Dubai Immobilie verkaufen: Ablauf, Kosten und Steuern für deutsche Eigentümer

Der Markt 2026: Rekordvolumen trifft auf selektive Nachfrage.

Dubai schloss das Jahr 2025 mit einem historischen Ergebnis ab. Das Dubai Land Department (DLD) und das Dubai Department of Finance (DOF) dokumentierten ein Gesamttransaktionsvolumen von 917 Milliarden Dirham - umgerechnet rund 249,7 Milliarden US-Dollar, ein Plus von 20 Prozent gegenüber 2024. Auf reine Kauftransaktionen entfielen 682,5 Milliarden Dirham verteilt auf 214.912 Verkäufe, was einem Zuwachs von 18,8 Prozent entspricht.

Die Preisentwicklung bestätigt diesen Trend: Knight Frank analysierte für das dritte Quartal 2025 Durchschnittspreise von AED 1.798 pro Quadratfuß für Wohnungen und AED 2.250 pro Quadratfuß für Villen, was einem Jahreswachstum von zehn Prozent entspricht. Für Premiumlagen ermittelte Knight Frank einen Durchschnittspreis von AED 3.767 pro Quadratfuß. Palm Jumeirah Villen verteuerten sich um 31 Prozent im Jahresvergleich. Für 2026 erwartet Knight Frank eine Verlangsamung auf fünf bis acht Prozent jährliches Wachstum - ein Verkäuferfenster, aber kein panisches.

Für Eigentümer, die 2019 bis 2022 im Segment AED 2 Millionen aufwärts gekauft haben, bedeutet dieser Marktstand: Die Erlöse aus einem Verkauf sind substanziell. Genau das macht die steuerliche Frage drängend. Denn je höher der Veräußerungsgewinn, desto mehr fällt auf, was viele DACH-Investoren beim Kauf nicht durchgerechnet haben.

Was das Ende des DBA konkret bedeutet.

Der entscheidende rechtliche Einschnitt ist nicht neu, aber nach wie vor unterschätzt. Deutschland kündigte das Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Arabischen Emiraten am 14. Juni 2021. Das Abkommen lief zum 31. Dezember 2021 aus und wurde nicht verlängert. Seit dem 1. Januar 2022 gibt es kein bilaterales Abkommen mehr, das die Steuerrechte zwischen beiden Ländern aufteilt. Verhandlungen über ein Nachfolgeabkommen sind bislang ohne Ergebnis geblieben.

Das hat eine direkte Konsequenz: Für in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige - also Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland - richtet sich die Besteuerung von Einkünften und Veräußerungsgewinnen aus Dubai-Immobilien ausschließlich nach deutschem Recht. Das frühere Abkommen sah die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt vor: Mieteinnahmen aus Dubai waren in Deutschland nicht direkt steuerbar, erhöhten aber den Steuersatz auf das übrige deutsche Einkommen. Seit 2022 ist diese Privilegierung Geschichte. Mieteinnahmen aus Dubai sind seit dem 1. Januar 2022 vollständig in Deutschland mit dem progressiven Einkommensteuertarif zu versteuern.

Da die Vereinigten Arabischen Emirate selbst keine Einkommensteuer für Privatpersonen erheben und keine Kapitalertragsteuer kennen, greift auch der Mechanismus der Steueranrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz nicht: Es gibt keine ausländische Steuer, die angerechnet werden könnte. Der volle deutsche Satz - 14 bis 45 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag - ist fällig, ohne Abzug. *Hinweis: Die Angaben in diesem Abschnitt beschreiben die geltende Rechtslage; sie ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Die persönliche Konstellation - insbesondere Wohnsitz, Ansässigkeit und Haltedauer - bestimmt die konkrete Steuerpflicht.*

Die 10-Jahres-Frist nach Paragraf 23 EStG: Der Dreh- und Angelpunkt.

Für den Verkauf einer Dubai-Immobilie ist Paragraf 23 Einkommensteuergesetz (private Veräußerungsgeschäfte) der zentrale Prüfpunkt. Die Norm gilt für in- und ausländische Immobilien gleichermaßen. Die Logik ist einfach: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder veräußert, ist der Veräußerungsgewinn in Deutschland mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern - also bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Gewinn vollständig steuerfrei.

Die Frist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags. Wer im Oktober 2016 unterzeichnet hat und im November 2026 verkauft, ist steuerfrei. Wer im März 2019 kaufte und im Juni 2026 verkauft, zahlt. Eine Freigrenze von 600 Euro Gesamtgewinn pro Kalenderjahr existiert zwar (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG; Gesetzestext: [dejure.org/gesetze/EStG/23.html](https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html)), ist bei realen Verkaufsgewinnen auf dem Dubai-Markt jedoch praktisch bedeutungslos.

Entscheidend für das Verständnis: Es gilt nicht der pauschale Abgeltungssteuersatz von 25 Prozent, wie er bei Aktiengewinnen anfällt. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Paragraf 23 EStG unterliegen dem individuellen Einkommensteuertarif. Wer als Unternehmer 45 Prozent Grenzsteuersatz hat, zahlt auf den Immobiliengewinn 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Was der Verkauf konkret kostet: Das Rechenbeispiel Thomas K.

Um die Steuerlast greifbar zu machen, rechnen wir den Fall Thomas K. durch. Er kaufte im März 2019 eine Wohnung in Dubai Marina für AED 2.300.000. Anschaffungsnebenkosten (DLD-Gebühr anteilig, Maklercourtage Käuferseite) betrugen weitere AED 100.000, also AED 2.400.000 gesamte Anschaffungskosten. Er hat die Wohnung vermietet und über fünf Jahre AfA von zwei Prozent auf den Gebäudeanteil (angenommen 70 Prozent von AED 2.400.000 = AED 1.680.000 Gebäudeanteil) geltend gemacht: 5 × AED 33.600 = AED 168.000 kumulierte AfA.

Zum Verkaufszeitpunkt im Juni 2026 erzielt er nach aktuellem Markt AED 3.450.000 (Knight Frank: Wohnungen Ø AED 1.798/sqft, Marktaufwertung ca. 50 Prozent gegenüber 2019 in dieser Lage). Veräußerungskosten: Maklercourtage zwei Prozent = AED 69.000, sonstige Transaktionskosten AED 20.000, gesamt AED 89.000. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn berechnet sich wie folgt: Verkaufserlös AED 3.450.000 minus fortgeführte Anschaffungskosten (AED 2.400.000 minus AfA AED 168.000 = AED 2.232.000) minus Veräußerungskosten AED 89.000 = Veräußerungsgewinn AED 1.129.000.

Umgerechnet zum Kurs von rund 0,25 EUR/AED entspricht das einem steuerpflichtigen Gewinn von rund 282.000 Euro. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 45 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag ergibt sich eine Steuerlast von rund 134.000 Euro. Das ist die Zahl, die Thomas K. nicht auf dem Schirm hatte. *Hinweis: Dies ist eine illustrative Modellrechnung auf Basis verifizierter Marktdaten (Knight Frank Q3 2025). Individuelle AfA-Quoten, Bodenwertanteile und Währungskurse sind im Einzelfall zu prüfen; die Steuerlast kann je nach persönlicher Konstellation erheblich abweichen. Diese Rechnung stellt keine steuerliche Beratung dar.*

Wie der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ermittelt wird.

Die Gewinnermittlung nach Paragraf 23 Absatz 3 Einkommensteuergesetz ([dejure.org/gesetze/EStG/23.html](https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html)) folgt einem klaren Schema: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inklusive Anschaffungsnebenkosten) minus Veräußerungskosten minus in Anspruch genommene Absetzung für Abnutzung (AfA).

Anschaffungsnebenkosten umfassen die beim Kauf angefallene DLD-Übertragungsgebühr, Maklercourtage und ähnliche Transaktionskosten, sofern sie tatsächlich angefallen und belegt sind. Veräußerungskosten sind die beim Verkauf entstehenden Aufwendungen wie Maklercourtage, NOC-Gebühr und sonstige abwicklungsbedingte Ausgaben. Auch diese mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

Der AfA-Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit. Wer die Dubai-Immobilie vermietet hat und in der deutschen Einkommensteuererklärung die AfA auf den Gebäudeanteil geltend gemacht hat - zwei Prozent jährlich für Gebäude errichtet zwischen 1925 und 2022, drei Prozent für Neubauten ab 2023 - mindert damit zwar laufend den steuerpflichtigen Mietgewinn. Gleichzeitig werden die Anschaffungskosten für Zwecke des Paragraf 23 EStG um die in Anspruch genommene AfA gekürzt. Das erhöht rechnerisch den Veräußerungsgewinn. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Paragraf 23 EStG können nach Paragraf 23 Absatz 3 Satz 7 EStG nur mit Gewinnen desselben Jahres aus ebenfalls unter Paragraf 23 fallenden Geschäften verrechnet werden - also nicht mit regulärem Einkommen oder Kapitalerträgen.

Besondere Konstellation: Bereits in Dubai ansässige deutsche Eigentümer.

Für einen substantiellen Teil der Leserschaft - Investoren, die ihren deutschen Wohnsitz aufgegeben und die VAE als steuerlichen Hauptwohnsitz gewählt haben - stellt sich eine andere, komplexere Frage: Wer nach Dubai gezogen ist und dort seinen Wohnsitz hat, ist in Deutschland grundsätzlich nur noch beschränkt steuerpflichtig. In diesem Fall greift Paragraf 23 EStG auf Gewinne aus Dubai-Immobilien grundsätzlich nicht mehr - da es sich um ausländischen Grundbesitz handelt, der bei beschränkter Steuerpflicht nicht der deutschen Besteuerung unterliegt.

Jedoch: Paragraf 2 Außensteuergesetz (AStG; [dejure.org/gesetze/AStG/2.html](https://dejure.org/gesetze/AStG/2.html)) sieht eine erweiterte beschränkte Steuerpflicht vor. Sie greift für natürliche Personen, die in einem Niedrigsteuerland ansässig sind und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland behalten - unter bestimmten Voraussetzungen für bis zu zehn Jahre nach dem Wegzug. Die Anwendung auf Dubai-Immobiliengewinne im Einzelfall hängt von Faktoren ab, die individuell geprüft werden müssen: Haltedauer, Zeitpunkt des Wegzugs, Vorhandensein wesentlicher Inlandseinkünfte. Diese Frage gehört zwingend in die spezialisierte Einzelfallberatung - der vorliegende Beitrag kann und will sie nicht abschließend beantworten. Wir weisen jedoch ausdrücklich darauf hin: Für Dubai-ansässige Investoren mit deutschem Hintergrund ist §2 AStG die relevantere und häufig unterschätzte Norm - und die Annahme vollständiger Steuerfreiheit nach Wegzug wäre ohne Prüfung dieser Frage voreilig.

Ebenfalls zu berücksichtigen: Wer den Dubai-Wohnsitz aufgibt und nach Deutschland zurückkehrt, fällt wieder unter das volle deutsche Steuerregime. Verkaufszeitpunkt und steuerliche Ansässigkeit müssen in diesem Fall sorgfältig aufeinander abgestimmt werden.

Der Ablauf des Verkaufs in Dubai: Die wichtigsten Schritte im Überblick.

Wer eine Immobilie im Sekundärmarkt in Dubai veräußert, durchläuft einen standardisierten Prozess, der vom DLD und der RERA (Real Estate Regulatory Agency) reguliert wird. Verkäufe sind ausschließlich in sogenannten Freehold-Zonen zulässig, in denen Ausländer vollständiges Eigentumsrecht ohne zeitliche Beschränkung halten können. Seit Einführung der Freehold-Gesetze 2002 hat sich die Zahl dieser Zonen auf über 40 erhöht.

Der Prozess gliedert sich in sechs Schritte: (a) Maklerbeauftragung über RERA Form A; (b) Unterzeichnung des Memorandum of Understanding (MOU/Form F) mit zehn Prozent Käufer-Depot per Manager's Cheque; (c) NOC-Beantragung beim Developer (AED 500-5.000 zzgl. MwSt, drei bis sieben Werktage); (d) Hypothekenlöschung, sofern zutreffend; (e) Termin beim DLD-autorisierten Trustee-Office, bei dem beide Parteien persönlich oder per Vollmacht erscheinen; (f) Ausstellung des neuen Title Deed auf den Namen des Käufers. Gesamtdauer bei Barkauf: zwei bis vier Wochen. Bei Finanzierungsbeteiligung: vier bis acht Wochen. Den vollständigen Schritt-für-Schritt-Leitfaden mit allen Dokument-Checklisten finden Sie in unserem gesonderten Beitrag: Verkaufsprozess Dubai - Vollständiger Leitfaden für DACH-Investoren.

Seit dem DLD Circular Nr. 29/R/2025 (Juli 2025) gelten verschärfte Anforderungen für Vollmachten (Special Power of Attorney): Die POA muss elektronisch verifiziert werden, transaktionsspezifische Formulierungen enthalten und das Objekt per Title-Deed-Nummer identifizieren. Generische Bevollmächtigungen reichen nicht mehr. Zudem müssen die Verkaufserlöse seit 2025 auf ein UAE-Bankkonto im eigenen Namen des Verkäufers eingehen - nicht auf das Konto eines Bevollmächtigten. Deutsche Eigentümer ohne UAE-Konto sollten diesen Punkt frühzeitig klären. *Hinweis: Die Circular-Anforderungen sind auf Basis von Branchenquellen (EGSH, Aaronz & Co) dokumentiert; ein verlinktes DLD-Primärdokument steht zum Redaktionsschluss nicht öffentlich zur Verfügung. Bei operativer Relevanz empfehlen wir, den genauen Wortlaut über einen in Dubai zugelassenen Anwalt oder direkt beim DLD zu verifizieren.*

Deutsche Eigentümer ohne UAE-Konto sollten zudem beachten: Die Kontoeröffnung in den VAE als Nicht-Resident ist möglich, erfordert aber Vorlaufzeit und ggf. physische Präsenz - ein weiterer Grund, die Verkaufsplanung frühzeitig zu beginnen.

Was den Verkauf den Verkäufer kostet: Die Kostenübersicht.

Beim Verkäufer fallen typischerweise folgende Positionen an. Die Maklercourtage beträgt nach Marktpraxis im Sekundärmarkt üblicherweise zwei Prozent des Verkaufspreises zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer. Nur RERA-lizenzierte Makler mit einer DLD Broker-ID dürfen in Dubai legal Courtagen vereinnahmen; die Vereinbarung muss schriftlich im RERA Form A festgelegt sein. *Hinweis: Angaben zu marktüblichen Kostenquoten stammen aus Branchenquellen wie Bayut und EGSH, die als Anbieter im Dubai-Immobilienmarkt tätige wirtschaftliche Interessen haben; sie spiegeln die Marktpraxis wider, sind aber keine amtlichen Tariflisten.*

Das No-Objection-Certificate kostet je nach Developer zwischen AED 500 und AED 5.000 zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer. Die DLD-Übertragungsgebühr beträgt vier Prozent des Kaufpreises - rechtlich ist eine hälftige Teilung von zwei Prozent je Partei vorgesehen; in der Praxis wird sie häufig vollständig oder mehrheitlich vom Käufer getragen. Die konkrete Aufteilung ist Verhandlungssache und sollte im MOU schriftlich geregelt sein.

Bei einer hypothekenbelasteten Immobilie kommen hinzu: Die vorzeitige Ablöseprovision der Bank ist durch die Entscheidung Nr. 96/2019 der UAE-Zentralbank auf maximal ein Prozent des Restdarlehens oder AED 10.000 gedeckelt - je nachdem, welcher Betrag geringer ist. Die DLD-Hypothekenlöschungsgebühr beträgt bei konventionellen Hypotheken rund AED 1.290-1.550 zuzüglich Mehrwertsteuer. Wohnimmobilien im Sekundärmarkt sind in den VAE von der Mehrwertsteuer befreit; Dienstleistungen wie Makler, Anwalt und Trustee unterliegen fünf Prozent Mehrwertsteuer.

Golden Visa: Was beim Verkauf mit dem Aufenthaltsrecht passiert.

Wer seine Dubai-Immobilie als Grundlage für ein Golden Visa genutzt hat, sollte vor dem Verkauf die aufenthaltsrechtliche Konsequenz kennen. Das Golden Visa setzt für den immobilienbasierten Weg einen Immobilienwert von mindestens AED 2 Millionen nach aktuellem DLD-Bewertungsgutachten voraus. Seit 2025 ist auch eine Finanzierung über UAE-Banken für den Nachweis zulässig; zudem können mehrere Immobilien zur Erreichung des Schwellenwerts kombiniert werden.

Wird die Golden-Visa-Immobilie veräußert und besteht kein anderer Investitionsnachweis, erlischt das Aufenthaltsrecht. Für DACH-Investoren, die in Dubai formal ansässig sind, hat das direkte Folgen für die steuerliche Ansässigkeit - und damit für die Frage, ob Paragraf 2 AStG greift oder nicht. Die Überschneidung von steuerlichem Wohnsitz, Golden Visa und Verkaufszeitpunkt gehört in eine spezialisierte Beratung mit Kenntnissen im deutschen und emiratischen Recht.

Was Investoren 2026 wissen sollten: Drei Kernpunkte.

Das DBA ist ausgelaufen.** Das DBA Deutschland-VAE ist seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr in Kraft. Wer als in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger eine Dubai-Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn den persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag - ohne Abgeltungsteuer-Privilegierung, ohne Anrechenbarkeit einer emiratischen Steuer. Das Rechenbeispiel Thomas K. zeigt: Beim Spitzensteuersatz kann die Steuerlast in typischen Verkaufsszenarien sechsstellig werden.

Der Ablauf in Dubai ist operativ anspruchsvoll.** NOC, Vollmacht, UAE-Bankkonto und DLD Circular Nr. 29/R/2025 sind keine Formalitäten, die man nebenbei abwickelt. Wer ohne Ortskenntnis verkauft, braucht einen RERA-lizenzierten Makler und einen transaktionserfahrenen Anwalt in Dubai.

Die steuerliche Optimierung liegt im Timing.** Wer kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist steht, sollte den Verkaufstermin präzise planen - und dabei die Fristen auf Basis beider Vertragsdaten (Kauf und Verkauf) mit einem auf internationales Steuerrecht spezialisierten deutschen Berater verifizieren. Eine Differenz von wenigen Wochen entscheidet über Steuerfreiheit oder erhebliche sechsstellige Steuerlasten - wie das Rechenbeispiel Thomas K. zeigt.

Muss ich als deutsche Eigentümerin auf den Gewinn aus dem Verkauf meiner Dubai-Immobilie in Deutschland Steuern zahlen?

Ja, wenn Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkaufen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist seit dem 1. Januar 2022 ausgelaufen (Quelle: Crowe HSA - [crowe.com/de/hsa/en-us/news/discontinuation-of-the-dta](https://www.crowe.com/de/hsa/en-us/news/discontinuation-of-the-dta)); seither gelten ausschließlich nationale deutsche Steuerregeln. Der Veräußerungsgewinn unterliegt nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz dem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag (Gesetzestext: [dejure.org/gesetze/EStG/23.html](https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html)). Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. *Diese Angaben beschreiben die allgemeine Rechtslage und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.*

Gilt die 10-Jahres-Frist auch für Dubai-Immobilien, oder nur für deutsche?

Paragraf 23 EStG gilt für in- und ausländische Immobilien gleichermaßen ([dejure.org/gesetze/EStG/23.html](https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html)). Die Zehnjahresfrist läuft vom Datum des Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags und ist unabhängig davon, in welchem Land die Immobilie liegt. Die Freigrenze beträgt 600 Euro Gesamtgewinn pro Kalenderjahr nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG - bei realen Dubai-Marktgewinnen ohne praktische Bedeutung.

Kann ich die Dubai-Steuer auf den Immobiliengewinn in Deutschland anrechnen?

Nein. Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben keine Kapitalertragsteuer und keine Einkommensteuer auf Immobilienverkäufe von Privatpersonen. Da keine ausländische Steuer anfällt, gibt es auch nichts, was nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz angerechnet werden könnte (Gesetzestext: [dejure.org/gesetze/EStG/34c.html](https://dejure.org/gesetze/EStG/34c.html)). Die volle deutsche Steuer ist fällig. Quelle zur DBA-Kündigung: Crowe HSA ([crowe.com/de/hsa/en-us/news/discontinuation-of-the-dta](https://www.crowe.com/de/hsa/en-us/news/discontinuation-of-the-dta)). *Diese Angaben beschreiben die allgemeine Rechtslage und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.*

Was kostet der Verkauf einer Dubai-Immobilie auf der Verkäuferseite?

Die typischen Verkäuferkosten umfassen: Maklercourtage von zwei Prozent des Verkaufspreises zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer; NOC-Gebühr beim Developer von AED 500 bis AED 5.000 zuzüglich Mehrwertsteuer. Die DLD-Übertragungsgebühr von vier Prozent ist verhandelbar - rechtlich ist eine hälftige Teilung vorgesehen, in der Praxis häufig vollständig oder mehrheitlich vom Käufer getragen. Bei einer hypothekenbelasteten Immobilie kommen Vorfälligkeitsentschädigung (maximal ein Prozent des Restdarlehens oder AED 10.000) sowie Hypothekenlöschungsgebühren hinzu. Quellen (Branchenanbieter): Bayut ([bayut.com/mybayut/cost-selling-property-dubai](https://www.bayut.com/mybayut/cost-selling-property-dubai)), EGSH ([egsh.ae/insights/split-dld-fee-payment](https://egsh.ae/insights/split-dld-fee-payment)).

Kann ich als Nicht-Ansässiger die Immobilie in Dubai verkaufen, ohne persönlich anreisen zu müssen?

Haeufige Fragen

Muss ich als deutsche Eigentümerin auf den Gewinn aus dem Verkauf meiner Dubai-Immobilie in Deutschland Steuern zahlen? — Ja, wenn Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkaufen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist seit dem 1. Januar 2022 ausgelaufen (Quelle: Crowe HSA - [crowe.com/de/hsa/en-us/news/discontinuation-of-the-dta](https://www.crowe.com/de/hsa/en-us/news/discontinuation-of-the-dta)); seither gelten ausschließlich nationale deutsche Steuerregeln. Der Veräußerungsgewinn unterliegt nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz dem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag (Gesetzestext: [dejure.org/gesetze/EStG/23.html](https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html)). Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. *Diese Angaben beschreiben die allgemeine Rechtslage und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.*

Gilt die 10-Jahres-Frist auch für Dubai-Immobilien, oder nur für deutsche? — Paragraf 23 EStG gilt für in- und ausländische Immobilien gleichermaßen ([dejure.org/gesetze/EStG/23.html](https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html)). Die Zehnjahresfrist läuft vom Datum des Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags und ist unabhängig davon, in welchem Land die Immobilie liegt. Die Freigrenze beträgt 600 Euro Gesamtgewinn pro Kalenderjahr nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG - bei realen Dubai-Marktgewinnen ohne praktische Bedeutung.

Kann ich die Dubai-Steuer auf den Immobiliengewinn in Deutschland anrechnen? — Nein. Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben keine Kapitalertragsteuer und keine Einkommensteuer auf Immobilienverkäufe von Privatpersonen. Da keine ausländische Steuer anfällt, gibt es auch nichts, was nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz angerechnet werden könnte (Gesetzestext: [dejure.org/gesetze/EStG/34c.html](https://dejure.org/gesetze/EStG/34c.html)). Die volle deutsche Steuer ist fällig. Quelle zur DBA-Kündigung: Crowe HSA ([crowe.com/de/hsa/en-us/news/discontinuation-of-the-dta](https://www.crowe.com/de/hsa/en-us/news/discontinuation-of-the-dta)). *Diese Angaben beschreiben die allgemeine Rechtslage und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.*

Was kostet der Verkauf einer Dubai-Immobilie auf der Verkäuferseite? — Die typischen Verkäuferkosten umfassen: Maklercourtage von zwei Prozent des Verkaufspreises zuzüglich fünf Prozent Mehrwertsteuer; NOC-Gebühr beim Developer von AED 500 bis AED 5.000 zuzüglich Mehrwertsteuer. Die DLD-Übertragungsgebühr von vier Prozent ist verhandelbar - rechtlich ist eine hälftige Teilung vorgesehen, in der Praxis häufig vollständig oder mehrheitlich vom Käufer getragen. Bei einer hypothekenbelasteten Immobilie kommen Vorfälligkeitsentschädigung (maximal ein Prozent des Restdarlehens oder AED 10.000) sowie Hypothekenlöschungsgebühren hinzu. Quellen (Branchenanbieter): Bayut ([bayut.com/mybayut/cost-selling-property-dubai](https://www.bayut.com/mybayut/cost-selling-property-dubai)), EGSH ([egsh.ae/insights/split-dld-fee-payment](https://egsh.ae/insights/split-dld-fee-payment)).

Kann ich als Nicht-Ansässiger die Immobilie in Dubai verkaufen, ohne persönlich anreisen zu müssen? — Ja, durch eine notariell beglaubigte Vollmacht (Special Power of Attorney). Der Beglaubigungsweg für Deutschland: Notar in Deutschland, UAE-Botschaft oder Konsulat, MOFAIC-Attestierung. Seit DLD Circular Nr. 29/R/2025 muss die Vollmacht elektronisch verifiziert sein und transaktionsspezifische Formulierungen sowie die Title-Deed-Nummer enthalten. Außerdem müssen die Verkaufserlöse seit 2025 auf ein UAE-Bankkonto im eigenen Namen des Verkäufers eingehen. *Hinweis: Die Circular-Anforderungen sind auf Basis von Branchenquellen dokumentiert; für operative Abwicklung empfehlen wir Rücksprache mit einem in Dubai zugelassenen Anwalt.* Quellen: EGSH ([egsh.ae/insights/power-of-attorney-property-transactions-dubai](https://egsh.ae/insights/power-of-attorney-property-transactions-dubai)), Aaronz & Co ([aaronz.co/blog/new-dubai-property-rule-what-overseas-sellers-need-to-know-in-2025](https://www.aaronz.co/blog/new-dubai-property-rule-what-overseas-sellers-need-to-know-in-2025)).

Was passiert mit dem Golden Visa, wenn ich die Dubai-Immobilie verkaufe? — Wenn die Immobilie die einzige Grundlage für das Golden Visa war und kein anderer Investitionsnachweis von mindestens AED 2 Millionen besteht, erlischt das Aufenthaltsrecht. Das hat Folgen nicht nur für den Aufenthaltsstatus, sondern möglicherweise auch für die steuerliche Ansässigkeit und die damit verbundene Anwendbarkeit von Paragraf 2 AStG (erweiterte beschränkte Steuerpflicht; [dejure.org/gesetze/AStG/2.html](https://dejure.org/gesetze/AStG/2.html)). *Diese Wechselwirkung gehört in eine spezialisierte Beratung; dieser Beitrag beschreibt sie orientierend, nicht abschließend.* Quelle: Helisint ([helisintl.com/golden-visa-property-rules-in-2025-what-investors-must-know-now](https://helisintl.com/golden-visa-property-rules-in-2025-what-investors-must-know-now)).

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Dubai typischerweise? — Bei einem Barkauf ohne Hypothekenbeteiligung sind zwei bis vier Wochen realistisch. Der größte Zeitfaktor ist das No-Objection-Certificate (NOC) vom Developer, das drei bis sieben Werktage dauert, bei großen Developern in Spitzenzeiten auch länger. Bei Finanzierungsbeteiligung auf der Käuferseite verlängert sich der Prozess auf vier bis acht Wochen. Der eigentliche Übertragungsakt beim DLD-autorisierten Trustee-Office dauert 30 bis 90 Minuten. Quelle: DDA Real Estate ([dda-realestate.com/uae/posts/property-transfer-in-dubai-step-by-step-legal-process-fees-explained](https://dda-realestate.com/uae/posts/property-transfer-in-dubai-step-by-step-legal-process-fees-explained)).