Kein DBA mehr: Was Ihr Dubai-Mietgewinn das deutsche Finanzamt kostet

Der Bruch: Das DBA ist seit dem 1. Januar 2022 Geschichte.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten, ursprünglich am 9. April 1995 unterzeichnet und am 10. August 1996 in Kraft getreten, ist seit dem 31. Dezember 2021 außer Kraft. Deutschland teilte den VAE am 14. Juni 2021 diplomatisch mit, das Abkommen nicht zu verlängern - knapp innerhalb der Kündigungsfrist nach den Artikeln 29 und 30 des Abkommens, die eine Frist zum 30. Juni 2021 vorsah. Das Bundesfinanzministerium bestätigte die Kündigung. EY Deutschland hat den Vorgang zeitnah dokumentiert.

Die Konsequenz ist folgenreich: Deutschland steht damit unter den großen Industrienationen nahezu allein ohne Abkommensschutz gegenüber den VAE, während die Emirate mit 142 anderen Staaten Doppelbesteuerungsabkommen unterhalten - darunter die Schweiz und nahezu alle europäischen Nachbarn Deutschlands. Als mutmaßliche Gründe für die Nichtfortführung gelten das Risiko sogenannter 'weißer Einkünfte' (Einkommen, das in keiner Jurisdiktion besteuert wird), Missbrauchsrisiken sowie die damalige Einstufung der VAE auf der FATF-Überwachungsliste für Mängel bei Geldwäschebekämpfung. Die VAE wurden am 23. Februar 2024 von dieser FATF-Greylist gestrichen, was perspektivisch Verhandlungen über ein neues DBA erleichtern könnte. Bestätigte Verhandlungen gibt es derzeit jedoch nicht - Investoren sollten darauf nicht spekulieren. Ob und wann eine BMF-Verwaltungsanweisung zur einheitlichen steuerlichen Behandlung von Dubai-Mieteinnahmen nach dem DBA-Ablauf erlassen wird, ist Stand Juni 2026 offen; eine solche Anweisung ist bislang nicht ergangen. Die nachfolgenden Ausführungen beschreiben die geltende Gesetzeslage nach EStG und AStG - die konkrete Anwendung im Einzelfall sollte steuerlich begleitet werden.

Vorher und nachher: Was sich für Dubai-Vermieter konkret geändert hat.

Bis zum 31. Dezember 2021 galten Dubai-Mieteinnahmen nach dem DBA als in Deutschland freigestellt. Die Freistellungsmethode bedeutete: Die Einnahmen wurden zwar für den Progressionsvorbehalt nach Paragraf 32b Absatz 1 Nummer 3 Einkommensteuergesetz berücksichtigt - sie erhöhten also den Steuersatz auf das übrige deutsche Einkommen - flossen aber nicht direkt in die Bemessungsgrundlage ein.

Seit dem 1. Januar 2022 gilt: In Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Personen - also alle, die hier einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben, nach Paragraf 1 Absatz 1 Einkommensteuergesetz (Welteinkommensprinzip) - müssen Mieteinnahmen aus Dubai vollständig nach dem progressiven deutschen Einkommensteuertarif (14 bis 45 Prozent) versteuern. Freistellung: keine. Progressionsvorbehalt-Privilegierung: keine. Die 183-Tage-Regel, die bei Arbeitseinkommen relevant sein kann, ist für Vermietungseinkünfte ohne Bedeutung - maßgeblich ist ausschließlich der deutsche Wohnsitz.

Warum die Steueranrechnung leer läuft.

Wer keine Freistellung erhält, denkt zunächst an Steueranrechnung. Paragraf 34c Einkommensteuergesetz erlaubt es, im Ausland gezahlte Steuern auf die deutsche Einkommensteuer anzurechnen. Die Voraussetzung: Im Ausland muss eine der deutschen Einkommensteuer vergleichbare Steuer tatsächlich entrichtet worden sein.

Für Dubai-Mieteinnahmen greift dieser Mechanismus praktisch nicht. Die VAE erheben auf private Vermietungseinkünfte natürlicher Personen keine Einkommensteuer. Auch die UAE Corporate Tax, die ab Juni 2023 mit einem Satz von 9 Prozent auf Gewinne ab 375.000 Dirham gilt, erfasst private Vermieter nicht: Nach Cabinet Decision No. 49/2023 gelten Mieteinnahmen aus privatem Immobilienbesitz ohne gewerbliche Lizenz als steuerfreies Real Estate Investment Income. Natürliche Personen werden erst ab einem Jahresumsatz von einer Million Dirham aus geschäftlicher Tätigkeit steuerpflichtig.

Das Ergebnis ist eindeutig: Es gibt keine anrechenbare ausländische Steuer. Der Investor trägt die volle deutsche Einkommensteuer auf seine Dubai-Mieteinnahmen - ohne jede Minderung durch eine Auslandssteuer. Die Anlage AUS der deutschen Einkommensteuererklärung, die sonst für ausländische Einkünfte mit Steueranrechnung gedacht ist, ist bei Dubai-Mieteinnahmen in der Regel nicht erforderlich.

Bemessungsgrundlage: Was tatsächlich versteuert wird.

Steuerpflichtig sind die Nettomieteinnahmen - also Mieteinnahmen abzüglich absetzbarer Werbungskosten. Diese werden in der Anlage V der deutschen Einkommensteuererklärung erfasst. Zu den absetzbaren Positionen zählen:

Absetzung für Abnutzung (AfA): Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 beträgt der Abschreibungssatz 3 Prozent pro Jahr des Gebäudeanteils am Kaufpreis. Für Gebäude der Baujahre 1925 bis 2022 gilt ein Satz von 2 Prozent, für Gebäude bis 1924 ein Satz von 2,5 Prozent. Entscheidend: Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstücksanteil. Beispiel zur Illustration (keine normative Vorgabe): Wer eine Wohnung für 500.000 Euro kauft und den Gebäudeanteil im Gutachten mit 400.000 Euro (80 Prozent) ansetzt, kann bei Baujahr 2020 jährlich 8.000 Euro AfA geltend machen. Die tatsächliche Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert bei Dubai-Immobilien ist nicht durch einheitliche BMF-Praxis geregelt; der konkret ansetzbare Gebäudeanteil weicht je nach Projekt, Lage und Gutachtermethode ab. Ein Sachverständigengutachten ist in der Regel erforderlich und empfehlenswert. Die AfA wird in Anlage V, Zeile 33 eingetragen; Dokumentation in deutscher Sprache oder mit beglaubigter Übersetzung ist erforderlich.

Finanzierungszinsen (nicht Tilgung), Service Charges und Verwaltungsgebühren - in Dubai typischerweise 3 bis 30 Dirham pro Quadratfuß und Jahr, bei Luxusentwicklungen bis zu 67 Dirham pro Quadratfuß -, Versicherungen, Instandhaltungskosten, anteilige Reisekosten für die Immobilienverwaltung sowie Steuer- und Rechtsberatungskosten. Ohne Einzelnachweise ist eine Werbungskostenpauschale von 1.000 Euro abziehbar.

Der Grundfreibetrag für 2024 beträgt 11.784 Euro für Ledige beziehungsweise 23.568 Euro für zusammenveranlagte Ehegatten. Auf den steuerpflichtigen Überschuss werden neben der Einkommensteuer (14 bis 45 Prozent) der Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent der Einkommensteuer, ab einer Freigrenze von 18.130 Euro Einkommensteuer für Einzelveranlagte im Jahr 2024) sowie gegebenenfalls Kirchensteuer (8 bis 9 Prozent der Einkommensteuer) fällig.

Verluste aus Dubai: Die Falle des Paragraf 2a.

Wer in den ersten Jahren Anlaufverluste aus seiner Dubai-Vermietung einfährt - etwa weil Finanzierungszinsen und AfA die Mieteinnahmen übersteigen - wird auf eine weitere steuerliche Besonderheit stoßen: Paragraf 2a Einkommensteuergesetz.

Diese Norm untersagt es, Verluste aus der Vermietung von Immobilien in Drittstaaten mit anderen deutschen Einkünften zu verrechnen. Dubai ist als Nicht-EU- und Nicht-EWR-Staat ein Drittstaat im Sinne dieser Vorschrift. Verluste aus der Dubai-Vermietung können damit nur mit positiven Einkünften aus derselben Einkunftsart und demselben Drittstaat in Folgejahren verrechnet werden. Ein Verlustrücktrag ist ausgeschlossen. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zu EU-Immobilien, bei denen eine Verlustverrechnung mit inländischen Einkünften unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.

Veräußerungsgewinne: Die 10-Jahresfrist nach Paragraf 23.

Wer seine Dubai-Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, erzielt einen steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgewinn nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz - im Volksmund als Spekulationssteuer bekannt. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung des Kauf- und des Verkaufsvertrags.

Seit dem Wachstumschancengesetz vom 23. Februar 2024 beträgt die Freigrenze 1.000 Euro (zuvor 600 Euro). Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Bei Überschreitung wird der gesamte Gewinn ab dem ersten Euro zum persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag) versteuert.

Da die VAE keine Steuer auf Immobilienveräußerungsgewinne erheben und kein DBA besteht, gibt es keine anrechenbare ausländische Steuer. Nach Ablauf der Zehn-Jahresfrist sind Gewinne steuerfrei. Eine weitere Ausnahme: Wer die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hat, ist ebenfalls von der Steuerpflicht befreit.

Was Dubai selbst kostet: Gebühren, Rendite und der '0%-Steuer'-Mythos.

Dubai erhebt auf Immobilienbesitz keine Einkommensteuer, keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer und keine laufende Grundsteuer. Diese Aussagen sind korrekt. Irreführend ist jedoch der marketingwirksame Slogan 'null Prozent Steuer', wenn er einmalige Erwerbsnebenkosten, laufende Service Charges und vor allem die Heimatland-Steuerpflichten ausblendet.

Beim Kauf fällt die DLD Transfer Fee des Dubai Land Department in Höhe von 4 Prozent des Kaufpreises an - üblicherweise vom Käufer zu entrichten, zuzüglich administrativer Gebühren. Laufende Service Charges - das Hausgeld-Äquivalent - betragen je nach Lage und Ausstattung 3 bis 30 Dirham pro Quadratfuß und Jahr, bei Luxusprojekten bis zu 67 Dirham. Für eine Wohnung mit 74 Quadratmetern in einem Mid-Range-Projekt bedeutet das bei einem Satz von 15 Dirham pro Quadratfuß rund 12.000 Dirham (circa 3.000 Euro) jährlich. Service Charges sind als Werbungskosten in Deutschland absetzbar.

Die Marktdaten für 2024 sind substanziell: Das Dubai Land Department verzeichnete 226.000 Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von 761 Milliarden Dirham - ein Wertzuwachs von 20 Prozent gegenüber 2023, bei 110.000 neuen Investoren (+55 Prozent). Knight Frank - ein internationales Maklerhaus mit kommerziellem Interesse am Dubai-Markt - bestätigt ein Preiswachstum von 19,1 Prozent im Jahr 2024; Apartments notierten im vierten Quartal 2024 bei durchschnittlich 1.640 Dirham pro Quadratfuß (+18,9 Prozent gegenüber Q4 2023). Die durchschnittliche Brutto-Mietrendite für Apartments lag laut Engel & Völkers UAE (ebenfalls ein Maklerhaus mit kommerziellem Interesse; basierend auf Ejari-Daten, April 2026) bei 7,15 Prozent - dies ist ein Bruttowert vor Abzug von Service Charges, Leerstandskosten, Verwaltungsaufwand und deutschen Steuern; die Netto-Rendite liegt je nach Kostenlage und Steuersatz erheblich darunter. Vergangene Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse - weder für Preise noch für Mietrenditen. Diese Renditen sind substanziell - sie werden jedoch durch die volle deutsche Einkommensteuer auf die Nettomieteinnahmen wesentlich geschmälert, was in Kaufentscheidungen einzupreisen ist.

Sonderfall Wegzug: Was Paragraf 2 AStG bedeutet.

Wer seinen deutschen Wohnsitz vollständig aufgibt und nach Dubai zieht, unterliegt danach nur noch der beschränkten Steuerpflicht nach Paragraf 49 Einkommensteuergesetz auf deutsche Einkunftsquellen. Für Dubai-Mieteinnahmen entfällt die deutsche Steuerpflicht nach erfolgreichem Wegzug.

Paragraf 2 Außensteuergesetz kann jedoch bis zu zehn Jahre nachwirken, wenn drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Der Steuerpflichtige war in mindestens fünf der letzten zehn Jahre vor dem Wegzug in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig; die Steuerbelastung in den VAE ist um mindestens ein Drittel niedriger als in Deutschland; und er hat vor dem Wegzug mindestens 30 Prozent seiner Einkünfte in Deutschland erzielt. *Ob diese drei Voraussetzungen in der eigenen Konstellation kumulativ greifen, ist eine Frage, die ausschließlich in spezialisierter steuerrechtlicher Beratung beantwortet werden kann; eine Selbsteinschätzung ist hier nicht ausreichend.*

Wichtig für reine Immobilieninvestoren ohne Unternehmensanteile: Paragraf 6 Außensteuergesetz (Wegzugsbesteuerung) betrifft ausschließlich Anteile an Kapitalgesellschaften - GmbH, Aktiengesellschaften und vergleichbare Gesellschaftsformen. Für Privatimmobilien und Bankguthaben löst der Wegzug nach Dubai keine Wegzugssteuer aus. Seit der AStG-Reform zum 1. Januar 2022 gilt für Drittstaaten (inkl. Dubai) für GmbH-Anteile keine unbegrenzte Stundung mehr - diese kann jedoch in Raten über sieben Jahre gezahlt werden.

Erbrecht in Dubai: Das DIFC-Testament als Schutzinstrument.

Ein Aspekt, der in der deutschen Investorendiskussion häufig ausgeblendet wird: das Erbrecht. Ohne testamentarische Vorsorge kann bei Tod eines nicht-muslimischen Eigentümers das Scharia-Recht auf das Dubai-Immobilienvermögen angewendet werden.

Seit 2015 bietet das DIFC Wills Service Centre in Dubai eine Lösung für nicht-muslimische Personen ab 21 Jahren: Ein dort registriertes Testament folgt westlichem Erbrecht und umgeht Scharia-Regelungen. Dubai Act 2/2025 hat den Rechtsrahmen zuletzt modernisiert. Das DIFC Probate Certificate wird von Dubais Behörden anerkannt. Zu beachten: Deutsche Erben können in Deutschland dennoch Erbschaftsteuer schulden, wenn sie dort ansässig sind. Die Frage der deutsch-emiratischen Erbschaftsteuer-Konstellation gehört zwingend in anwaltliche Beratung.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Drei Kernthesen für Entscheidung und Steuererklärung:

Keine Anrechnung, volle Last.** Ohne DBA und ohne anrechenbare VAE-Einkommensteuer trägt der in Deutschland ansässige Investor die volle deutsche Einkommensteuer (14 bis 45 Prozent) auf den Nettomietertrag aus Dubai. Werbungskosten - insbesondere AfA, Finanzierungszinsen und Service Charges - mindern die Bemessungsgrundlage erheblich und müssen sorgfältig dokumentiert werden. Bei einer Brutto-Mietrendite von 7,15 Prozent kann der Spitzensteuersatz von 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag die Netto-Rendite auf rund 4 Prozent oder weniger drücken - je nach Werbungskostenlage.

Verluste sind eingesperrt.** Verluste aus der Dubai-Vermietung sind nach Paragraf 2a Einkommensteuergesetz ringfenced und können nur mit künftigen positiven Mieteinnahmen aus Dubai verrechnet werden - nicht mit deutschem Aktien- oder Gehaltseinkommen. Wer in der Anlaufphase mit Verlusten kalkuliert, muss das in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einpreisen.

Die Zehn-Jahresfrist gilt kompromisslos.** Wer eine Off-Plan-Einheit kauft und bei Fertigstellung oder kurz danach verkauft, schuldet auf den gesamten Gewinn volle deutsche Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag - bei einem Gewinn von beispielsweise 100.000 Euro und Spitzensteuersatz ergibt das eine Steuerlast von rund 47.500 Euro. Erst nach zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?

Ja, wenn Sie Ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Das Welteinkommensprinzip nach Paragraf 1 Absatz 1 Einkommensteuergesetz erfasst sämtliche weltweiten Einkünfte. Das DBA, das früher eine Freistellung ermöglichte, ist seit dem 1. Januar 2022 außer Kraft. Seitdem sind Dubai-Mieteinnahmen ohne Ausnahme der deutschen Einkommensteuer unterworfen.

Kann ich die Dubai-Mieteinnahmen gegen eine UAE-Steuer verrechnen?

Nein. Eine Steueranrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz setzt voraus, dass im Ausland eine der deutschen Einkommensteuer vergleichbare Steuer gezahlt wurde. Da die VAE auf private Mieteinnahmen keine Einkommensteuer erheben, gibt es keine anrechenbare Auslandssteuer. Die volle deutsche Steuer fällt ohne Minderung an.

Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?

Abzugsfähig sind: Absetzung für Abnutzung (2 bis 3 Prozent des Gebäudeanteils pro Jahr), Finanzierungszinsen (nicht Tilgung), Service Charges, Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Instandhaltungskosten, anteilige Reisekosten für Verwaltungszwecke sowie Steuer- und Rechtsberatungskosten. Ohne Einzelnachweise gilt eine Pauschale von 1.000 Euro. Zur Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert bei Dubai-Immobilien gibt es keine einheitliche BMF-Praxis; ein Sachverständigengutachten ist in der Regel erforderlich.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Dubai-Wohnung verkaufe?

Innerhalb von zehn Jahren nach Kauf: ja. Veräußerungsgewinne unterliegen vollständig dem persönlichen Einkommensteuersatz nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz. Da Dubai keine anrechenbare Steuer liefert und kein DBA besteht, ist der Gewinn vollständig in Deutschland zu versteuern. Nach Ablauf der Zehn-Jahresfrist ist der Gewinn steuerfrei. Ausnahme: Selbstnutzung im Veräußerungsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren.

Haeufige Fragen

Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern? — Ja, wenn Sie Ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Das Welteinkommensprinzip nach Paragraf 1 Absatz 1 Einkommensteuergesetz erfasst sämtliche weltweiten Einkünfte. Das DBA, das früher eine Freistellung ermöglichte, ist seit dem 1. Januar 2022 außer Kraft. Seitdem sind Dubai-Mieteinnahmen ohne Ausnahme der deutschen Einkommensteuer unterworfen.

Kann ich die Dubai-Mieteinnahmen gegen eine UAE-Steuer verrechnen? — Nein. Eine Steueranrechnung nach Paragraf 34c Einkommensteuergesetz setzt voraus, dass im Ausland eine der deutschen Einkommensteuer vergleichbare Steuer gezahlt wurde. Da die VAE auf private Mieteinnahmen keine Einkommensteuer erheben, gibt es keine anrechenbare Auslandssteuer. Die volle deutsche Steuer fällt ohne Minderung an.

Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen? — Abzugsfähig sind: Absetzung für Abnutzung (2 bis 3 Prozent des Gebäudeanteils pro Jahr), Finanzierungszinsen (nicht Tilgung), Service Charges, Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Instandhaltungskosten, anteilige Reisekosten für Verwaltungszwecke sowie Steuer- und Rechtsberatungskosten. Ohne Einzelnachweise gilt eine Pauschale von 1.000 Euro. Zur Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert bei Dubai-Immobilien gibt es keine einheitliche BMF-Praxis; ein Sachverständigengutachten ist in der Regel erforderlich.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Dubai-Wohnung verkaufe? — Innerhalb von zehn Jahren nach Kauf: ja. Veräußerungsgewinne unterliegen vollständig dem persönlichen Einkommensteuersatz nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz. Da Dubai keine anrechenbare Steuer liefert und kein DBA besteht, ist der Gewinn vollständig in Deutschland zu versteuern. Nach Ablauf der Zehn-Jahresfrist ist der Gewinn steuerfrei. Ausnahme: Selbstnutzung im Veräußerungsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren.

Was passiert mit Verlusten aus meiner Dubai-Vermietung? — Verluste aus der Vermietung von Immobilien in Drittstaaten sind nach Paragraf 2a Einkommensteuergesetz ringfenced. Sie können nicht mit anderen deutschen Einkünften verrechnet werden - also nicht gegen Gehalt, Kapitalerträge oder sonstige Gewinne. Verrechenbar sind sie nur mit späteren positiven Mieteinnahmen aus Dubai. Ein Verlustrücktrag ist ausgeschlossen.

Was ändert sich steuerlich, wenn ich nach Dubai ziehe? — Bei vollständiger Aufgabe des deutschen Wohnsitzes und gewöhnlichen Aufenthalts entfällt die deutsche Steuerpflicht auf Dubai-Mieteinnahmen. Paragraf 2 Außensteuergesetz kann jedoch zehn Jahre nachwirken, wenn drei kumulative Voraussetzungen erfüllt sind (mindestens fünf der letzten zehn Jahre unbeschränkt steuerpflichtig, deutlich niedrigere VAE-Steuerbelastung, mindestens 30 Prozent der Einkünfte aus Deutschland). Diese Berechnung gehört in spezialisierte steuerrechtliche Beratung - eine Selbsteinschätzung ist nicht ausreichend.

Gibt es ein neues DBA zwischen Deutschland und Dubai in Sicht? — Derzeit gibt es keine bestätigten Verhandlungen über ein neues Doppelbesteuerungsabkommen. Die Streichung der VAE von der FATF-Greylist im Februar 2024 könnte perspektivisch den Weg für neue Verhandlungen ebnen. Investoren sollten nicht auf ein baldiges neues DBA spekulieren.