Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai: DLD-Gebühr, Maklerprovision und weitere Posten im Überblick

Der Bruch zwischen Verkaufsgespräch und Kalkulation.

In Gesprächen mit DACH-Investoren, die erstmals in Dubai kaufen, taucht eine Zahl mit bemerkenswerter Regelmäßigkeit auf: vier Prozent. Gemeint ist die Transfergebühr des Dubai Land Department (DLD), die weithin als Einzel-Merkposten kursiert. Sie ist korrekt - aber sie ist nicht die vollständige Rechnung.

Wer in Dubai eine Bestandsimmobilie erwirbt, hat neben der DLD-Gebühr in der Regel mindestens vier weitere Kostenpositionen zu tragen: Maklerprovision, Trustee-Bürogebühr, NOC-Gebühr des Entwicklers sowie kleinere Dokumentengebühren. Kommen Fremdmittel hinzu, wächst die Liste um Hypothekenregistrierung, Bankgebühr und Bewertungskosten. Im Ergebnis liegen die Gesamtnebenkosten bei Barzahlung zwischen 6,5 und 8 Prozent des Kaufpreises, bei Finanzierung zwischen 8 und 10 Prozent.

Das vorliegende Editorial listet jeden Posten mit Betrag, Rechtsgrundlage und Zahlungspflicht auf. Ergänzt wird die Übersicht durch laufende Betriebskosten nach dem Erwerb, die für die Renditeplanung ebenso relevant sind wie die Einmalkosten beim Kauf.

Die DLD-Transfergebühr: 4 Prozent, juristische Teilung, praktische Vollbelastung des Käufers.

Das Dubai Land Department erhebt bei jeder Eigentumsübertragung eine Transfergebühr von 4 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Die Berechnungsbasis ist der vertraglich vereinbarte Kaufpreis - nicht der Marktwert, nicht ein behördlicher Schätzwert.

Rechtlich ist die Gebühr je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In der Marktpraxis trägt sie üblicherweise vollständig der Käufer, es sei denn, die Parteien vereinbaren im Memorandum of Understanding (MOU) eine abweichende Kostenverteilung. Ob ein Verkäufer zur Übernahme eines Teils bereit ist, hängt von der Marktlage und der Verhandlungsposition ab; ein Rechtsanspruch hierauf besteht nicht.

Zusätzlich zur 4-Prozent-Gebühr erhebt die DLD eine Gebühr für die Ausstellung des Grundbuchblatts (Title Deed) von 250 Dirham sowie 250 Dirham für den Lageplan (Property Map). Hinzu kommen je 10 Dirham Knowledge Fee und Innovation Fee, insgesamt rund 520 Dirham Nebenposten. Bei einem Kaufpreis von 2 Millionen Dirham ergibt allein die Transfergebühr 80.000 Dirham, zuzüglich 520 Dirham Dokumentengebühren.

Das Trustee-Büro: obligatorischer Zwischenschritt mit fester Gebühr.

Die Eigentumsübertragung findet in Dubai nicht direkt bei der DLD statt, sondern über eines von mehreren von der DLD zugelassenen Trustee-Büros (Registration Trustee Offices). Diese Büros sind privatwirtschaftlich, ihre Einbindung ist jedoch für den Abschluss der Transaktion zwingend vorgeschrieben.

Die Gebühr richtet sich nach dem Kaufpreis: Bei Objekten ab einem Kaufpreis von 500.000 Dirham beträgt die Bearbeitungsgebühr 4.000 Dirham zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer, also insgesamt 4.200 Dirham. Bei Objekten mit einem Kaufpreis unter 500.000 Dirham fällt eine Gebühr von 2.000 Dirham zuzüglich MwSt. (= 2.100 Dirham) an.

Für den typischen Erwerb einer Wohnung im mittleren oder gehobenen Segment - also ab 500.000 Dirham Kaufpreis - sind damit 4.200 Dirham als fixer Posten einzuplanen, unabhängig davon, ob der Kaufpreis 600.000 oder 5.000.000 Dirham beträgt.

Das No Objection Certificate: Entwicklergebühr mit großer Spanne.

Vor jeder Eigentumsübertragung im Sekundärmarkt - also beim Kauf einer Bestandswohnung oder -villa - muss der ursprüngliche Projektentwickler ein No Objection Certificate (NOC) ausstellen. Das NOC bestätigt, dass gegenüber dem Entwickler keine offenen Servicegebühren, Restzahlungen oder anderweitigen Vertragsverpflichtungen mehr bestehen.

Die Gebühr für das NOC setzt der jeweilige Entwickler selbst fest; sie ist gesetzlich nicht einheitlich reguliert. Üblich sind 500 bis 5.000 Dirham. In einzelnen Projekten entfällt die Gebühr. Bei großen Projekten namhafter Entwickler wie Emaar oder Damac sollten 2.000 bis 5.000 Dirham eingeplant werden.

Praktisch bedeutet das: Die genaue NOC-Gebühr für ein konkretes Objekt ist erst nach Identifikation des Entwicklers und Einholung einer Auskunft bekannt. Eine Pauschalannahme von 2.000 bis 3.000 Dirham ist für die erste Kalkulation realistisch, sollte aber vor Unterzeichnung des MOU verifiziert werden.

Maklerprovision: 2 Prozent im Sekundärmarkt, üblicherweise null beim Off-Plan-Kauf.

Im Sekundärmarkt zahlt üblicherweise der Käufer eine Maklercourtage von 2 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer auf den Provisionsbetrag. Bei einem Kaufpreis von 2.000.000 Dirham ergibt das 40.000 Dirham Provision plus 2.000 Dirham MwSt., insgesamt 42.000 Dirham.

Nur RERA-lizenzierte Makler (Real Estate Regulatory Agency, das Regulierungsorgan der Immobilienwirtschaft in Dubai) dürfen Transaktionen rechtswirksam abwickeln. Die Provision ist vertraglich auszuweisen. Angaben über marktübliche Provisionen, die von Maklern oder Portalseiten mit Vermittlungsinteresse stammen, sollten als interessenkonfliktbehaftet eingeordnet und anhand unabhängiger Quellen gegengeprüft werden. Bei Luxusimmobilien ab 10 Millionen Dirham wird teils auf 1 bis 1,5 Prozent verhandelt - ein Anspruch hierauf besteht nicht, und die Marktpraxis variiert.

Beim Erwerb direkt vom Entwickler (Off-Plan) entfällt die Maklercourtage für den Käufer üblicherweise vollständig. Der Entwickler vergütet den Vertriebsmakler mit 2 bis 8 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche. In Sub-Agent-Konstellationen können in Einzelfällen abweichende Vereinbarungen gelten; die konkreten Vertragsunterlagen sollten vor Unterzeichnung geprüft werden. Der Vorteil ist nur dann vollständig, wenn er nicht durch höhere Kaufpreise oder ungünstigere Zahlungspläne kompensiert wird.

Finanzierungskosten: drei weitere Posten beim Hypothekenerwerb.

Wer die Immobilie fremdfinanziert, hat neben den oben genannten Positionen drei zusätzliche Kostenpunkte zu kalkulieren.

Die Hypothekenregistrierungsgebühr der DLD beträgt 0,25 Prozent des Darlehenswerts zuzüglich einer Verwaltungsgebühr von rund 290 Dirham. Bei einem Darlehen von 1.400.000 Dirham ergibt das 3.500 Dirham plus 290 Dirham, insgesamt rund 3.790 Dirham. Diese Gebühr ist an die DLD zu entrichten und für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch zwingend.

Banken erheben für die Kreditbearbeitung die sogenannte Arrangement Fee - üblicherweise bis zu 1 Prozent der Darlehenssumme. Dieser Betrag ist individuell verhandelbar und wird teils im Rahmen von Aktionskonditionen erlassen. Bei 1.400.000 Dirham Darlehen sind bis zu 14.000 Dirham einzuplanen.

Vor Kreditvergabe ist zudem ein Bewertungsgutachten durch einen von der RERA zugelassenen Sachverständigen einzuholen. Die Kosten liegen bei 2.500 bis 3.500 Dirham und sind nicht erstattungsfähig, auch wenn der Kreditantrag abgelehnt wird.

Bei einer späteren vollständigen Rückzahlung des Darlehens fallen zudem Freisetzungsgebühren an: DLD-Grundbuchfreisetzung 1.290 Dirham, Trustee-Bürogebühr 315 Dirham, Knowledge und Innovation Fee je 10 Dirham - insgesamt rund 1.625 Dirham.

Rechenbeispiel auf einen Blick: 2.000.000 Dirham, Sekundärmarkt, Teilfinanzierung.

Kaufpreis: 2.000.000 AED. Darlehen: 1.400.000 AED (70 % LTV, Beleihungsauslauf für Ausländer typischerweise max. 75 %).

Einmalkosten Erwerb: DLD-Transfergebühr 4 % = 80.000 AED; Trustee-Büro inkl. MwSt. = 4.200 AED; DLD-Dokumentengebühren = 520 AED; NOC (Schätzwert mittel) = 3.000 AED; Maklerprovision 2 % inkl. MwSt. = 42.000 AED. Zwischensumme Erwerb: 129.720 AED.

Finanzierungskosten: Hypothekenregistrierung DLD 0,25 % von 1.400.000 AED = 3.500 AED + 290 AED Verwaltung = 3.790 AED; Arrangement Fee 1 % = 14.000 AED; Bewertung = 3.000 AED. Zwischensumme Finanzierung: 20.790 AED.

Gesamtnebenkosten: rund 150.510 AED - entspricht ca. 7,5 % des Kaufpreises. Ohne Finanzierung wären es rund 129.720 AED, ca. 6,5 % des Kaufpreises.

Hinweis: Anwaltliche Begleitung (Conveyancing) ist in Dubai gesetzlich nicht vorgeschrieben. Ausländischen Investoren - insbesondere bei Erstkauf oder komplexem Sachverhalt - wird sie dennoch empfohlen. Marktüblich sind 6.000 bis 15.000 AED je nach Transaktionskomplexität. Bei Luxury-Transaktionen ab 10 Millionen AED mit mehreren Developer-NOCs, anwaltlichem Conveyancing und strukturierten Haltekonstellationen kann die Gesamtnebenkostenquote auf 9 bis 11 Prozent steigen; die oben genannte Bandbreite gilt für Standardtransaktionen im mittleren und gehobenen Segment.

Laufende Betriebskosten: was nach dem Kauf jährlich anfällt.

Dubai erhebt keine Grundsteuer auf Immobilienbesitz, keine Kapitalertragsteuer auf Veräußerungsgewinne und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen für natürliche Personen. Die 4-Prozent-DLD-Gebühr fällt einmalig bei Übertragung an, nicht laufend. Dieses Steuerregime ist strukturell verschieden von den Verhältnissen in Deutschland, Österreich und der Schweiz - gerade weil Dubai keine Grundsteuer erhebt, fällt für DACH-ansässige Eigentümer die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen in voller Höhe im jeweiligen Wohnsitzland an. Für in Deutschland ansässige Eigentümer sind dabei unter anderem § 49 EStG (beschränkte Steuerpflicht auf Mieteinnahmen aus dem Ausland) sowie bei gewerblicher Struktur § 7 ff. AStG (Hinzurechnungsbesteuerung) zu prüfen. Dies ist keine Dubai-Frage, sondern eine des deutschen, österreichischen oder schweizerischen Steuerrechts - und gehört zwingend in den Einzelfall mit einem spezialisierten Berater. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.

Stattdessen kennt Dubai die 'Housing Fee' der Dubai Municipality: 5 Prozent des jährlichen Mietwerts der Immobilie. Bei Mietern wird der im Ejari-Vertrag (dem offiziellen Mietregistrierungssystem) genannte Mietzins herangezogen; Eigennutzer zahlen auf Basis des marktüblichen Mietwerts laut RERA Smart Rental Index. Die Gebühr wird in zwölf monatliche Raten auf die Stromrechnung des Versorgers DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) aufgeschlagen. UAE-Staatsbürger sind befreit. Als Vermieter wird man nicht direkt herangezogen - die Gebühr trägt der Mieter.

Hinzu kommen RERA-regulierte Servicegebühren (Hausgeld), die von der DLD jährlich genehmigt werden. Die Spanne ist erheblich: In Villengemeinschaften liegen die Sätze bei 2 bis 6 AED je Quadratfuß und Jahr, in Apartment-Mittellagen wie JVC oder Dubai Marina bei 10 bis 20 AED je Quadratfuß, in Premium-Türmen in Downtown Dubai bis über 60 AED je Quadratfuß. Die genannten Indexwerte stammen aus Branchenquellen; für eine projektgenaue Zahl empfiehlt sich die Anfrage beim jeweiligen Entwickler oder ein Blick in die Dubai REST App der DLD. Bei einer Wohnung mit 1.000 Quadratfuß in Dubai Marina entspricht das rund 12.000 bis 20.000 AED pro Jahr.

Beim erstmaligen Anschluss an DEWA ist eine rückzahlbare Kaution zu hinterlegen: 2.000 AED für Wohnungen, 4.000 AED für Villen, zuzüglich einer Aktivierungsgebühr von rund 130 bis 300 AED. Bei Projekten mit District Cooling (Fernkälte, Anbieter etwa Empower oder Emicool) kommen separate Anschlussgebühren und Kautionen hinzu.

Was Investoren 2026 wissen sollten.

Für eine vollständige Kalkulation sind drei Punkte entscheidend.

Die effektiven Einmal-Nebenkosten betragen bei Barzahlung 6,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises, bei Hypothekenfinanzierung 8 bis 10 Prozent. Bei Luxury-Transaktionen ab 10 Millionen AED kann die Bandbreite auf 9 bis 11 Prozent steigen. Die oft zitierte '4-Prozent-DLD-Regel' deckt nur den größten Einzelposten ab, nicht die vollständige Nebenkostenrechnung.

Off-Plan-Käufe entlasten den Käufer üblicherweise von der 2-prozentigen Maklerprovision, da der Entwickler die Vertriebskosten trägt. Die DLD-Transfergebühr fällt jedoch auch hier an - teils zeitversetzt bei Fertigstellung. Die NOC-Gebühr entfällt beim Ersterwerb vom Entwickler.

Laufende Betriebskosten variieren je nach Lage und Objekttyp erheblich. Servicegebühren von 10 bis 30 AED je Quadratfuß jährlich in begehrten Lagen können die Nettomietrendite um ein bis zwei Prozentpunkte reduzieren. Wer auf Basis von Bruttorenditen kauft, ohne die Servicegebühren des konkreten Projekts zu kennen, rechnet mit falschen Zahlen.

Einordnung: Warum die Nebenkosten-Struktur trotz Steuerverzicht komplex bleibt.

Das Fehlen von Grundsteuer, Kapitalertragsteuer und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen ist ein wesentliches Strukturmerkmal des Dubai-Immobilienmarkts. Es ist kein Steuerparadies im juristischen Sinne, aber ein steuerlich günstiges Umfeld für Eigentümer und Vermieter - solange der Wohnsitz außerhalb Deutschlands liegt und die einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen sowie das Außensteuergesetz keine Hinzurechnungsbesteuerung auslösen.

Gleichzeitig zeigt die Übersicht der Einmalkosten, dass Dubai kein Low-Cost-Markt für Transaktionen ist: 4 Prozent DLD-Gebühr beim Kauf ist im internationalen Vergleich ein spürbarer Posten. Wer eine Umschlagsstrategie plant - kaufen, kurz halten, verkaufen - muss beachten, dass die 4-Prozent-Gebühr bei jeder Übertragung erneut anfällt. Als Haltedauer-Investor mit langem Horizont sind die Einmalkosten dagegen nur einmal zu tragen.

Für DACH-ansässige Investoren bleibt die steuerliche Behandlung auf deutscher, österreichischer oder schweizerischer Ebene die kritische Rückfrage, die kein Dubai-Broker beantworten kann. Die vorliegende Übersicht beschränkt sich auf die Dubai-seitigen Kosten und ersetzt keine Beratung durch einen auf deutsch-emiratische Verhältnisse spezialisierten Steuerberater.

Welche der genannten Posten in Ihrer konkreten Transaktion anfallen und in welcher Höhe, hängt von Kaufpreis, Finanzierungsstruktur, Entwickler und Haltestrategie ab. In einem 30-minütigen Gespräch mit einem IMOS-Berater erhalten Sie eine vollständige Nebenkostentabelle für Ihr konkretes Objekt - mit verifizierten Zahlen, nicht Schätzwerten. Ab 500.000 Euro Investitionsvolumen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai insgesamt?

Bei Barzahlung sind 6,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises als Gesamtnebenkosten einzuplanen, bei Hypothekenfinanzierung 8 bis 10 Prozent. Bei Luxury-Transaktionen ab 10 Millionen AED mit mehreren Developer-NOCs und anwaltlichem Conveyancing kann die Quote auf 9 bis 11 Prozent steigen. Der größte Einzelposten ist die DLD-Transfergebühr von 4 Prozent; hinzu kommen Maklerprovision (2 %), Trustee-Bürogebühr (4.200 AED inkl. MwSt.), NOC-Gebühr (500 bis 5.000 AED) sowie Dokumentengebühren der DLD von rund 520 AED.

Was ist die DLD-Gebühr und wer zahlt sie?

Das Dubai Land Department (DLD) erhebt bei jeder Eigentumsübertragung eine Transfergebühr von 4 Prozent des Kaufpreises. Rechtlich ist sie je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt; in der Praxis trägt sie üblicherweise vollständig der Käufer, sofern keine abweichende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Gibt es beim Off-Plan-Kauf in Dubai eine Maklerprovision für den Käufer?

Üblicherweise nein. Beim Kauf direkt vom Entwickler (Off-Plan) entfällt die Maklercourtage für den Käufer in der Regel vollständig. Der Entwickler vergütet den Makler mit 2 bis 8 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche. In Sub-Agent-Konstellationen können Einzelfallabweichungen vorkommen; die Vertragsunterlagen sollten vor Unterzeichnung geprüft werden. Die DLD-Transfergebühr von 4 Prozent fällt auch beim Off-Plan-Erwerb an, oft zeitversetzt bei Fertigstellung.

Was kostet die Hypothekenregistrierung beim Immobilienkauf in Dubai?

Die DLD erhebt für die Eintragung einer Hypothek 0,25 Prozent des Darlehenswerts zuzüglich einer Verwaltungsgebühr von rund 290 AED. Bei einem Darlehen von 1.400.000 AED ergibt das rund 3.790 AED. Hinzu kommen Bank-Arrangement-Fee (bis zu 1 % des Darlehens) und Bewertungskosten (2.500 bis 3.500 AED).

Haeufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai insgesamt? — Bei Barzahlung sind 6,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises als Gesamtnebenkosten einzuplanen, bei Hypothekenfinanzierung 8 bis 10 Prozent. Bei Luxury-Transaktionen ab 10 Millionen AED mit mehreren Developer-NOCs und anwaltlichem Conveyancing kann die Quote auf 9 bis 11 Prozent steigen. Der größte Einzelposten ist die DLD-Transfergebühr von 4 Prozent; hinzu kommen Maklerprovision (2 %), Trustee-Bürogebühr (4.200 AED inkl. MwSt.), NOC-Gebühr (500 bis 5.000 AED) sowie Dokumentengebühren der DLD von rund 520 AED.

Was ist die DLD-Gebühr und wer zahlt sie? — Das Dubai Land Department (DLD) erhebt bei jeder Eigentumsübertragung eine Transfergebühr von 4 Prozent des Kaufpreises. Rechtlich ist sie je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt; in der Praxis trägt sie üblicherweise vollständig der Käufer, sofern keine abweichende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Gibt es beim Off-Plan-Kauf in Dubai eine Maklerprovision für den Käufer? — Üblicherweise nein. Beim Kauf direkt vom Entwickler (Off-Plan) entfällt die Maklercourtage für den Käufer in der Regel vollständig. Der Entwickler vergütet den Makler mit 2 bis 8 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche. In Sub-Agent-Konstellationen können Einzelfallabweichungen vorkommen; die Vertragsunterlagen sollten vor Unterzeichnung geprüft werden. Die DLD-Transfergebühr von 4 Prozent fällt auch beim Off-Plan-Erwerb an, oft zeitversetzt bei Fertigstellung.

Was kostet die Hypothekenregistrierung beim Immobilienkauf in Dubai? — Die DLD erhebt für die Eintragung einer Hypothek 0,25 Prozent des Darlehenswerts zuzüglich einer Verwaltungsgebühr von rund 290 AED. Bei einem Darlehen von 1.400.000 AED ergibt das rund 3.790 AED. Hinzu kommen Bank-Arrangement-Fee (bis zu 1 % des Darlehens) und Bewertungskosten (2.500 bis 3.500 AED).

Gibt es eine Grundsteuer oder Kapitalertragsteuer in Dubai? — Nein. Dubai erhebt keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer auf Veräußerungsgewinne und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen für natürliche Personen. Stattdessen fällt eine kommunale Housing Fee von 5 Prozent des jährlichen Mietwerts an, die monatlich über die DEWA-Stromrechnung eingehoben wird und beim Mietverhältnis den Mieter trifft. Für in Deutschland ansässige Eigentümer ist die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen im deutschen Steuerrecht gesondert zu klären (u.a. § 49 EStG).

Was ist ein NOC und wie hoch ist die NOC-Gebühr in Dubai? — Das No Objection Certificate (NOC) ist eine Bestätigung des ursprünglichen Projektentwicklers, dass keine offenen Servicegebühren oder Vertragsverpflichtungen bestehen. Es ist beim Kauf einer Bestandsimmobilie zwingend einzuholen, bevor die Übertragung beim Trustee-Büro abgewickelt werden kann. Die Gebühr setzt der Entwickler individuell fest; üblich sind 500 bis 5.000 AED.

Wie hoch sind die laufenden Servicegebühren (Hausgeld) in Dubai? — Die von der RERA regulierten Servicegebühren variieren stark nach Lage und Objekttyp: Villengemeinschaften 2 bis 6 AED je Quadratfuß und Jahr, Apartment-Mittellagen (JVC, Dubai Marina) 10 bis 20 AED, Premium-Türme in Downtown Dubai über 60 AED je Quadratfuß. Die genannten Werte stammen aus Branchenquellen; projektgenaue Daten liefert die Dubai REST App der DLD. Bei einer Wohnung mit 1.000 Quadratfuß in Dubai Marina entspricht das rund 12.000 bis 20.000 AED pro Jahr.