Dubai ist für Deutsche seit 2022 nicht mehr steuerfrei - Was DACH-Investoren zu Freehold, Kaufprozess und Steuerfolgen wissen müssen

Die Hauptthese: Was deutsche Investoren zuerst wissen müssen.

Deutschland hat das Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Arabischen Emiraten am 14. Juni 2021 gekündigt. Es trat mit Ablauf des 31. Dezember 2021 außer Kraft. Seit dem 1. Januar 2022 gilt für in Deutschland ansässige Investoren ausschließlich deutsches Steuerrecht - das Welteinkommensprinzip erfasst Mieteinnahmen aus Dubai vollständig, unabhängig davon, dass die UAE selbst keine Steuer erheben.

Wer als Deutscher eine Dubai-Immobilie hält, zahlt auf Mieteinnahmen seinen persönlichen deutschen Einkommensteuersatz - bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Da die UAE keine Quellensteuer erheben, gibt es nichts anzurechnen. Die populäre Erzählung 'steuerfrei investieren in Dubai' ist für in Deutschland ansässige Investoren seit 2022 falsch. Bislang - Stand Juni 2026 - ist kein Nachfolgeabkommen in Kraft getreten.

Österreicher und Schweizer befinden sich in einer anderen Ausgangslage: Beide Länder verfügen über aktive Abkommen, die das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zuweisen. Da die UAE keine Steuer erheben, ist die steuerliche Ausgangslage grundsätzlich günstiger - mit wichtigen Vorbehalten, die weiter unten ausgeführt werden.

Alle weiteren Fragen - welche Eigentumsformen bestehen, wie der Kaufprozess verläuft, welche Renditen der Markt zeigt - sind Service-Layer zu diesem Kernbefund. Sie verändern ihn nicht.

Was Freehold und Leasehold in Dubai rechtlich bedeuten.

Dubai kennt zwei grundlegend verschiedene Eigentumsformen für Ausländer: Freehold und Leasehold. Der Unterschied ist nicht graduell, sondern strukturell.

Freehold bezeichnet vollständiges, zeitlich unbefristetes Eigentum an Gebäude und Grundstück. Der Eigentümer ist im Dubai Land Department (DLD) als uneingeschränkter Rechtsinhaber eingetragen, kann die Immobilie veräußern, belasten, vermieten oder vererben - ohne Zustimmung eines Grundeigentümers, ohne Ablaufdatum. Rechtliche Grundlage ist Law No. 7 of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai vom 13. März 2006.

Leasehold - in Dubai als Usufruct oder Musataha bezeichnet - gewährt demgegenüber nur ein befristetes Nutzungsrecht an einem Grundstück, dessen Eigentümer ein Dritter bleibt. Das Usufruct-Recht kann bis zu 99 Jahre laufen, das Musataha-Recht (Bebauungsrecht) bis zu 50 Jahre, in der Regel mit Verlängerungsoption. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit fällt das Recht an den Grundeigentümer zurück. Inhaber von Musataha- oder Usufruct-Verträgen über zehn Jahre können ihr Recht ohne Zustimmung des Grundeigentümers veräußern oder beleihen. Stirbt ein Inhaber während der Laufzeit, geht das Recht für die verbleibende Dauer auf die gesetzlichen Erben über; eine Eintragung im DLD-Grundbuch ist erforderlich.

Freehold ist nur in bestimmten, gesetzlich designierten Zonen möglich. Außerhalb dieser Zonen sind Ausländer auf Leasehold beschränkt - unabhängig davon, wie attraktiv ein bestimmtes Viertel erscheinen mag.

Die gesetzliche Grundlage: Law No. 7 of 2006 und Regulation No. 3 of 2006.

Vor 2002 war der Immobilienerwerb in Dubai für Ausländer vollständig ausgeschlossen. Erst eine Reihe von Dekreten öffnete den Markt schrittweise. Die entscheidende gesetzliche Grundlage für den heutigen Freehold-Markt ist das Zusammenspiel zweier Rechtsakte: Law No. 7 of 2006 regelt die Grundbucheintragung in Dubai und definiert die Rahmenbedingungen für Eigentumsübertragungen. Regulation No. 3 of 2006 legt die spezifischen Gebiete fest, in denen Ausländer Freehold-Eigentum erwerben dürfen - die sogenannten Designated Freehold Areas.

Ausländer aller Nationalitäten - also auch Deutsche, Österreicher und Schweizer - dürfen in diesen Zonen Freehold-Immobilien erwerben. Benötigt wird lediglich ein gültiger Reisepass. Eine UAE-Residenz, ein Visum oder ein lokales Bankkonto sind für den rechtswirksamen Erwerb nicht erforderlich. Der Kauf ist ab dem vollendeten 21. Lebensjahr möglich. Ausländische Eigentümer erhalten im DLD-Grundbuch dieselbe rechtliche Stellung wie UAE-Bürger.

Im Januar 2025 erweiterte die DLD das Freehold-Territorium erneut: Private Eigentümer entlang des Sheikh Zayed Road (vom Trade Centre Roundabout bis zum Dubai Water Canal) und in Al Jaddaf können ihren Eigentumsstatuts seitdem zu Freehold konvertieren. Insgesamt 457 Parzellen - 128 entlang Sheikh Zayed Road, 329 in Al Jaddaf - wurden für alle Nationalitäten freigegeben. Die Gesamtzahl designierter Freehold-Zonen liegt damit bei über 40; die jeweils aktuelle vollständige Aufzählung ist über das offizielle DLD-Portal abrufbar.

Wo in Dubai Freehold möglich ist: Apartments, Villen, neue Zonen.

Die für DACH-Investoren relevantesten Freehold-Gebiete lassen sich nach Immobilientypus unterscheiden. Im Apartment-Segment stehen Business Bay, Downtown Dubai, Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence (JBR), Jumeirah Lake Towers (JLT), Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai International Financial Centre (DIFC), Dubai Creek Harbour, Emaar Beachfront und Bluewaters Island im Vordergrund. Im Villensegment sind Palm Jumeirah, Arabian Ranches (1, 2 und 3), Emirates Hills, Jumeirah Islands und Dubai Hills Estate die bekanntesten Freehold-Adressen. Stand 2025.

Ältere Stadtquartiere wie Deira, Al Karama oder Bur Dubai bleiben Non-Freehold-Gebiete. Dort können Ausländer ausschließlich Leasehold-Rechte erwerben. Die geografische Aufteilung folgt keiner intuitiven innerstädtischen Logik, sondern der gesetzlichen Zonenplanung.

Für einen Investor aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz bedeutet dies: Die Wahl zwischen Freehold und Leasehold ist in vielen Fällen bereits durch die gewünschte Lage vorbestimmt. Die Prüfung, ob eine konkrete Lage Freehold oder Leasehold ist, gehört zu den ersten Schritten jeder Dubai-Due-Diligence. Die aktuelle Zonenkarte ist über das offizielle DLD-Portal abrufbar.

Kaufprozess Schritt für Schritt: Von der Reservierung bis zur Eigentumsurkunde.

Der Kaufprozess für Ausländer in Dubai ist standardisiert und verläuft in vier Phasen. Käufer und Verkäufer unterzeichnen zunächst ein Memorandum of Understanding (MOU), auch Form F genannt; der Käufer hinterlegt üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises als Kaution. Nach der Due-Diligence-Phase unterzeichnen beide Seiten den Sale and Purchase Agreement (SPA). Der Verkäufer oder Developer stellt anschließend ein No Objection Certificate (NOC) aus, das bestätigt, dass keine ausstehenden Verbindlichkeiten an der Immobilie haften. Der Transfer findet beim DLD Trustee Office statt: Die DLD-Transfergebühr wird beglichen, und der Käufer erhält die Eigentumsurkunde (Title Deed).

Bei Off-Plan-Käufen - also dem Erwerb noch nicht fertiggestellter Einheiten - läuft die Zwischenregistrierung über das Oqood-System der DLD (Gesetz Nr. 13/2008). Off-Plan-Käufer sind durch ein eigenes Schutzsystem abgesichert: Gesetz Nr. 8 von 2007 (Escrow-Gesetz) verpflichtet jeden Developer, projektspezifische Escrow-Konten bei DLD-zugelassenen Banken zu führen. Die einbezahlten Mittel werden erst nach verifizierten Baufortschritten - überprüft durch RERA-Inspektionen - freigegeben. Bei Verzögerungen von mehr als zwölf Monaten über den vertraglichen Übergabetermin hinaus kann der Käufer bei RERA Beschwerde einreichen und Rückabwicklung sowie Rückerstattung aus dem Escrow-Konto beantragen.

Die Nebenkosten des Kaufs summieren sich in der Praxis auf sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises. Die bedeutendste Einzelposition ist die einmalige DLD-Transfergebühr von vier Prozent des Kaufpreises - marktüblich trägt der Käufer den vollen Betrag, obwohl das Gesetz eigentlich eine hälftige Teilung vorsieht. Hinzu kommen eine Titelurkundgebühr von AED 250, eine Kartengebühr von AED 250, Wissens- und Innovationsgebühren von rund AED 580 sowie Trustee-Büro-Gebühren von AED 4.000 bis 5.000 zuzüglich Mehrwertsteuer. Die marktübliche Maklerprovision beträgt zwei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Steuern in Dubai: Was die UAE erheben - und was nicht.

In den Vereinigten Arabischen Emiraten und speziell in Dubai gilt für private Immobilieneigentümer: Es gibt keine jährliche Grundsteuer, keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und keine Kapitalertragsteuer auf Veräußerungsgewinne. Diese Aussage ist auf UAE-Ebene korrekt.

Die 2023 eingeführte Körperschaftsteuer von neun Prozent (Bundesgesetz Nr. 47/2022) gilt ab einem Gewinn von mehr als AED 375.000 für Unternehmen - nicht für private Immobilieneigentümer, die im Rahmen ihrer persönlichen Vermögensverwaltung handeln. Die Mehrwertsteuer von fünf Prozent gilt nicht für die langfristige Vermietung oder den Wiederverkauf von Wohnimmobilien; diese Umsätze sind grundsätzlich steuerbefreit. Erstverkäufe neuer Wohnimmobilien innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung sind zero-rated.

Die Aussage 'Dubai ist steuerfrei' ist aus UAE-Perspektive zutreffend - aber für DACH-Investoren nur der Ausgangspunkt. Ob und in welchem Umfang in Deutschland, Österreich oder der Schweiz Steuern anfallen, richtet sich nach dem jeweiligen nationalen Steuerrecht und dem Vorhandensein eines Doppelbesteuerungsabkommens mit den Vereinigten Arabischen Emiraten. Hier weichen die drei Länder erheblich voneinander ab.

Deutschland: Volle Steuerpflicht seit dem 1. Januar 2022.

Deutsche Investoren mit Wohnsitz in Deutschland stehen vor einer Rechtslage, die in der DACH-Beratungspraxis noch immer häufig unterschätzt wird. Deutschland hat das Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Arabischen Emiraten am 14. Juni 2021 gekündigt. Das Abkommen trat mit Ablauf des 31. Dezember 2021 außer Kraft. Seit dem 1. Januar 2022 gilt ausschließlich deutsches Steuerrecht.

Das bedeutet: Deutschland besteuert seine unbeschränkt steuerpflichtigen Einwohner nach dem Welteinkommensprinzip. Mieteinnahmen aus Dubai-Immobilien müssen vollständig in der deutschen Einkommensteuererklärung deklariert und mit dem persönlichen Grenzsteuersatz - bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag - versteuert werden. Da die UAE keine Quellensteuer auf Mieteinnahmen erheben, gibt es nichts anzurechnen. Die Steuer fällt vollständig in Deutschland an.

Veräußerungsgewinne aus Dubai-Immobilien unterliegen der deutschen Spekulationssteuer, sofern die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft wird. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Abzugsfähige Werbungskosten umfassen unter anderem die AfA (Abschreibung für Abnutzung) auf den Gebäudeanteil - für Dubai-Neubauten nach § 7 Abs. 4 EStG zwei Prozent pro Jahr -, laufende Service Charges, Verwaltungskosten und Darlehenszinsen. **Hinweis: Die korrekte AfA-Bemessungsgrundlage, die Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil sowie die Anerkennungspraxis des zuständigen Finanzamts sind steuerberatungspflichtige Einzelfallfragen; dieser Beitrag ersetzt keine Beratung nach § 2 StBerG.

Bislang - Stand Juni 2026 - ist kein neues DBA zwischen Deutschland und den UAE in Kraft getreten. Eine konkrete Nachsteuerrechnung für Ihr Portfolio - unter Einbeziehung Ihres persönlichen Grenzsteuersatzes, der AfA-Basis und der laufenden Kosten - erstellen wir in einem 30-minütigen Gespräch mit imos. Kein Pitch, keine Pauschalaussagen. Nur Zahlen für Ihren Fall.

Österreich: Aktives DBA, aber Anrechnungsmethode 2023 mit offenem Restrisiko.

Österreicher befinden sich in einer günstigeren Ausgangslage als Deutsche: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist aktiv. Es wurde 2004 unterzeichnet, trat am 1. Januar 2005 in Kraft (BGBl. III Nr. 88/2004) und wurde durch ein überarbeitetes Protokoll ergänzt, das seit dem 1. Januar 2023 gilt (BGBl. III 211/2022).

Artikel 6 des Abkommens weist das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte dem Belegenheitsstaat zu - also den VAE. Da die UAE keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen privater Eigentümer erheben, entsteht im Grundsatz kein zu versteuerndes Einkommen aus Dubai-Mieten.

Ausdrücklicher Hinweis zur Anrechnungsmethode seit 1. Januar 2023:** Unter dem seit 2023 geltenden Protokoll (BGBl. III 211/2022) kann österreichische Einkommensteuerpflicht entstehen, auch wenn die UAE null Prozent erheben - abhängig davon, wie das österreichische Finanzamt die Einkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts behandelt. Die genaue steuerliche Wirkung dieser Konstellation ist für die Praxis nach dem Protokollwechsel rechtlich ungeklärt; verlässliche Pauschalaussagen sind nicht möglich. Österreichische Investoren müssen diese Frage zwingend und vor dem Kauf von einem auf österreichisch-emiratische Konstellationen spezialisierten Steuerberater im Einzelfall prüfen lassen. Dieser Beitrag ersetzt diese Prüfung nicht.

Schweiz: DBA seit 2008, kantonale Ebene zwingend prüfen.

Schweizer Investoren profitieren von einem aktiven Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Schweiz und den Vereinigten Arabischen Emiraten, das 2004 unterzeichnet wurde und seit 2008 in Kraft ist. Artikel 6 weist das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte dem Belegenheitsstaat zu - also den UAE. Da die UAE keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen privater Eigentümer erheben, können Schweizer Investoren Dubai-Mieteinnahmen auf Bundesebene grundsätzlich steuerfrei vereinnahmen.

Einschränkend gilt: Das Bundes-DBA regelt ausschließlich die Bundesebene der Schweizer Besteuerung. Das kantonale Steuerrecht kann von der Bundeslösung abweichen - und diese Unterschiede können materiell sein. Ein Investor mit Wohnsitz im Kanton Genf und einer im Kanton Zürich domizilierten Person stehen gegebenenfalls vor verschiedenen kantonalen Steuerpflichten. Die Formulierung 'kantonale Besonderheiten berücksichtigen' ohne konkrete Prüfung des eigenen Wohnkantons ist für eine fundierte Renditerechnung zu unscharf. Zudem sollte die genaue Methode - Freistellungs- oder Anrechnungsmethode im konkreten Einzelfall - mit einem schweizerischen Steuerberater verifiziert werden.

Marktdaten: Transaktionsvolumen, Preise und Mietrenditen - Stand der Daten.

Die Marktdaten in diesem Beitrag beziehen sich auf unterschiedliche Erhebungszeiträume; die Datierung ist jeweils explizit genannt. Transaktionsvolumina und Preisdaten stammen aus behördlichen DLD-Quellen und dem Research-Arm von Knight Frank. Dort, wo Makler- oder Plattformquellen (Engel & Völkers, Bayut, PropertyFinder) zitiert werden, handelt es sich um Marktteilnehmer mit eigenem Vermarktungsinteresse; deren Daten werden nur verwendet, wo sie mit unabhängigen Primärquellen übereinstimmen oder wo keine alternative Primärquelle verfügbar ist.

Dubai verzeichnete 2024 laut einer Pressemitteilung des Dubai Land Department ein Immobilientransaktionsvolumen von AED 761 Milliarden, verteilt auf 226.000 Transaktionen. Das entspricht einem Wachstum von 36 Prozent im Volumen und 20 Prozent in der Transaktionszahl gegenüber 2023 - das historisch höchste Transaktionsniveau. 110.000 neue Investoren traten 2024 in den Markt ein, ein Anstieg von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Wohnimmobilienanteil betrug 174.000 Transaktionen mit AED 433,7 Milliarden; der Off-Plan-Anteil lag bei 68 Prozent.

Auf der Preisseite weist Knight Frank für Q3 2025 (veröffentlicht November 2025) einen durchschnittlichen Wohnimmobilienpreis von AED 1.798 pro Quadratfuß für Apartments und AED 2.250 pro Quadratfuß für Villen aus. Prime-Lagen lagen bei AED 3.767 pro Quadratfuß. Das jährliche Preiswachstum betrug Q3 2025 insgesamt zehn Prozent (Apartments: 9,6 Prozent, Villen: zwölf Prozent). Für das Gesamtjahr 2024 errechnete Knight Frank ein Wachstum von 19,1 Prozent. Ende 2024 lagen die Marktpreise 13,3 Prozent über dem Höchststand von 2014.

Die Bruttorenditen für Apartments lagen 2024/2025 im Durchschnitt bei 7,0 bis 7,3 Prozent pro Jahr, für Villen bei 4,8 bis 5,1 Prozent. Spitzenwerte erreichen International City mit rund zehn Prozent, JVC und Dubai South mit sieben bis neun Prozent sowie JLT mit 7,5 Prozent. Downtown Dubai liegt mit rund 4,9 Prozent unter dem Marktschnitt. Die durchschnittliche Nettomietrendite aller neuen Mietverträge lag laut Marktdaten April 2026 bei 6,98 Prozent. Vergleichswerte in europäischen Metropolen: London, New York und Hongkong erzielen Bruttorenditen von zwei bis vier Prozent.

Finanzierung und Golden Visa: Was Nicht-Residenten wissen müssen.

Ausländer ohne UAE-Wohnsitz können UAE-Hypotheken beantragen, jedoch gelten verschärfte Konditionen gegenüber Residenten. Die UAE Central Bank schreibt für Nicht-Residenten einen maximalen Beleihungsauslauf (LTV) von 75 Prozent für Immobilien bis AED fünf Millionen als Erstimmobilie vor; für Immobilien über AED fünf Millionen sind es 65 Prozent, für Zweitimmobilien und Investmentobjekte 60 Prozent. De-facto-Anzahlungen von 35 bis 40 Prozent sind marktüblich. Zinssätze liegen für Nicht-Residenten typischerweise 0,5 bis einen Prozentpunkt höher als für Residenten. Die maximale Laufzeit beträgt 25 Jahre oder bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres.

Für Investoren, die einen längerfristigen Aufenthalt in Dubai anstreben, bietet das Golden Visa einen interessanten Nebeneffekt des Immobilienkaufs: Ein zehnjähriges Aufenthaltsrecht ist möglich, wenn die DLD-bewertete Investitionssumme mindestens AED zwei Millionen erreicht. Seit einer Änderung in 2025 ist keine Mindestanzahlung mehr vorgeschrieben; hypothekenfinanzierte Off-Plan-Immobilien qualifizieren sich, sofern der DLD-Schätzwert die Schwelle erreicht. Portfolio-Investitionen aus mehreren Immobilien werden addiert. Das Visum läuft zehn Jahre, ist verlängerbar und schließt Ehepartner, Kinder und Eltern ein.

Laufende Kosten und Erbrecht: Zwei oft unterschätzte Faktoren.

Neben dem Kaufpreis und der DLD-Transfergebühr fallen laufende Betriebskosten an, die die Nettomietrendite spürbar drücken können. Service Charges - das Dubai-Äquivalent zum deutschen Hausgeld - betragen AED drei bis über 30 pro Quadratfuß und Jahr, je nach Lage und Ausstattung. Arabian Ranches 1 und 2 liegen bei AED 2,81 pro Quadratfuß, Upscale-Projekte wie Al Barari bei AED 20,70 pro Quadratfuß. In gekühlten Gebäuden können Klimatisierungsgebühren zusätzlich AED fünf bis 15 pro Quadratfuß und Jahr anfallen. DEWA-Kosten (Strom und Wasser) werden separat berechnet. Service Charges werden von der Eigentümervereinigung (Owners Association) erhoben und über das DLD Service Charge Index-Portal reguliert.

Ein Punkt, der in der Kaufberatung für ausländische Investoren häufig fehlt, ist die Erbfolge. Ohne ein in Dubai registriertes Testament kann auf Immobilien von Nicht-Muslimen automatisch das Scharia-Erbrecht der UAE angewendet werden - unabhängig vom Wohnsitz des Erblassers oder dem Heimatrecht. Das Ergebnis kann erheblich von den Absichten des Erblassers und den Erwartungen seiner Erben abweichen. Abhilfe schafft die Registrierung eines Testaments beim DIFC Wills Service Centre, das nach englischem Common Law arbeitet und keine UAE-Residenz voraussetzt, oder beim Dubai Courts Non-Muslim Wills Registry. DIFC-Testamente können weltweites Vermögen umfassen. Die Rechtsgrundlage für die aktive Wahl des Heimatrechts durch Nicht-Muslime findet sich in Federal Law No. 28/2005 (Personal Status Code). Die Registrierung eines Testaments ist für alle ausländischen Immobilieneigentümer dringend empfohlen.

Was Investoren 2026 wissen sollten: Drei Kernpunkte.

Freehold in Dubai steht DACH-Investoren in über 40 designierten Zonen offen - ohne Visumpflicht, ohne Residenzanforderung, ab 21 Jahren. Die Rechtslage ist klar und seit 2006 etabliert. Wer außerhalb dieser Zonen kauft, erwirbt lediglich ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht (Leasehold), das nach Ablauf an den Grundeigentümer zurückfällt. Die Prüfung, ob eine konkrete Lage Freehold oder Leasehold ist, gehört zu den ersten Schritten jeder Dubai-Due-Diligence.

Die steuerliche Behandlung differiert zwischen Deutschland, Österreich und der Schweiz erheblich. Deutsche zahlen seit dem DBA-Auslaufen am 31. Dezember 2021 volle deutsche Einkommensteuer auf Dubai-Mieteinnahmen - die UAE-Steuerfreiheit entlastet sie nicht. Österreicher und Schweizer profitieren von aktiven Abkommen, die das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zuweisen; die Anrechnungsmethode im österreichischen DBA seit 2023 und die kantonale Ebene in der Schweiz sind im Einzelfall zwingend zu prüfen.

Die laufenden Kosten und das Erbrecht sind Faktoren, die im Verkaufsgespräch - auch bei erfahrenen Maklern - häufig nicht vollständig adressiert werden. Service Charges, Chiller-Gebühren und DEWA-Kosten reduzieren die Nettomietrendite gegenüber den kommunizierten Bruttowerten spürbar. Das Fehlen eines registrierten Testaments kann dazu führen, dass Scharia-Erbrecht auf das Dubai-Vermögen angewendet wird. Beide Punkte verlangen aktives Handeln vor oder unmittelbar nach dem Kauf.

Einordnung für den Stuttgarter Unternehmer - und für Sie.

Der Stuttgarter Unternehmer aus dem Eingangsfall hält eine Wohnung in Dubai Marina - einer unbestrittenen Freehold-Zone, einem etablierten Markt mit solider Mieternachfrage und Bruttorenditen um die sieben Prozent. Das Objekt ist rechtlich sauber eingetragen. Die Entscheidung war nicht falsch.

Was fehlte, war die steuerliche Einordnung im Vorfeld. Mieteinnahmen von beispielsweise AED 90.000 pro Jahr - bei einem Mietertrag von fünf Prozent auf 1,8 Millionen Dirham - entsprechen rund 22.000 Euro. Auf diesen Betrag zahlt ein Steuerpflichtiger mit Grenzsteuersatz 42 Prozent plus Solidaritätszuschlag annähernd 9.500 Euro deutsche Einkommensteuer. Die Nettomietrendite nach Steuern und Kosten kann damit deutlich unter dem beworbenen Bruttowert liegen.

Wer das einrechnet, trifft informierte Entscheidungen. Wer es nicht einrechnet, begegnet ihm im Steuerbescheid. Die Freehold-Frage ist in Dubai geklärt - die Steuerfrage beginnt beim Wohnsitz des Investors.

FAQ: Die häufigsten Fragen von DACH-Investoren.

Dürfen Deutsche ohne Visum in Dubai Freehold kaufen? Ja. Ausländer aller Nationalitäten dürfen in den designierten Freehold-Zonen Dubais Immobilien erwerben. Erforderlich ist lediglich ein gültiger Reisepass. Ein UAE-Visum, eine Residenz oder ein lokales Bankkonto sind keine Voraussetzung für den rechtswirksamen Erwerb.

Was ist der Unterschied zwischen Freehold und Usufruct? Freehold ist vollständiges, zeitlich unbefristetes Eigentum an Gebäude und Grundstück. Usufruct (Nutzungsrecht) gewährt lediglich ein befristetes Recht bis zu 99 Jahren; nach Ablauf fällt das Recht an den Grundeigentümer zurück. Musataha (Bebauungsrecht) läuft bis zu 50 Jahren, häufig mit Verlängerungsoption. Beide Leasehold-Formen sind im DLD-Grundbuch registrierbar und vererbbar.

Ist Dubai wirklich steuerfrei für Deutsche? Auf UAE-Ebene: ja. In Deutschland ansässige Investoren zahlen jedoch seit dem 1. Januar 2022 volle deutsche Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aus Dubai-Immobilien, da das DBA Deutschland-UAE mit Ablauf des 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten ist und bislang kein Nachfolgeabkommen besteht. Veräußerungsgewinne unterliegen der deutschen Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren.

Wie unterscheidet sich die Lage für Österreicher und Schweizer? Beide Länder verfügen über aktive Doppelbesteuerungsabkommen mit den UAE. Artikel 6 der jeweiligen Abkommen weist das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte dem Belegenheitsstaat zu. Da die UAE keine Steuer erheben, ist die steuerliche Ausgangslage grundsätzlich günstiger. Österreicher müssen die Folgen des Wechsels zur Anrechnungsmethode 2023 und die mögliche Interaktion mit dem Progressionsvorbehalt im Einzelfall prüfen; Schweizer müssen kantonale Besonderheiten ihres Wohnkantons berücksichtigen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Dubai? Realistisch sind sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Die größte Einzelposition ist die DLD-Transfergebühr von vier Prozent, die marktüblich vollständig vom Käufer getragen wird. Hinzu kommen Titelurkundgebühr, Kartengebühr, Wissens- und Innovationsgebühren sowie Trustee-Büro-Kosten. Die Maklerprovision beträgt zwei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.

Was passiert mit meiner Dubai-Immobilie, wenn ich sterbe, ohne Testament? Ohne ein in Dubai registriertes Testament kann auf Immobilien von Nicht-Muslimen das Scharia-Erbrecht der UAE angewendet werden - unabhängig vom Wohnsitz oder Heimatrecht des Erblassers. Abhilfe schafft ein Testament beim DIFC Wills Service Centre (Common Law, keine Residenz erforderlich) oder beim Dubai Courts Non-Muslim Wills Registry. Die Registrierung ist dringend empfohlen.

Was kostet das Golden Visa via Immobilienkauf? Voraussetzung ist eine DLD-bewertete Investition von mindestens AED zwei Millionen. Seit 2025 ist keine Mindestanzahlung mehr vorgeschrieben; hypothekenfinanzierte Off-Plan-Objekte qualifizieren sich, sofern der Schätzwert die Schwelle erreicht. Das Visum läuft zehn Jahre, ist verlängerbar und schließt Ehepartner, Kinder und Eltern mit ein.