Steuerfrei in Dubai - ausser bei Ihrer deutschen Wohnung

Was sich geaendert hat: Das DBA mit den VAE ist seit 2022 Geschichte.

Der wichtigste Bruch fuer deutsche Investoren mit Dubai-Bezug liegt nicht in Dubai, sondern in Berlin. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31.12.2021 ausgelaufen. Deutschland hatte die VAE bereits am 14.06.2021 auf diplomatischem Weg darueber informiert, das Abkommen nicht zu verlaengern. Seit 2022 besteht zwischen beiden Staaten kein DBA mehr.

Praktisch bedeutet das: Es gibt keinen abkommensrechtlichen Schutz und keine Sonderregeln mehr, die festlegen, welcher Staat welche Einkuenfte besteuern darf. Deutsche Steueransaessige mit VAE-Bezug fallen vollstaendig unter das deutsche innerstaatliche Recht. Eine etwaige Anrechnung auslaendischer Steuer richtet sich nicht mehr nach einem Abkommen, sondern nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz.

Fuer Mieteinnahmen aus deutschen Objekten ist das im Ergebnis weniger dramatisch, als es klingt: Auf private Mieteinnahmen erheben die VAE ohnehin praktisch keine Steuer. Es droht also keine echte Doppelbesteuerung. Aber es gibt eben auch keine Abkommens-Sonderregel, die den deutschen Zugriff begrenzt - der bleibt voll bestehen.

Vorher und nachher auf einen Blick.

Vor dem Wegzug: Sie sind in Deutschland unbeschraenkt steuerpflichtig. Mieteinnahmen werden mit Ihrem persoenlichen Satz versteuert, der Grundfreibetrag steht Ihnen zu, Verluste sind verrechenbar, ein DBA regelt Ueberschneidungen mit dem Ausland.

Nach dem Wegzug nach Dubai: Sie sind in Deutschland nur noch beschraenkt steuerpflichtig - aber eben weiterhin steuerpflichtig, soweit es um die deutsche Immobilie geht. Der Grundfreibetrag wird rechnerisch neutralisiert (dazu gleich mehr), das Mieteinkommen wird grundsaetzlich ab dem ersten Euro besteuert, kein DBA federt mehr ab, und zusaetzlich kann fuer bis zu zehn Jahre die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach dem Aussensteuergesetz greifen.

Die Kurzfassung fuer den eingangs genannten Muenchner Fall: Das Objekt bleibt, die deutsche Steuererklaerungspflicht bleibt - sie wird sogar in einzelnen Punkten unguenstiger. Wer mit dem Bild 'in Dubai steuerfrei, also ueberall steuerfrei' rechnet, verrechnet sich.

Mieteinnahmen bleiben in Deutschland steuerpflichtig.

Mieteinnahmen aus einer in Deutschland belegenen Immobilie bleiben nach dem Wegzug nach Dubai in Deutschland steuerpflichtig. Rechtsgrundlage ist Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz in Verbindung mit Paragraf 1 Absatz 4 Einkommensteuergesetz, der die beschraenkte Steuerpflicht regelt.

Massgeblich ist die sogenannte isolierende Betrachtungsweise nach Paragraf 49 Absatz 2 Einkommensteuergesetz: Allein die deutsche Belegenheit des Grundstuecks begruendet die Steuerpflicht. Wo der Vermieter wohnt, ist unerheblich. Der Auslandswohnsitz in Dubai aendert daran nichts - das Grundstueck steht in Deutschland, also besteuert Deutschland die daraus fliessenden Mieten.

Der Vermieter muss deshalb auch nach dem Wegzug weiterhin eine deutsche Einkommensteuererklaerung abgeben. Immerhin: Vermietungsverluste - etwa aus Abschreibung, Zinsen oder Instandhaltung - bleiben verrechen- und vortragsfaehig nach Paragraf 10d Einkommensteuergesetz. Wer also in einem Jahr unter dem Strich Verlust macht, kann diesen nutzen.

Der Grundfreibetrag wird neutralisiert: Steuer faktisch ab dem ersten Euro.

Hier sitzt die erste echte Falle, und sie wird im Beratungsgespraech selten genannt. Bei beschraenkter Steuerpflicht wird der Grundfreibetrag nicht regulaer gewaehrt. Nach Paragraf 50 Absatz 1 Einkommensteuergesetz wird der Grundtarif des Paragraf 32a Einkommensteuergesetz ohne Beruecksichtigung des Grundfreibetrags angewandt.

Technisch wird der Freibetrag nicht ersatzlos gestrichen, sondern rechnerisch hinzugerechnet: Das zu versteuernde Einkommen wird um den Grundfreibetrag erhoeht und dann der Tarif angewandt. Die Wirkung in der Praxis ist jedoch dieselbe wie ein wegfallender Freibetrag - faktisch kein steuerfreier Sockel. Das deutsche Mieteinkommen wird grundsaetzlich ab dem ersten Euro besteuert, nicht erst oberhalb der ueblichen Freigrenze, die einem unbeschraenkt Steuerpflichtigen zustuende.

Der Tarif selbst bleibt progressiv und reicht bis zum Spitzensteuersatz von 45 Prozent. Fuer den Muenchner Fall heisst das konkret: Die Wohnung wirft weiter Miete ab, aber der bislang gewohnte steuerfreie Sockel ist weg. Bei einem gut vermieteten Objekt verschiebt das die effektive Belastung spuerbar nach oben - ein Punkt, den man vor dem Wegzug durchrechnen sollte, nicht danach.

Die eigentliche Falle: erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Aussensteuergesetz.

Der Mechanismus, der die meisten ueberrascht, ist Paragraf 2 Aussensteuergesetz - die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht. Sie greift, weil die VAE beziehungsweise Dubai fuer diese Zwecke als Niedrigsteuerland gelten: Ein Land ist nach der hier zugrundeliegenden Definition niedrig besteuernd, wenn die auslaendische Belastung mehr als ein Drittel niedriger ist als die vergleichbare deutsche Steuer. Bei null Einkommensteuer in Dubai ist diese Schwelle klar erreicht. Wichtig fuer den Einzelfall: Die exakte Niedrigsteuer-Schwelle ist am aktuellen Gesetzesstand zu pruefen - das Aussensteuergesetz kennt je nach Kontext unterschiedliche Schwellenwerte, weshalb dieser Punkt vor einer Entscheidung vom Berater gegengezeichnet werden sollte.

Die Voraussetzungen im Einzelnen: deutsche Staatsangehoerigkeit; in den letzten zehn Jahren vor Ende der unbeschraenkten Steuerpflicht mindestens fuenf Jahre unbeschraenkt steuerpflichtig gewesen; Umzug in ein Niedrigsteuerland; und fortbestehende wesentliche wirtschaftliche Interessen im Inland. Sind diese Punkte erfuellt, erfasst Deutschland ueber die normale beschraenkte Steuerpflicht hinaus weitere Einkuenfte - etwa ueber eine Progressionswirkung - und zwar fuer bis zu zehn Jahre nach Ablauf des Wegzugsjahres.

Genau hier kommt die behaltene Immobilie ins Spiel. Eine wesentliche wirtschaftliche Inlandsbindung liegt unter anderem vor, wenn das inlaendische Vermoegen mehr als 30 Prozent des Gesamtvermoegens ausmacht oder 154.000 Euro uebersteigt, oder wenn die inlaendischen Einkuenfte mehr als 30 Prozent der Gesamteinkuenfte oder 62.000 Euro ausmachen. Eine deutsche Vermietungsimmobilie kann beide Schwellen reissen. Es gibt eine Bagatellgrenze: Die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht greift nur, wenn die beschraenkt steuerpflichtigen Einkuenfte 16.500 Euro im Jahr uebersteigen.

Wichtig fuer den Einzelfall: Ob der erweiterte Zugriff im konkreten Fall tatsaechlich zu einer Mehrbelastung fuehrt, haengt von der individuellen Belastungsvergleichsrechnung ab - gerade weil die VAE auf die betreffenden Einkuenfte gar keine Steuer erheben, faellt diese Pruefung im Einzelfall unterschiedlich aus. Das ist ein Punkt fuer den spezialisierten Berater, nicht fuer eine Pauschalaussage.

Entwarnung beim Verkauf: Die Zehn-Jahres-Frist gilt auch im Ausland.

Eine gute Nachricht fuer alle, die langfristig denken: Der Verkauf der deutschen Immobilie ist nach Ablauf der zehnjaehrigen Spekulationsfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz einkommensteuerfrei - und diese Frist gilt auch fuer im Ausland Ansaessige. Der Wohnsitz in Dubai schliesst die Steuerfreiheit nach zehn Jahren nicht aus.

Massgeblich fuer die Fristberechnung ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht die Uebergabe oder die Eintragung. Wird die Immobilie dagegen innerhalb von zehn Jahren verkauft, ist der Veraeusserungsgewinn als privates Veraeusserungsgeschaeft steuerpflichtig - im Rahmen der beschraenkten Steuerpflicht.

Eine zweite Ausnahme: Steuerfrei kann der Verkauf auch vor Ablauf der zehn Jahre sein, wenn die Immobilie ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Fuer ein klassisches Renditeobjekt - die vermietete Wohnung im Eingangsfall - greift diese Eigennutzungs-Ausnahme typischerweise nicht; hier zaehlt die Zehn-Jahres-Frist.

Wegzugsbesteuerung: Privatimmobilien sind nicht direkt betroffen.

Ein verbreitetes Missverstaendnis betrifft die Wegzugsbesteuerung nach Paragraf 6 Aussensteuergesetz. Sie wird oft pauschal mit jedem Wegzug verbunden - trifft direkt im Privatvermoegen gehaltene Immobilien aber nicht. Paragraf 6 Aussensteuergesetz besteuert beim Wegzug fiktiv die stillen Reserven in Anteilen an Kapitalgesellschaften, etwa GmbH- oder AG-Anteilen ab einer Beteiligung von 1 Prozent im Sinne des Paragraf 17 Einkommensteuergesetz.

Direkt im Privatvermoegen gehaltene Immobilien sowie Anteile an Personengesellschaften fallen nicht unter diese fiktive Besteuerung. Wer also seine Eigentumswohnung schlicht privat haelt, loest beim Wegzug allein dadurch keine Wegzugsbesteuerung auf das Objekt aus.

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn die Immobilie in einer GmbH gehalten wird. Dann kann Paragraf 6 Aussensteuergesetz ueber die GmbH-Anteile greifen - es werden die stillen Reserven der Beteiligung erfasst. Zusaetzlich bleibt die GmbH mit ihren deutschen Immobilien beschraenkt koerperschaftsteuerpflichtig nach Paragraf 2 Koerperschaftsteuergesetz. Die Strukturfrage Privatvermoegen oder Gesellschaft entscheidet hier ueber sehr unterschiedliche Rechtsfolgen und gehoert zwingend in eine Einzelfallpruefung.

Der oft uebersehene Trap: Erbschaft und Schenkung.

Wer die Immobilie behaelt, denkt selten daran, was bei Erbschaft oder Schenkung passiert. Eine in Deutschland belegene Immobilie loest deutsche Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer aus - selbst dann, wenn sowohl Schenker oder Erblasser als auch Empfaenger in Dubai wohnen. Grund ist das Belegenheitsprinzip: Inlandsvermoegen im Sinne des Paragraf 121 Bewertungsgesetz, zu dem deutsche Grundstuecke gehoeren, unterliegt der deutschen Steuer unabhaengig vom Wohnsitz der Beteiligten (beschraenkte Erbschaftsteuerpflicht).

Die Verschaerfung steckt in den Freibetraegen: Bei beschraenkter Steuerpflicht sind die persoenlichen Freibetraege deutlich niedriger als die regulaeren 400.000 Euro fuer Kinder beziehungsweise 500.000 Euro fuer Ehegatten, die nur bei unbeschraenkter Steuerpflicht gelten. Die exakte Hoehe des reduzierten Freibetrags haengt vom Einzelfall und vom aktuellen Gesetzesstand ab und ist vor einer Uebertragung konkret zu pruefen - wer die deutsche Immobilie aus Dubai heraus an die Kinder uebertraegt, kann jedenfalls auf einen weit kleineren Freibetrag stossen, als er aus dem Inlandsfall kennt.

Hinzu kommt eine Uebergangsregel: Deutsche Staatsangehoerige bleiben nach dem Wegzug fuer eine Uebergangszeit erweitert unbeschraenkt erbschaftsteuerpflichtig. Nach Paragraf 2 Erbschaftsteuergesetz werden sie im Regelfall fuenf Jahre nach dem Wegzug weiterhin als Inlaender behandelt; in Niedrigsteuerland-Konstellationen kann sich dieser Zeitraum im Einzelfall ausdehnen - die genaue Frist ist konstellationsabhaengig und am Gesetzesstand zu verifizieren. In diesem Zeitraum unterliegt das gesamte Weltvermoegen der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuer - nicht nur die deutsche Immobilie.

Behalten oder uebertragen: Die saubere Loesung ist eine Abwaegung.

Die in der Literatur als saubere Loesung beschriebene Strategie zur Vermeidung der nachlaufenden deutschen Steuerpflicht ist die Trennung wesentlicher wirtschaftlicher Inlandsverbindungen vor dem Wegzug - bei Immobilien also Verkauf oder Uebertragung. Solange deutsche Vermietungsimmobilien gehalten werden, bestehen die beschraenkte Steuerpflicht auf Mieteinnahmen sowie potenziell die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Aussensteuergesetz fort.

Das Veraeussern oder Uebertragen von Immobilienvermoegen ist der Weg, um die nachlaufende zehnjaehrige Steuerpflicht zu vermeiden. Es ist aber keine Pflicht und keine pauschale Empfehlung, sondern eine Abwaegungsfrage: Rendite und Substanzaufbau durch Halten auf der einen Seite, steuerliche Vereinfachung und Vermeidung der nachlaufenden Pflicht auf der anderen.

Entscheidend ist die Reihenfolge: Wer ohnehin verkaufen oder umstrukturieren will, klaert idealerweise vor dem Wegzug, was steuerlich der bessere Zeitpunkt ist - die Zehn-Jahres-Spekulationsfrist, die GmbH-Frage, die erbschaftsteuerlichen Folgen greifen alle ineinander. Im Nachhinein lassen sich manche Weichen nur noch teuer korrigieren.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Erstens: Die deutsche Immobilie zu behalten ist moeglich und vollkommen legal - sie zwingt Sie aber dauerhaft in die deutsche Steuererklaerung. Mieten bleiben ueber die beschraenkte Steuerpflicht in Deutschland steuerpflichtig, faktisch ab dem ersten Euro, und es gibt seit 2022 kein DBA mehr, das den Zugriff abkommensrechtlich begrenzt.

Zweitens: Die unterschaetzten Mechanismen sind nicht Verkauf oder Wegzugsbesteuerung, sondern die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Aussensteuergesetz fuer bis zu zehn Jahre und die Erbschaft-/Schenkungsteuer ueber das Belegenheitsprinzip mit drastisch niedrigeren Freibetraegen. Beide haengen daran, dass Sie eine wesentliche wirtschaftliche Inlandsbindung behalten.

Drittens: Das Ziel 'steuerlich nicht negativ auffallen' erreicht man durch korrekte Deklaration in Deutschland, nicht durch Verschweigen. Wer die Strukturfrage - Privatvermoegen oder GmbH, behalten oder uebertragen - vor dem Wegzug mit einem auf die deutsch-emiratische Konstellation spezialisierten Berater klaert, vermeidet die teuren Ueberraschungen, die im Nachhinein kaum noch zu reparieren sind.

Einordnung: Steuer ist ein Faktor, nicht der einzige.

Die steuerliche Mechanik ist klar - aber sie ist nur ein Teil der Entscheidung. Ob das Muenchner Objekt im Portfolio bleibt, haengt ebenso an Rendite, Finanzierung, Erbplanung und der Frage, wie das in Dubai aufgebaute Vermoegen kuenftig strukturiert werden soll. Diese Faktoren lassen sich nicht aus einem Gesetzestext ableiten, sondern nur aus der persoenlichen Konstellation.

Wer hier sauber plant, beginnt nicht mit der Frage 'Wo zahle ich am wenigsten Steuer', sondern mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme der eigenen Lage - und holt sich fuer die deutsch-emiratische Schnittstelle Fachrat, bevor der Notartermin oder der Wegzug feststeht.

Muss ich nach dem Wegzug nach Dubai meine deutschen Mieteinnahmen weiter in Deutschland versteuern?

Ja. Mieteinnahmen aus einer in Deutschland belegenen Immobilie bleiben nach dem Wegzug nach Dubai in Deutschland steuerpflichtig - im Rahmen der beschraenkten Steuerpflicht nach Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz in Verbindung mit Paragraf 1 Absatz 4 Einkommensteuergesetz. Massgeblich ist allein die deutsche Belegenheit des Grundstuecks (isolierende Betrachtungsweise, Paragraf 49 Absatz 2 Einkommensteuergesetz); der Auslandswohnsitz ist unerheblich. Sie muessen weiterhin eine deutsche Einkommensteuererklaerung abgeben.

Bekomme ich als beschraenkt Steuerpflichtiger den Grundfreibetrag auf die Mieten?

Faktisch nein. Nach Paragraf 50 Absatz 1 Einkommensteuergesetz wird der Tarif bei beschraenkt Steuerpflichtigen ohne Beruecksichtigung des Grundfreibetrags angewandt; technisch wird der Freibetrag dem zu versteuernden Einkommen rechnerisch hinzugerechnet. Die Wirkung entspricht einem wegfallenden Freibetrag: Das Mieteinkommen wird grundsaetzlich ab dem ersten Euro besteuert. Der Tarif bleibt progressiv und reicht bis zum Spitzensteuersatz von 45 Prozent.

Gibt es noch ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE?

Nein. Das DBA zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31.12.2021 ausgelaufen; Deutschland hatte die VAE am 14.06.2021 informiert, es nicht zu verlaengern. Seit 2022 gibt es keinen abkommensrechtlichen Schutz mehr. Eine Anrechnung auslaendischer Steuer richtet sich nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz - praktisch kaum relevant, da die VAE auf private Mieteinnahmen ohnehin keine Steuer erheben.

Was ist die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht und betrifft sie mich?

Die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Aussensteuergesetz kann fuer bis zu zehn Jahre nach dem Wegzug greifen, weil Dubai als Niedrigsteuerland gilt (die genaue Niedrigsteuer-Schwelle ist am aktuellen Gesetzesstand zu pruefen). Voraussetzungen: deutsche Staatsangehoerigkeit, in den letzten zehn Jahren mindestens fuenf Jahre unbeschraenkt steuerpflichtig, Umzug in ein Niedrigsteuerland und fortbestehende wesentliche wirtschaftliche Inlandsinteressen. Eine deutsche Vermietungsimmobilie kann diese Bindung begruenden - etwa wenn das Inlandsvermoegen 154.000 Euro oder 30 Prozent des Gesamtvermoegens uebersteigt oder die Inlandseinkuenfte 62.000 Euro oder 30 Prozent ausmachen. Bagatellgrenze: Sie greift nur ueber 16.500 Euro beschraenkt steuerpflichtiger Einkuenfte im Jahr. Ob im Einzelfall eine Mehrbelastung entsteht, ist individuell zu pruefen.

Loest der Wegzug nach Dubai eine Wegzugsbesteuerung auf meine Immobilie aus?

Bei direkt im Privatvermoegen gehaltenen Immobilien nicht. Die Wegzugsbesteuerung nach Paragraf 6 Aussensteuergesetz erfasst nur Anteile an Kapitalgesellschaften ab 1 Prozent Beteiligung (Paragraf 17 Einkommensteuergesetz). Privatimmobilien und Anteile an Personengesellschaften fallen nicht darunter. Anders, wenn die Immobilie in einer GmbH gehalten wird: Dann kann Paragraf 6 Aussensteuergesetz ueber die GmbH-Anteile greifen, und die GmbH bleibt mit ihren deutschen Immobilien beschraenkt koerperschaftsteuerpflichtig (Paragraf 2 Koerperschaftsteuergesetz).

Haeufige Fragen

Muss ich nach dem Wegzug nach Dubai meine deutschen Mieteinnahmen weiter in Deutschland versteuern? — Ja. Mieteinnahmen aus einer in Deutschland belegenen Immobilie bleiben nach dem Wegzug nach Dubai in Deutschland steuerpflichtig - im Rahmen der beschraenkten Steuerpflicht nach Paragraf 49 Absatz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz in Verbindung mit Paragraf 1 Absatz 4 Einkommensteuergesetz. Massgeblich ist allein die deutsche Belegenheit des Grundstuecks (isolierende Betrachtungsweise, Paragraf 49 Absatz 2 Einkommensteuergesetz); der Auslandswohnsitz ist unerheblich. Sie muessen weiterhin eine deutsche Einkommensteuererklaerung abgeben.

Bekomme ich als beschraenkt Steuerpflichtiger den Grundfreibetrag auf die Mieten? — Faktisch nein. Nach Paragraf 50 Absatz 1 Einkommensteuergesetz wird der Tarif bei beschraenkt Steuerpflichtigen ohne Beruecksichtigung des Grundfreibetrags angewandt; technisch wird der Freibetrag dem zu versteuernden Einkommen rechnerisch hinzugerechnet. Die Wirkung entspricht einem wegfallenden Freibetrag: Das Mieteinkommen wird grundsaetzlich ab dem ersten Euro besteuert. Der Tarif bleibt progressiv und reicht bis zum Spitzensteuersatz von 45 Prozent.

Gibt es noch ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE? — Nein. Das DBA zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31.12.2021 ausgelaufen; Deutschland hatte die VAE am 14.06.2021 informiert, es nicht zu verlaengern. Seit 2022 gibt es keinen abkommensrechtlichen Schutz mehr. Eine Anrechnung auslaendischer Steuer richtet sich nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz - praktisch kaum relevant, da die VAE auf private Mieteinnahmen ohnehin keine Steuer erheben.

Was ist die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht und betrifft sie mich? — Die erweiterte beschraenkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 Aussensteuergesetz kann fuer bis zu zehn Jahre nach dem Wegzug greifen, weil Dubai als Niedrigsteuerland gilt (die genaue Niedrigsteuer-Schwelle ist am aktuellen Gesetzesstand zu pruefen). Voraussetzungen: deutsche Staatsangehoerigkeit, in den letzten zehn Jahren mindestens fuenf Jahre unbeschraenkt steuerpflichtig, Umzug in ein Niedrigsteuerland und fortbestehende wesentliche wirtschaftliche Inlandsinteressen. Eine deutsche Vermietungsimmobilie kann diese Bindung begruenden - etwa wenn das Inlandsvermoegen 154.000 Euro oder 30 Prozent des Gesamtvermoegens uebersteigt oder die Inlandseinkuenfte 62.000 Euro oder 30 Prozent ausmachen. Bagatellgrenze: Sie greift nur ueber 16.500 Euro beschraenkt steuerpflichtiger Einkuenfte im Jahr. Ob im Einzelfall eine Mehrbelastung entsteht, ist individuell zu pruefen.

Loest der Wegzug nach Dubai eine Wegzugsbesteuerung auf meine Immobilie aus? — Bei direkt im Privatvermoegen gehaltenen Immobilien nicht. Die Wegzugsbesteuerung nach Paragraf 6 Aussensteuergesetz erfasst nur Anteile an Kapitalgesellschaften ab 1 Prozent Beteiligung (Paragraf 17 Einkommensteuergesetz). Privatimmobilien und Anteile an Personengesellschaften fallen nicht darunter. Anders, wenn die Immobilie in einer GmbH gehalten wird: Dann kann Paragraf 6 Aussensteuergesetz ueber die GmbH-Anteile greifen, und die GmbH bleibt mit ihren deutschen Immobilien beschraenkt koerperschaftsteuerpflichtig (Paragraf 2 Koerperschaftsteuergesetz).

Kann ich die deutsche Immobilie aus Dubai heraus steuerfrei verkaufen? — Nach Ablauf der zehnjaehrigen Spekulationsfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz ist der Verkauf einkommensteuerfrei - und zwar auch fuer im Ausland Ansaessige. Massgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Innerhalb von zehn Jahren ist der Veraeusserungsgewinn als privates Veraeusserungsgeschaeft steuerpflichtig. Steuerfrei kann der Verkauf auch frueher sein, wenn die Immobilie ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde - was bei einem Renditeobjekt typischerweise nicht der Fall ist.

Faellt deutsche Erbschaftsteuer an, wenn meine in Dubai lebenden Kinder die deutsche Immobilie erben? — Ja. Eine in Deutschland belegene Immobilie loest ueber das Belegenheitsprinzip (Inlandsvermoegen nach Paragraf 121 Bewertungsgesetz) deutsche Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer aus, auch wenn alle Beteiligten in Dubai wohnen (beschraenkte Erbschaftsteuerpflicht). Die persoenlichen Freibetraege sind dabei deutlich niedriger als die regulaeren 400.000 Euro (Kinder) bzw. 500.000 Euro (Ehegatten), die nur bei unbeschraenkter Steuerpflicht gelten; die exakte reduzierte Hoehe ist im Einzelfall am Gesetzesstand zu pruefen. Zusaetzlich bleiben deutsche Staatsangehoerige nach Paragraf 2 Erbschaftsteuergesetz im Regelfall fuenf Jahre nach dem Wegzug erweitert unbeschraenkt erbschaftsteuerpflichtig - in Niedrigsteuerland-Konstellationen kann sich diese Frist im Einzelfall verlaengern; in diesem Zeitraum unterliegt das gesamte Weltvermoegen der deutschen Steuer.