.

Haeufige Fragen

Faellt beim Kauf einer Dubai-Immobilie Grunderwerbsteuer an? — Eine Grunderwerbsteuer im deutschen Sinne gibt es in Dubai nicht. Das funktionale Pendant ist die Uebertragungsgebuehr des Dubai Land Department (DLD Transfer Fee) von 4 Prozent des Kaufpreises. Rechtlich ist sie je zur Haelfte auf Kaeufer und Verkaeufer verteilt, praktisch traegt sie meist der Kaeufer vollstaendig. Eine deutsche Grunderwerbsteuer faellt nicht an, weil die Immobilie nicht in Deutschland liegt.

Wie hoch sind die gesamten Nebenkosten beim Dubai-Immobilienkauf? — Als Faustregel nennen die Marktquellen 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind 4 Prozent DLD-Uebertragungsgebuehr, fixe Registrierungskosten (Trustee 2.000 bis 4.000 AED plus 5 Prozent VAT, Title Deed ab 250 AED, Verwaltung 580 AED), am Zweitmarkt 2 Prozent Maklerprovision plus 5 Prozent VAT sowie bei Finanzierung 0,25 Prozent Hypotheken-Registrierungsgebuehr. Diese Nebenkosten sind einmalig und vorab kalkulierbar - die laufende deutsche Steuer auf die Mieteinkuenfte ist davon getrennt zu betrachten.

Muss ich auf den Kaufpreis einer Dubai-Wohnung 5 Prozent Mehrwertsteuer zahlen? — Nein. Wohnimmobilien sind in den VAE grundsaetzlich von der Mehrwertsteuer befreit - der Ersterwerb innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung ist mit 0 Prozent belegt, jeder weitere Verkauf ist VAT-exempt. Mehrwertsteuer faellt aber auf die Maklerprovision und sonstige Dienstleistungen an. Gewerbeimmobilien sind dagegen voll mit 5 Prozent VAT belegt.

Gibt es in Dubai eine jaehrliche Grundsteuer auf Immobilien? — Nein, eine jaehrliche Grundsteuer auf Immobilieneigentum gibt es in Dubai nicht. Die einzigen laufenden Kosten des Eigentuemers sind die Service Charges fuer die Gemeinschaftsflaechen, typischerweise etwa 12 bis 35 AED pro Quadratfuss und Jahr je nach Gebaeude. Die 5-Prozent-Housing-Fee wird ueber die DEWA-Rechnung erhoben und vom Mieter getragen, nicht vom Eigentuemer.

Sind Mieteinkuenfte aus einer Dubai-Immobilie fuer deutsche Eigentuemer steuerfrei? — Nicht fuer in Deutschland unbeschraenkt Steuerpflichtige. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Seit dem 1. Januar 2022 muessen die Netto-Mieteinkuenfte voll mit dem persoenlichen Grenzsteuersatz in Deutschland versteuert werden - ohne Freistellung und ohne Progressionsvorbehalt - und in der Anlage V deklariert werden. Da die VAE keine Einkommensteuer erheben, gibt es auch nichts anzurechnen. Steuerfrei sind die Mieteinkuenfte nur fuer in den VAE Ansaessige.

Muss ich die Dubai-Mieteinkuenfte in Deutschland erklaeren? — Ja. Seit dem Wegfall des Doppelbesteuerungsabkommens 2022 sind die Netto-Mieteinkuenfte als Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung in der deutschen Einkommensteuererklaerung zu deklarieren, regelmaessig ueber die Anlage V. Da Finanzdaten zwischen vielen Staaten automatisch ausgetauscht werden und auch die VAE am internationalen Informationsaustausch teilnehmen, faellt die Konstellation ohnehin auf - die saubere Deklaration ist Pflicht und zugleich der einzige risikofreie Weg. Die konkrete Ausgestaltung gehoert zum spezialisierten Steuerberater.

Kann ich als Deutscher ueberhaupt eine Immobilie in Dubai kaufen? — Ja. In den ausgewiesenen Freehold-Gebieten koennen auslaendische Kaeufer, auch Deutsche, Volleigentum erwerben. Steuerlich relevant ist weniger der Erwerb selbst als die Folgefrage: Wer in Deutschland steuerlich ansaessig bleibt, versteuert die laufenden Mieteinkuenfte seit 2022 voll in Deutschland. Die emiratische Steuerfreiheit greift erst, wenn auch der Steuersitz in den VAE liegt - das ist eine eigene, vom Immobilienkauf zu trennende Frage.

Faellt beim Verkauf einer Dubai-Immobilie eine Kapitalertragsteuer an? — Auf VAE-Seite nicht: Die VAE erheben fuer natuerliche Personen keine Kapitalertragsteuer, Veraeusserungsgewinne aus privat gehaltenen Immobilien sind dort steuerfrei. Die deutsche Behandlung eines Veraeusserungsgewinns haengt von der persoenlichen Konstellation und der Haltedauer ab und gehoert wegen des fehlenden Doppelbesteuerungsabkommens zwingend in die Einzelfallpruefung beim spezialisierten Steuerberater.