Warum Sie in Dubai als Nicht-Resident bis zur Haelfte Eigenkapital brauchen: Hypothek, Banken, Konditionen 2026

Der Bruch: 80 Prozent gelten für Residenten, nicht für Sie.

Die meiste Verwirrung in der Dubai-Finanzierung entsteht an einer einzigen Stelle, und sie kostet Investoren regelmäßig sechsstellige Beträge an Fehlplanung. Die häufig zitierten Beleihungssätze von 80 Prozent beim ersten Objekt und 70 Prozent oberhalb von AED 5 Millionen stammen aus der Regulierung der UAE-Zentralbank, konkret aus Circular 31/2013 in der durch Resolution 31/2/2020 geänderten Fassung. Diese Sätze adressieren ausdrücklich ansässige Expats, also Personen mit gültigem UAE-Aufenthaltsstatus.

Für Nicht-Residenten, also Käufer ohne UAE-Visum, gilt diese Vorgabe nicht. Hier entscheidet allein die Politik der einzelnen Bank, und die fällt deutlich konservativer aus. Mehrere Broker-Quellen — die als Vermittler ein kommerzielles Interesse an der Finanzierung haben und deren Angaben entsprechend einzuordnen sind — nennen übereinstimmend für fertige Objekte eine Beleihung von 60 bis 65 Prozent, bei Objekten oberhalb von AED 5 Millionen eher 55 bis 60 Prozent, und für Off-Plan-Käufe (Kauf vom Plan) oft nur 50 Prozent. Das ist ein wichtiger Unterschied in der Belegbarkeit: Die Residenten-Sätze sind durch eine Behördennorm fixiert, die Nicht-Residenten-Sätze sind reine Bankpolitik und damit weicher dokumentiert und von Haus zu Haus verhandelbar. Besonders die Off-Plan-Grenze von 50 Prozent stützt sich auf eine einzelne Broker-Quelle und ist daher mit der gebotenen Vorsicht zu lesen.

Praktisch heißt das: Wer als Nicht-Resident kalkuliert, sollte über die Objektarten hinweg von 35 bis 50 Prozent Anzahlung ausgehen. Bei fertigen Standardobjekten sind es typischerweise 35 bis 40 Prozent, bei großvolumigen Objekten eher 40 bis 45 Prozent, und im Off-Plan-Fall rund die Hälfte des Kaufpreises. Die Spanne entsteht, weil keine zentrale Behördenquelle die Nicht-Residenten-Konditionen festschreibt; sie sind das Ergebnis der internen Risikopolitik des jeweiligen Hauses.

Vorher und nachher auf einen Blick: Resident gegen Nicht-Resident.

Stellt man beide Profile nebeneinander, wird der Abstand greifbar. Ein ansässiger Expat kann beim ersten Objekt unter AED 5 Millionen bis zu 80 Prozent beleihen lassen, muss also nur rund 20 Prozent Eigenkapital aufbringen. Oberhalb von AED 5 Millionen sind es regulatorisch bis zu 70 Prozent Beleihung, entsprechend 30 Prozent Eigenkapital. Diese Werte sind in der Regulierung der Zentralbank verankert.

Ein Nicht-Resident bewegt sich beim selben fertigen Objekt typischerweise bei 60 bis 65 Prozent Beleihung, also 35 bis 40 Prozent Eigenkapital. Bei großvolumigen Objekten sinkt die Beleihung weiter Richtung 55 bis 60 Prozent. Und es gibt einen dritten Fall, der oft übersehen wird: Off-Plan-Objekte, also der Kauf vom Plan vor Fertigstellung, werden Nicht-Residenten häufig nur bis 50 Prozent finanziert. Dort ist der Eigenkapitalbedarf am höchsten, nämlich rund die Hälfte des Kaufpreises. An genau diesem Off-Plan-Fall wird der Eigenkapital-Unterschied zum Residenten am größten: 20 Prozent Anzahlung dort, bis zu 50 Prozent hier.

Auch für Residenten endet die Großzügigkeit beim Zweitobjekt. Folgeobjekte werden auch für Ansässige nur bis etwa 60 bis 65 Prozent beleihbar finanziert. Hinzu kommt eine harte regulatorische Schranke, die für alle Hypothekennehmer gilt: Die Debt-Burden-Ratio, also die Summe aller monatlichen Schuldverpflichtungen aus Hypothek, Auto, Krediten und Kreditkarten zusammen, darf 50 Prozent des Brutto-Monatseinkommens nicht überschreiten. Maßgeblich ist also das Brutto-, nicht das Nettoeinkommen, was die rechnerisch mögliche Darlehenshöhe spürbar höher ansetzt, als eine Netto-Betrachtung vermuten ließe. Das ist eine feste Vorgabe der Zentralbank und begrenzt die mögliche Darlehenshöhe unabhängig vom Beleihungssatz.

Die Konditionen: Zinsen, Mindesteinkommen, Laufzeit, Alter.

Nicht-Residenten zahlen für ihren Sonderstatus auch beim Zins. Die Konditionen liegen typischerweise rund 0,5 bis 1 Prozentpunkt über denen für Residenten. Die absolute Spanne bewegt sich nach Broker-Angaben aktuell etwa zwischen 4 und 6,5 Prozent, abhängig von Bonität und Anzahlung. Diese absoluten Werte sind allerdings mit Vorsicht zu lesen: Sie hängen am EIBOR, dem Interbanken-Referenzzins, und schwanken entsprechend. Wer eine konkrete Kalkulation aufstellt, sollte den tagesaktuellen Bankaushang heranziehen, nicht eine Spanne aus einem Ratgeber.

Beim Einkommen verlangen die Banken in der Regel ein nachgewiesenes Mindesteinkommen von etwa AED 15.000 im Monat, oder den Gegenwert in einer Fremdwährung. Einzelne Häuser akzeptieren für kleinere Darlehen auch ab AED 10.000. Auch das ist Bankpolitik und keine einheitliche Vorgabe.

Bei Laufzeit und Alter folgt der Markt dem Rahmen der Zentralbank: maximal 25 Jahre Laufzeit, wobei das Darlehen bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres bei Angestellten beziehungsweise 70. bei Selbstständigen zurückgeführt sein muss, je nachdem was zuerst eintritt. Das Mindestalter liegt bei 21 Jahren. Für Nicht-Residenten setzen manche Banken kürzere Laufzeiten an, etwa 20 Jahre bei der First Abu Dhabi Bank. Die effektiv mögliche Laufzeit ist damit oft eine Funktion des Eintrittsalters, nicht des Wunsches.

Welche Banken Nicht-Residenten überhaupt finanzieren.

Nicht jede Bank in den Emiraten finanziert Nicht-Residenten. Tatsächlich ist es eine überschaubare Auswahl. Aus mehreren Broker-Übersichten — Quellen mit kommerziellem Vermittlungsinteresse, deren Angaben bankspezifisch zu verifizieren sind — ergeben sich übereinstimmend folgende Häuser: HSBC, Emirates NBD, Mashreq, Standard Chartered, First Abu Dhabi Bank (FAB) und Abu Dhabi Islamic Bank (ADIB). Diese Liste ist eine Momentaufnahme; Verfügbarkeit und Konditionen ändern sich, weshalb die konkrete Bank vor einem verbindlichen Schritt direkt angefragt werden sollte.

Auch die maximalen Darlehenshöhen unterscheiden sich. Nach Vergleichsquellen — nicht von den Banken selbst, sondern aus Vermittlerportalen — finanziert FAB Nicht-Residenten bis zu AED 10 Millionen bei maximal 20 Jahren Laufzeit (direkt bei FAB zu bestätigen), Mashreq ebenfalls bis AED 10 Millionen (direkt bei Mashreq zu bestätigen), und für Emirates NBD wird ein Maximum von AED 20 Millionen genannt (direkt bei Emirates NBD zu bestätigen). Diese Größenordnungen ändern sich erfahrungsgemäß häufig und sind vor einer Kaufentscheidung zwingend beim jeweiligen Haus zu verifizieren.

Eine offene Frage, die seriöserweise nicht aus zweiter Hand beantwortbar ist, betrifft die zugelassenen Nationalitäten. Die Quellen sprechen nur grob von einer Approved Country List, auf der GCC-Staatsangehörige bevorzugt und EU-, UK- sowie US-Bürger üblicherweise vertreten sind. Eine bankspezifische, verifizierte Länderliste liegt nicht vor. Wer auf Nummer sicher gehen will, klärt die Zulässigkeit seines Passes mit der konkreten Bank, bevor er einen Kaufvertrag unterschreibt.

Nur Freehold: Wo die Bank überhaupt finanziert.

Eine Voraussetzung steht vor allen Konditionsfragen und wird von Käufern oft übersehen: Banken finanzieren Nicht-Residenten ausschließlich Objekte in ausgewiesenen Freehold-Zonen. Das sind die Gebiete, in denen Ausländer Volleigentum erwerben dürfen, etwa Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah oder Business Bay. In Leasehold-Gebieten, in denen nur ein langfristiges Nutzungsrecht erworben wird, gibt es für Nicht-Residenten in der Regel keine Hypothek.

Das verengt die finanzierbare Auswahl von vornherein. Ein Objekt, das auf dem Papier günstig erscheint, aber außerhalb der Freehold-Zonen liegt, ist für einen fremdfinanzierten Nicht-Residenten faktisch nicht erreichbar. Die Standortwahl ist damit nicht nur eine Rendite-, sondern zuerst eine Finanzierbarkeitsfrage.

Wer also mit Fremdkapital plant, sollte die Freehold-Eigenschaft des konkreten Objekts ganz am Anfang prüfen, nicht erst, wenn die Bank den Antrag bereits in Bearbeitung hat. Die Beschränkung auf Freehold ist über mehrere Quellen als Standardvoraussetzung der Nicht-Residenten-Finanzierung bestätigt.

Welche Unterlagen die Bank verlangt.

Die Dokumentenliste ist über die Häuser hinweg weitgehend konsistent. Verlangt werden in der Regel: ein gültiger Reisepass, ein Wohnsitznachweis im Ausland, eine Gehaltsbescheinigung beziehungsweise bei Selbstständigen entsprechende Geschäftsnachweise, Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate, eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland sowie der Kaufvertrag des Objekts.

Einzelne Banken verlangen darüber hinaus beglaubigte oder übersetzte Dokumente. Da die Prüfung bei Nicht-Residenten ohnehin gründlicher ausfällt, lohnt es sich, die Unterlagen vollständig und konsistent aufzubereiten, bevor der Antrag eingereicht wird. Widersprüche zwischen Dokumenten, etwa abweichende Adressangaben, verlängern den Prozess oder führen zur Ablehnung.

Die Bonitätsauskunft aus dem Heimatland ist dabei der Punkt, der deutschen Investoren am wenigsten geläufig ist. Die UAE-Bank stützt ihre Risikoeinschätzung wesentlich auf die Schufa-Historie beziehungsweise das österreichische oder schweizerische Pendant. Eine saubere Bonität zu Hause ist damit Voraussetzung für die Finanzierung in Dubai.

Die Nebenkosten: 7 bis 10 Prozent obendrauf.

Zum Eigenkapital für das Objekt selbst kommen die Erwerbsnebenkosten, und die werden in der Einstiegskalkulation regelmäßig unterschätzt. Der größte staatliche Einmalposten ist die Transfergebühr des Dubai Land Department in Höhe von 4 Prozent des Kaufpreises. Diese wird in der Praxis meist vom Käufer getragen, ist aber grundsätzlich verhandelbar.

Wer mit Hypothek kauft, zahlt zusätzlich eine Hypotheken-Registrierungsgebühr von 0,25 Prozent der Darlehenssumme plus eine pauschale Verwaltungsgebühr in der Größenordnung von rund AED 290. Hinzu kommen eine Registrierungs- beziehungsweise Trustee-Gebühr von AED 4.000 plus 5 Prozent Mehrwertsteuer, also AED 4.200, bei Objekten ab AED 500.000, sowie eine Gebühr in der Größenordnung von etwa AED 250 für das Title Deed, die Eigentumsurkunde. Bei Objekten unter AED 500.000 liegt die Registrierungsgebühr bei AED 2.000 plus Mehrwertsteuer. Die festen prozentualen und behördlichen Posten (DLD 4 Prozent, Trustee AED 4.200) sind dabei gut belegt; die kleineren Pauschalen sind als gerundete Richtwerte aus Portalquellen zu verstehen, nicht als auf den Dirham fixe Beträge.

In Summe sollten Käufer rund 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten einplanen. Diese Faustregel umfasst die DLD-Gebühr von 4 Prozent, die Registrierung, eine marktübliche Maklerprovision von meist 2 Prozent, die Hypotheken- und Bewertungskosten sowie Verwaltungsgebühren. Die genaue Höhe variiert mit der Maklerprovision und den Bankgebühren. Wichtig für die Eigenkapitalrechnung: Diese 7 bis 10 Prozent sind aus eigenen Mitteln zu tragen, sie werden nicht mitfinanziert.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Drei Punkte tragen die gesamte Analyse und sollten in jeder Kalkulation stehen.

Die kursierenden Beleihungssätze von 80 und 70 Prozent gelten für ansässige Expats nach der Regulierung der UAE-Zentralbank, nicht für Nicht-Residenten. Als Nicht-Resident kalkulieren Sie mit 50 bis 65 Prozent Beleihung — die Off-Plan-Grenze von oft nur 50 Prozent stützt sich auf Broker-Quellen und ist bankspezifisch zu bestätigen —, also 35 bis 50 Prozent Eigenkapital aus eigenen Mitteln.

Dazu kommen 7 bis 10 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis, ebenfalls aus Eigenkapital. Der Zins liegt rund 0,5 bis 1 Prozentpunkt über dem Residenten-Niveau, absolut aktuell etwa 4 bis 6,5 Prozent, EIBOR-abhängig und volatil. Finanziert wird nur in Freehold-Zonen und nur von einer überschaubaren Zahl an Banken, deren konkrete Limits, Mindesteinkommen und zugelassene Nationalitäten sich häufig ändern und vor der Kaufentscheidung direkt beim Haus zu verifizieren sind.

Einordnung: Warum die Zahl vor dem Objekt steht.

Die Konsequenz aus alldem ist unbequem, aber klar: Bei einer Dubai-Investition als Nicht-Resident entscheidet die Finanzierbarkeit über die erreichbare Objektklasse, nicht umgekehrt. Wer mit der deutschen 20-Prozent-Logik plant und erst beim Bankgespräch merkt, dass 40 bis 50 Prozent plus Nebenkosten fällig werden, steht vor einer um den Faktor zwei verschobenen Kalkulation.

Das ist kein Argument gegen Fremdfinanzierung, sondern eines für saubere Reihenfolge: zuerst die realistische Beleihung für das eigene Profil klären, dann das Nebenkostenbudget addieren, dann das Objekt wählen, das in den so definierten Rahmen passt und in einer Freehold-Zone liegt. Erst danach beginnt die eigentliche Standort- und Renditefrage.

Weil die Nicht-Residenten-Konditionen Bankpolitik und keine fixe Behördennorm sind, lohnt sich der Vergleich zwischen den Häusern. Ein Prozentpunkt mehr Beleihung oder ein halber Prozentpunkt weniger Zins verschiebt bei AED 3 Millionen die Eigenkapital- und Liquiditätsrechnung spürbar. Der Aufwand, das vor dem Kauf bei der konkreten Bank zu klären, ist gering gegen den Schaden einer auf falschen Beleihungssätzen aufgebauten Planung.

Haeufige Fragen

Wie viel Eigenkapital braucht ein Nicht-Resident für eine Immobilie in Dubai?

Typischerweise 35 bis 50 Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel nur 50 bis 65 Prozent (Beleihung), bei großvolumigen Objekten über AED 5 Millionen eher 55 bis 60 Prozent, bei Off-Plan-Käufen oft nur 50 Prozent. Hinzu kommen 7 bis 10 Prozent Nebenkosten, die ebenfalls aus eigenen Mitteln zu tragen sind.

Gelten die 80 Prozent Beleihung der UAE-Zentralbank auch für mich als Nicht-Resident?

Nein. Die Sätze von bis zu 80 Prozent beim ersten Objekt unter AED 5 Millionen und 70 Prozent darüber stammen aus Circular 31/2013 (geändert 2020) und gelten für ansässige Expats mit UAE-Visum. Für Nicht-Residenten entscheidet die jeweilige Bank, und sie liegt mit 50 bis 65 Prozent deutlich konservativer.

Welche Banken vergeben in Dubai Hypotheken an Nicht-Residenten?

Nur eine Auswahl an Häusern. Genannt werden übereinstimmend HSBC, Emirates NBD, Mashreq, Standard Chartered, First Abu Dhabi Bank (FAB) und Abu Dhabi Islamic Bank (ADIB). Verfügbarkeit und Konditionen ändern sich häufig und sollten vor einer Kaufentscheidung direkt beim Haus geprüft werden.

Wie hoch sind die Hypothekenzinsen für Nicht-Residenten in Dubai?

Sie liegen typischerweise rund 0,5 bis 1 Prozentpunkt über den Konditionen für Residenten. Die absolute Spanne bewegt sich aktuell etwa zwischen 4 und 6,5 Prozent, je nach Bonität und Anzahlung. Die Zinsen hängen am EIBOR und schwanken, weshalb der tagesaktuelle Bankaushang maßgeblich ist.

Welche Voraussetzungen gelten für eine Nicht-Residenten-Hypothek?

In der Regel ein Mindesteinkommen von etwa AED 15.000 im Monat (einzelne Banken ab AED 10.000), Mindestalter 21 Jahre, maximale Laufzeit 25 Jahre bzw. Rückführung bis zum 65. Lebensjahr bei Angestellten (70. bei Selbstständigen). Zudem darf die Debt-Burden-Ratio, also alle Schulden zusammen, 50 Prozent des Brutto-Monatseinkommens nicht übersteigen. Maßgeblich ist das Brutto-, nicht das Nettoeinkommen.

Werden Off-Plan-Objekte für Nicht-Residenten finanziert?

Ja, aber mit dem höchsten Eigenkapitalbedarf. Off-Plan-Käufe (Kauf vom Plan) werden Nicht-Residenten oft nur bis 50 Prozent Beleihung finanziert, das heißt rund die Hälfte des Kaufpreises ist aus eigenen Mitteln aufzubringen. Diese 50-Prozent-Grenze stützt sich auf eine einzelne Broker-Quelle und sollte bankspezifisch geprüft werden. Zudem finanzieren Banken nur Objekte in ausgewiesenen Freehold-Zonen.

Haeufige Fragen

Wie viel Eigenkapital braucht ein Nicht-Resident für eine Immobilie in Dubai? — Typischerweise 35 bis 50 Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel nur 50 bis 65 Prozent (Beleihung), bei großvolumigen Objekten über AED 5 Millionen eher 55 bis 60 Prozent, bei Off-Plan-Käufen oft nur 50 Prozent. Hinzu kommen 7 bis 10 Prozent Nebenkosten, die ebenfalls aus eigenen Mitteln zu tragen sind.

Gelten die 80 Prozent Beleihung der UAE-Zentralbank auch für mich als Nicht-Resident? — Nein. Die Sätze von bis zu 80 Prozent beim ersten Objekt unter AED 5 Millionen und 70 Prozent darüber stammen aus Circular 31/2013 (geändert 2020) und gelten für ansässige Expats mit UAE-Visum. Für Nicht-Residenten entscheidet die jeweilige Bank, und sie liegt mit 50 bis 65 Prozent deutlich konservativer.

Welche Banken vergeben in Dubai Hypotheken an Nicht-Residenten? — Nur eine Auswahl an Häusern. Genannt werden übereinstimmend HSBC, Emirates NBD, Mashreq, Standard Chartered, First Abu Dhabi Bank (FAB) und Abu Dhabi Islamic Bank (ADIB). Verfügbarkeit und Konditionen ändern sich häufig und sollten vor einer Kaufentscheidung direkt beim Haus geprüft werden.

Wie hoch sind die Hypothekenzinsen für Nicht-Residenten in Dubai? — Sie liegen typischerweise rund 0,5 bis 1 Prozentpunkt über den Konditionen für Residenten. Die absolute Spanne bewegt sich aktuell etwa zwischen 4 und 6,5 Prozent, je nach Bonität und Anzahlung. Die Zinsen hängen am EIBOR und schwanken, weshalb der tagesaktuelle Bankaushang maßgeblich ist.

Welche Voraussetzungen gelten für eine Nicht-Residenten-Hypothek? — In der Regel ein Mindesteinkommen von etwa AED 15.000 im Monat (einzelne Banken ab AED 10.000), Mindestalter 21 Jahre, maximale Laufzeit 25 Jahre bzw. Rückführung bis zum 65. Lebensjahr bei Angestellten (70. bei Selbstständigen). Zudem darf die Debt-Burden-Ratio, also alle Schulden zusammen, 50 Prozent des Brutto-Monatseinkommens nicht übersteigen. Maßgeblich ist das Brutto-, nicht das Nettoeinkommen.

Werden Off-Plan-Objekte für Nicht-Residenten finanziert? — Ja, aber mit dem höchsten Eigenkapitalbedarf. Off-Plan-Käufe (Kauf vom Plan) werden Nicht-Residenten oft nur bis 50 Prozent Beleihung finanziert, das heißt rund die Hälfte des Kaufpreises ist aus eigenen Mitteln aufzubringen. Diese 50-Prozent-Grenze stützt sich auf eine einzelne Broker-Quelle und sollte bankspezifisch geprüft werden. Zudem finanzieren Banken nur Objekte in ausgewiesenen Freehold-Zonen.

Welche Unterlagen verlangt die Bank, und welche Nebenkosten fallen an? — Benötigt werden in der Regel Reisepass, Wohnsitznachweis im Ausland, Gehalts- oder Geschäftsnachweise, Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate, eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland und der Kaufvertrag. An Nebenkosten sind rund 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises einzuplanen: 4 Prozent DLD-Transfergebühr, 0,25 Prozent Hypotheken-Registrierung plus eine Pauschale in der Größenordnung von AED 290, Trustee-Gebühr AED 4.200 (ab AED 500.000), Title Deed rund AED 250, meist 2 Prozent Maklerprovision sowie Bewertungs- und Verwaltungskosten. Die kleineren Pauschalen sind gerundete Richtwerte.